Der ehemalige Güterbahnhof in Berlin-Treptow zwischen den S-Bahnhöfen Schöneweide und Adlershof wurde schon 1998 still gelegt. Seitdem hat sich die Fläche zu weiten Teilen in ein grünes Biotop verwandelt, in dem sich u.a. auch Zauneidechsen angesiedelt haben. Das 45 Hektar große Gelände westlich der Hauptausfallstraße Adlergestell soll städtebaulich entwickelt werden. Geplant sind allein 35 Hektar Gewerbeflächen, wobei hier auch 26 Hektar für produzierendes Gewerbe entstehen sollen.
Der Güterbahnhof Treptow entpricht in seinen Dimensionen der Fläche des ehemaligen Rangierbahnhofes Pankow, das heute unter dem Namen „Pankower Tor“ vom Investor KGG beplant wird. Allerdings befindet sich das Areal in Treptow noch immer im Besitz der Deutschen Bahn. Ein Vergleich zwischen beiden Projekten fördert interessante Details zutage.
Städtebaulicher Rahmenvertrag im Jahr 2009
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (SenStadtUm) und die DB Netz AG haben schon 2009 in Abstimmung mit dem Bezirk Treptow-Köpenick einen Rahmenplan für den weiteren Umgang mit dem Areal der „Gleislinse“ erstellt und bereiten seitdem auf dieser Grundlage die städtebauliche Entwicklung der Flächen einschließlich städtebaulicher Verträge (17. August 2012 – Städtebaulicher Rahmenvertrag, 26. März 2014 – Ergänzungsvertrag) vor.
Dieser lange Vorlauf hat auch für eine systematische Vorbereitung des Vorhabens gesorgt, dessen Vermarktung 2017 beginnen soll, und dessen Erschließung ab 2018 erfolgen soll.
Finanzierung und Umfang des Vorhabens
Das Projekt wird durch die Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Forschung aus Mitteln der Gemeinschaftsaufgabe „Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur (GRW)“ zu 90% finanziert. 10% steuert das Land Berlin als Eigenanteil aus dem Treuhandvermögen der Entwicklungsmaßnahme bei.
Eine der wesentlichen Voraussetzungen für die Entwicklung der Gewerbeflächen sind die umfassende Berücksichtigung des Artenschutzes sowie der behutsame Umgang mit dem denkmalgeschützten Gebäudebestand – einschließlich der Weiternutzung durch den Verein der Dampflokfreunde e.V., die den denkmalgeschützten Lokschuppen und das Bahnbetriebswerk Schöneweise als Standort für den Betrieb und Erhaltung von Dampflokomotiven und historischen Wagen betreiben. Rund 50 Mal im Jahr gehen die historischen Züge von hier aus auf die Strecke.
Das öffentlich-rechtliche Finanzierungsmodell in Treptow sorgt auch für eine öffentliche Finanzierung aus GRW-Mitteln und für eine umfangreiche Kofinanzierung durch die DB Netz AG, die damit einen großen Teil der Planungswertgewinne in die Infrastrukturfinanzierung einbringt.
Rund 35 Millionen Euro wird die Beräumung und Erschließung des Geländes kostet. Auch eine neue Straßenbahnstrecke von Adlershof über den Groß-Berliner Damm zum Bahnhof Schöneweide zählt zu den Infrastrukturmaßnahmen, deren Baubeginn ist für 2019 geplant.
Eine neue Fußgänger- und Radfahrerbrücke über das Adlergestell, S-Bahn- und Eisenbahngleise wird entstehen. Der Betriebsbahnhof Schöneweide wird künftig zum S-Bahnhof Adlershof-Johannisthal und einen Stadtplatz als „Entree“ in das neue Stadtviertel erhalten. Bahn und Berlin teilen sich dies Gesamtkosten ziemlich genau je zur Hälfte.
Privates Investorenmodell mit Konstruktionsfehlern?
In Pankow ist ein ähnlicher Weg durch den privaten Flächenerwerb des Investors KGG mbH versperrt. Dies bringt enorme Nachteile mit sich, weil weder Investor noch Bezirk die notwendigen finanziellen Mittel zur Projektvorbereitung (z.B. Gutachten, Vorplanungen) noch die notwendigen Fachkompetenzen auf die Waagschale bringen können – obwohl sich alle Projektbeteiligten wie in Pankow üblich „für die Größten“ halten.
Der Investor KGG muss im Prinzip die zur öffentlich nutzbaren Infrastruktur zählenden Baumaßnahmen aus eigenen Mitteln und aus dem Planungswertgewinn finanzieren. Investor Krieger verfügt jedