Berlin wächst – das Stadtwachstum bereitet aber auch Wachstumsschmerzen. Globalisierung und weltweite Mobilität von Menschen und Kapital sorgen für neue ökonomische Verwerfungen, die noch nicht hinreichend verstanden sind. Der „Ferienwohnungsmarkt“ in Berlin trägt inzwischen in erheblichen Maß zu unliebsamen ökonomischen Verwerfungen im Mietwohnungsmarkt bei.

Für Mieter und Eigentümer in der Innenstadt hat die Ferienwohnungsnutzung unterschiedliche Folgen. Manche profitieren, andere werden belästigt, wieder andere schlagen daraus Gewinn und exorbitanten Profit. Nicht immer geht es dabei nach geltenden Gesetzen zu. Sogar ein grauer und internationaler schwarzer Markt ist entstanden.

Gentrifizierung – die Verdrängung der ortsansässigen Wohnbevölkerung ist der bisher meist diskutierte Aspekt. Daneben wird das Schlagwort von der „Touristification“ geprägt, dessen hörbare Belastung vom allgegenwärtigen Geräusch der Rollkoffer in besonders beliebten Kiezen und Straßen herrührt. Inzwischen werden Wohnungen auch gänzlich für touristische Zwecke umgenutzt.
Die in Berlin laufende Welle der Gentrifizierung versucht der Stadtsoziologe Andrej Holm zu dokumentieren. In seiner Gentrimap versucht er Veränderungsdynamiken im Wohnungsmarkt über Sozialdaten und ihre Veränderung zu erfassen.

Weder Politik noch Verwaltung haben bislang den Umfang der ökonomischen Verwerfungen in ausreichendem Maß erkannt. Die in der Öffentlichkeit bislang diskutierte Nutzung von Ferienwohnungen ist nur die Spitze eines ökonomischen Eisbergs, der sich inzwischen zur „Ferienwohnungs-Bonanza“ und zum Profitmodell im Kapitalanlegermarkt auszuwachsen droht.

Attraktivität, Globalisierung und Mobilität als Treiber

Die Attraktivität der Metropole Berlin sorgt für steigende Touristenzahlen. Doch es sind nicht nur typische Städtetouristen, sondern „transitorische Gäste“ in der Stadt, die das kulturelle Leben der Stadt als Akteure beflügeln, aber auch zur Inspiration Kommunikation und Ausbildung oder für Projektzusammenarbeit nutzen.
Musiker, Künstler, Produzenten und Produktionsteams sind zeitweilige Gäste der Stadt, auch Galeristen und Kuratoren und viele, viele Teilnehmer von Kongressen, Fachkongressen, Verbandstagungen und zeitweiligen Projekten. Auch Gastwissenschaftler, Manager und Vertriebler und hochbezahlte Lobbyisten besuchen die Stadt. Und manche suchen nicht nur ein Bett, sondern ein Loft, eine Luxuswohnung mit Terrasse.

Es gibt als „Globalisierungsfolge“ auch eine Zunahme von Gastaufenthalten von Künstlern, Kulturschaffenden, Gastwissenschaftlern und Projektmitarbeitern. Doch ist die moderne „Creative City“ darauf ausreichend vorbereitet?

Ist die Tourismuswirtschaft mit der Ausrichtung auf die Hotelwirtschaft überhaupt auf die neuen „transitorischen Zielgruppen“ vorbereitet, die Berlin nicht nur besuchen, sondern hier auch zeitweilig arbeiten und leben wollen?
Sind Hotelzimmer mit 35-150 € Übernachtungspreis Angebote, die für längere Aufenthalte von mehr als drei Tagen wirtschaftlich angemessen und „marktgerecht“ sind?

Gibt es womöglicheine besondere Raumnachfrage, die durch kleine Gruppen nachgefragt wird, die nicht einfach durch klassische Hotelzimmer zu befriedigen ist? Ist das Wort „Ferienwohnung“ womöglich eine inzwischen völlig unzeitgemäße Umschreibung, weil eine global vernetzte Stadt von viel mehr als nur „touristischen Reisemotiven“ getragen wird?

Ist die Wohnung als Kapitalanlage und „globaler Trittstein“ für eine hochmobile Klientel schon Realität, die mal als Angebot für Timesharing – mal auch als unkontrollierbare private Einkommens-Oase funktioniert?

Mietwohnungsmarkt unter Druck

Für den klassischen Mietwohnungsmarkt ist die zunehmende „Ferienwohnungsnutzung“ fatal. Die großen Berliner Wohnungen im Altbau eignen sich seit jeher für eine Aufnahme von Familienangehörigen und zeitweiligen Gästen aus dem Bekanntenkreis.

Viele vermeintliche Touristen sind immer auch Familienangehörige, Freunde und Bekannte. Auch „Künstlerfamilien“ suchen sich Unterkunft bei Bekannten, wenn etwa Konzerte und Vernissagen gemeinsam in Berlin organisiert werden. Manche Facebook-Gruppen verabreden sich zum Partywochenende in Berlin – gut wenn dann mehr als nur ein Zimmer zur Verfügung steht. Und manche Künstler tauschen einfach gegenseitig ihre Appartments in Berlin und Prag, oder Wien – für Tage, Wochen und sogar Monate.

Zu einem gewissen Teil hat die zeitweilige Aufnahme von Gästen eine entlastende Funktion für manche private Haushaltskasse. Die gelegentliche Aufnahme von Gästen ist daher auch kein Problem.
Ideell konzipierte Angebote wie das Gastfreundschaftsnetzwerk „CouchSurfing“ (www.couchsurfing.com) bereiteten den Markt der Ferienwohnungsvermietung auf, der inzwischen perfekt kommerzialisiert wurde und inzwischen zu einem weltweiten Megageschäft expandiert.

Es gibt inwzwischen eine „Sharing-Economy“, die sich „geheim und exklusiv“ organisieren lässt. Luxus-Loft, Fahrstuhl, Tiefgarage und Lieferdienste ermöglichen eine fast völlige Anonymität und das fast vollständige Inkognito der Gäste.

Die Kommerzialisierung der Sharing-Idee und beträchtliche Gewinnspannen haben in Berlin einen Ferienwohnungsmarkt und einen Kapital-Anlegermarkt geschaffen, der steigende Mieten und profitorientierte Umnutzungsprozesse von Mietwohnungen in Gang gesetzt hat.

Dabei steht derzeit vor allem der „sichtbare Teil“ des Ferienwohnungsmarktes im kritischen Fokus der Aufmerksamkeit von Politik und Presse: gewerbliche Anbieter und Pensionen in umgenutzten Wohnhäusern in der Innenstadt. Zum sichtbaren Teil gehört auch der im Internet öffentlich sichtbare Teil des Ferienwohnungsangebotes, der über Internet-Portale wie Airbnb, Wimdu und andere angezeigt werden. Sichtbar werden auch Städtereisende und Kurzbesucher, die in besonderer Häufigkeit mit Rollkoffern und Rücksäcken erkennbar sind.

Das neue Zweckentfremdungsverbot sollte die Entwicklung bremsen und ordnen, doch Vermieter von Ferienwohnungen können ihr Geschäft noch bis Ende 2016 ungestört weiter betreiben, wenn ihre Ferienwohnung bis Anfang August 2014 fristgerecht bei den Bezirken angemeldet wurde.

Der sichtbare Markt und die Dunkelziffer

Nach einem schleppenden Beginn haben inzwischen etwa 6.000 Ferienwohnungsvermieter Ferienwohnungsnutzungen angemeldet. Im Bezirk Mitte wurden fast 1.600 Zweckentfremdungen fristgerecht beim Bezirksamt eingereicht.

Doch die Übernachtungszahlen und die gemeldeten Ferienwohnungen passen nicht zusammen. Allein über Airbnb kamen im letzten Jahr über 250.000 Menschen nach Berlin. Das ist etwa doppelt so viel, wie die konkurrierenden Anbieter Wimdu, 9flats, fewo-direkt und e-domizil zusammen verzeichnet haben, so Brancheninsider.

Insgesamt wird der Ferienwohnungsmarkt in Berlin bislang auf etwa 15.000 Wohnungen geschätzt. Doch neue Zahlen des Projektes „airbnb sv. berlin“ (www.airbnbvsberlin.de) nennen allein 11 701 Wohnungen in Berlin mit 34.418 Schlafplätzen für den Marktführer. Das studentische Projekt dreier Studenten war im Rahmen des Kurses »From Reading to Exploring – Visuelles Geschichten­erzählen im Daten­journalismus« war im Wintersemester 2014/15 am Fachbereich Design an der FH Potsdam entstanden.
Alsino Skowronnek, Lucas Vogel und Jonas Parnow haben dabei nur die Daten wurden über die API von Airbnb am 11.01.2015 bzw. am 25.02.2015 abgefragt.

In Pankow wurden bis August 2014 rund 920 Anträge auf Bestandsschutz, viele davon sind genehmigt worden. Inzwischen gibt es aber auch eine Geschäftsaufgabe eines großen Anbieters in der Kopenhagener Straße 72. Dieser hat sich vermutlich ganz aus dem Geschäft in Berlin zurückgezogen. Die Buchungsplattform 9flats hat ihr Berlin-Büro im Frühjahr geschlossen, bietet aber aktuell auch rund 358 Angebote in der unteren Preiskategorie zwischen 15 € und 36 € an. Bei Wimdu sind weniger als 500 Angebote zu finden. Fewo-direkt hat etwa 1451 Angebote für Berlin in der aktuellen Datenbank, etwa so viele, wie e-domizil verzeichnet (1.403).

Daneben gibt es einen grauen und schwarzen Markt, der im Segment der umgewandelten Eigentumswohnungen verortet ist, desse reale Größe nicht bekannt ist. Wenigstens 14.000 Eigentumswohnungen sind in den letzten Jahren durch Umwandlung neu im Markt hinzugekommen. Laufende Umwandlungen werden wiederum weitere tausende Wohnungen neu auf den Markt bringen. Nicht alle werden sofort selbst genutzt. Bei vielen werden Wege gesucht, die in der Regel auf Kredit gekauften Wohnungen durch Vermietung, Ferienvermietung und „nebenbei“ zu verdienen.

Eigentumswohnungen als Steueroase?

Mehrere hundert Mietshäuser wurden in den vergangenen 20 Jahren von Kapitalanlegern ganz legal erworben. Dazu zählen staatliche Pensionsfonds aber auch private Anleger und Anleger von griechischen und russischen Fluchtgeld und Schwarzgeld, die hier in Berlin zum Teil einen idealen Markt vorfinden.
Darunter sind der Pensionsfond der norwegischen Ölarbeiter, aber auch ganz normale Automobilarbeiter aus Spanien, die in der Immobilienkrise auf eine sichere Kapitalanlage in Berlin gesetzt haben. Viele tausend Eigentumswohnungen sind inzwischen im Markt, manche werden dauerhaft an Wohngemeinschaften vermietet, um steuerfreie Einnahmen zu erzielen, und eine sichere Kredittilgung auf Auslandskonten der Santander-Bank, der Bank of Scotland und anderer europäischer Banken zu ermöglichen.

Interessant sind die steuersparend über anonyme Besitzgesellschaften erworbenen Immobilien, bei denen „Limited Companys“ ins Grundbuch eingetragen wurden.

Neben den im Internet sichtbaren Ferienwohnungsangeboten existiert ein grauer und schwarzer Markt, etabliert in umgewandelten Eigentumswohnungen internationaler Kapitalanleger, die obendrein mit steuerfreien Geschäften betrieben werden.

So funktioniert die Bonanza für Kapitalanleger

Nach Auskunft von zwei Rechtsanwälten, die sich noch bedeckt halten, basieren die Geschäfte auf einer anonymisierten und internationalen Eigentümer-Struktur. Im Grundbuch und im „Wohnungsblatt“ stehen beispielsweise Limited Companys, die etwa in Cardiff in Großbritannien registriert sind, und über einen „Chartered Surveyor“ verfügen – einen formalen Geschäftsführer und Geschäftsbesorger. Der Kapitalanleger bleibt anonym, kann nur per amtlicher Nachforschung und bei konkreten Verdacht auf Steuerbetrug ausfindig gemacht werden. Da die Limited Company keine Gewinne ausweist, sondern nur Kredite abbezahlt, ist diese für eine Steuerüberprüfung uninteressant.

Die Wohnungen sind als Kapitalanlage verkauft worden, dienen zeitweilig als „persönlicher Trittstein“ in der Hauptstadt, und werden sonst als Wohnung und Ferienwohnung weitervermietet. Bei wohlhabenden Skandinaviern ist eine Loft-Wohnung in Berlin so etwas wie ein Statussymbol: man lädt auch gern generös Freunde nach Berlin ein, und überlässst dabei Wohnungen kostenlos und zeigt sich großzügig.

Manche Wohnungen werden über sichtbare und „unsichtbare“ Internet-Kanäle vermittelt. Wird etwa ein attraktives Loft angeboten, so erhält der Inserent mehrere Anfragen, von denen aber nur eine oder wenige durch das konkrete Angebot befriedigt werden. Das offene Angebot ist dann als Ferienwohnung angemeldet, und übernimmt die „Hundehütten-Funktion“ für die Behörden.
Weitere Angebote finden sich in der Hinterhand, die bedarfsweise präsentiert werden können. Ferienwohnungsvermittlung, Wohnen auf Zeit, Dauervermietung, alles ist möglich. Sogar die „ungefragte Übernahme“ zur Miete, um selbst weiter „unterzuvermieten“.

Buchung und Bezahlung erfolgen gänzlich im Ausland, sodass für örtliche Behörden und Finanzämter praktisch keine Einsichtnahme möglich ist. Örtliche Dienstleister und Zimmerservices übernehmen die Betreuung vor Ort. Manche Dienste werden sogar aus Rumänien und Georgien gesteuert, um den Mindestlohn zu umgehen.

Ein Streitfall in einer Eigentümergemeinschaft in Schöneberg offenbarte einen besonders dreisten Fall: Die Dachgeschoßwohnung wurde vor dem Stichtag 31. März 2012 als leerstehend gemeldet und sogar dauerhaft von der Grundsteuer befreit. Reinigungsdienste und Roomservice, sowie Strom und Unterhaltskosten werden zum Teil legal gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht und eine Mehrwertsteuererstattung für die ausländische Eigentümergesellschaft eingeholt.
Eigentlich müsste so etwas bei einer Steuerprüfung auffallen – aber auch Finanzämter sind überlastet und überfordert. Außerdem fallen in der „Hypothekenphase“ nur „Verluste“ an – eine vorgelegte Steuererklärung weckt womöglich auf ersten Augenschein kein Prüfinteresse.
Auf die Idee muß man auch erst einmal kommen: Kredit bei der eigenen Limited Company aufnehmen, steuerliche Verluste geltend machen, und nebenbei eine Wohnung abbezahlen – eine „Bonanza“, ein englisches Wort spanischen Ursprungs für „ergiebige Goldgrube“ oder auch „Glücksfall“.

Streit in Eigentümergemeinschaft legt Steueroase offen

Aufgeflogen war das Modell, nachdem Streit in der Eigentümergemeinschaft über eine unerlaubte Nutzungsänderung geführt wurde. So wurde zunächst der zivilrechtlich bedeutsame Nachweis geführt, dass die Ferienwohnungsnutzung zu einer um 44% erhöhten Abnutzung im Treppenhaus führt, sowie zu einer 33%-igen Erhöhung der gemeinschaftlichen Stromkosten.

In dem in Schöneberg liegenden Wohnhaus geht die Eigentümergemeinschaft nun gegen den betreffenden Wohnungseigentümer vor, und beruft sich dabei auf die nach §21 Wohnungseigentümergesetz zustimmungspflichtigen Nutzungsänderungen. Der Streifall ist noch nicht ausgeklagt, und wird deshalb noch nicht öffentlich gemacht. Die Besitzgesellschaft ist in Cardiff registriert.

Einer der beteiligten Rechtsanwälte rief völlig erbost bei der Redaktion an, bat aber inständig, keine Namen zu nennen.

Der Fall zeige eine bedenkliche Lücke auf, denn bisher wurde in der Debatte um die Zweckentfremdung immer postuliert, man könne die Zweckentfremdung über die Internet-Buchungsportale auch sichtbar machen. Tatsächlich verbirgt sich hier sogar eine ideale „Steuerosae“ der „Sharing-Economy“, die ganz grundsätzliche Fragen zur Governance der „Creative City“ aufwirft.

Gesetze und rechtliche Interventionsmöglichkeiten

Das „Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwVbVO)“ soll Mißstände verhindern, doch es ist ein stumpfes Instrument. Zunächst gelten zwei Jahre Übergangsfrist, und die Verwaltung baut erst die Personalkapazitäten auf.

Der Gesetzgeber definiert eine Zweckentfremdung zwar anhand von „wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietungen als Ferienwohnungen“, diese können aber auch einen Zeitraum von (mehreren) Monaten erreichen. In der Gesetzesbegründung wird für die Annahme einer Zweckentfremdung von einer „typischen Bezahlung nach Tagen oder Wochen von weniger als zwei Monaten“ ausgegangen. Bei einer längeren Nutzung (mehr als zwei Monate) erhält die Vermutung größeres Gewicht, dass der Raumnutzer seinen Lebensmittelpunkt (vorübergehend) nach Berlin verlegt.

Das aus dem Industriezeitalter stammende Wohnsitzprinzip kann heute nicht mehr bei allen Menschen als allgemeine Voraussetzung bezeichnet werden. Wer Steuern in Deutschland vermeiden will, tut gut daran, mindestens 167 Tage pro Jahr im Ausland einen Wohn- und oder Geschäftssitz zu nehmen.

Wer über eine Trägergesellschaft Wohneigentum in Berlin erwirbt, muß seine Wohnsitzverhältniss ohnehin nicht offenlegen. Vor allem aber können alle Einnahmen und Ausgaben aus einem Berlin-Appartment ganz legal mit Kredit und Zinsen verrechnet werden.

Die nach § 3 ZwVbVO geltende Ausgleichszahlung kann nur bei gemeldeten „Ferienwohnungen“ erhoben werden, der Verwaltungsvollzug wird wohl erst schleppend in Gang kommen wie die Umsetzung des Zweckentfremdungsverbots. Im Gesetz heisst es:

„In der Regel ist bei Zweckentfremdungen in Form
– der Ferienwohnungsvermietung oder Fremdenbeherbergung gemäß § 2 Abs.1 Nr. 1 ZwVbG und
– der Verwendung oder Überlassung zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken gemäß § 2 Abs.1 Nr. 2 ZwVbG,
eine laufende Ausgleichszahlung in Höhe von monatlich bis zu fünf Euro je Quadratmeter zweckentfremdeter Wohnfläche zu leisten.“
Bei einem 150 Quadratmeter großen Loft wären beispielsweise rund 750 € fällig, ein Betrag den manche Personen unbedingt vermeiden wollen, etwa wenn sie zu überhöhten Preisen Eigentum erworben haben, und mit z.T. noch laufenden hohen Zinsen unbedingt tilgen müssen.

Kredittilgung mit Ferienwohnen, grauen und schwarzen Einkünften

Für notleidende Eigentümer ist die Dauervermietung an Wohngemeinschaften ein wirtschaftlicher Weg aus der ökonomischen Zwickmühle. Es sieht wie eine normale Wohnnutzung aus, es finanziert die Raten – und bringt hohen Gewinn, besonders, wenn man eine Anneldung vermeiden kann.
Nachdem die Zweckentfremdungsverordnung in Kraft ist, sind manche ängstlichen Eigentümer auf die Dauervermietung an Wohngemeinschaften umgeschwenkt. Die Wohngemeinschaft wird zum Bündnispartner und Komplizen, denn irgendjemand kann natürlich immer als „Bekannter“ zu Besuch kommen, ein Bett oder Zimmer wird schnell freigemacht. Es wird nicht ganz soviel Gewinn gemacht, wie bei einem reinen Ferienwohnbetrieb, aber eine Wohngemeinschaft zahlt mehr als ein durchschnittlicher Mieter – und die wiederum bessert den Etat durch Zimmervermietung unterhalb der sichtbaren Gewerbeschwelle auf.

In Mietshäusern können sich Nachbarn wehren, indem sie die Rollkoffer zählen, und „Ferienwohnungen“ im Wege des „Crowdmapping“ im Internet kenntlich machen. Der Stadtsoziologe berichtet in seinem Gentrification-Blog davon, wie es in Kreuzberg zur Praxis geworden ist.
Die gegen den Willen der Vermieters stattfindende Zweckentfremdung kann inzwischen mietrechtlich mit einer fristlosen Kündigung geahndet und unterbunden werden.
Anders jedoch, wenn der Eigentümer stillschwiegend oder als Hintermann einer ausländischen Besitzgesellschaft wirtschaftliche Vorteile sucht. Dann bleiben in einer Eigentümergemeinschaft nur die zivilrechtlichen Weg des Wohnungseigentumsgesetzes, die eine Zweckentfremdung und übermässige Inanspruchnahme des Gemeineigentums (Treppenhaus, Fahrstuhl, Müllplatz, Parkplatz, Tiefgarage) zustimmungspflichtig machen.
Wenn es in dem beschriebenen Fall gelingt, den Nachweis einer verbotswidrigen Nutzung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nachzuweisen, wird der Präzedenzfall geschaffen, um die „Steueroase Ferienwohnung als Kapitalanlage“ stillzulegen. Doch dazu muß die Eigentümergemeinschaft zuerst einmal die Besitzgesellschaft mit Auslandssitz „rechtswirksam“ verklagen können.

Der liberalisierte Immobilienmarkt eröffnet damit ein ordnungspolitisches und privatrechtliches Chaos.

Ein Blick in andere Länder zeigt, der Gesetzgeber kann sich auch vorbeugend vor der Etablierung derartiger Steueroasen schützen.
Zwischen Deutschland und Spanien existiert etwa eine enge Kooperation im Rahmen eines Doppelbesteuerungsabkommens, das auch Veräußerungsgewinne bei Immobiliengeschäften umfasst. Doch wenn Verluste entstanden sind, auf Kredit gekauft wurde, fällt es schwer, steuerliche Erträge aufzuspüren, weil im Zweifel nur Schuldzinsen verlustmindernd geltend gemacht werden, und sogar „Leerstand“ auf dem Papier nachgewiesen wird.

Härter geht es in der Türkei zur Sache: hier ist der Grundstückserwerb durch ausländische juristischen Personen verboten. Im Nachbarland Polen wird entweder eine Genehmigung des Innenministeriums und der Nachweis des Eigentum in einer in Polen kontrollierten und kontrollierbaren Gesellschaft notwendig.

Der erboste Rechtsanwalt, der selbst hohe Steuern zahlt, und lieber anonym bleiben möchte, hat einen anderen Rat: er sagt dass Ausgleichabgaben nach ZwVbVO immer dann erhoben werden müssen, wenn keine namentlichen Eigentümer und Selbstnutzer am Grundstück und Wohnsitz eingetragen sind.

Er sieht vor allem die Notare in der Pflicht: „Grundsteuerbescheide sollten auch immer auf namentliche Anteilseigener und nicht allein auf „Chartered Surveyors“ ausgestellt werden können. „Der anonyme Immobilienerwerb und die Verwaltung aus dem Ausland sollten erschwert – am Besten sogar verboten werden!“

Weitere Informationen:

Zweckentfremdungsverbotsgesetz – Link

Hinweis: Die Fotos sind nur zur Illustration verwendet worden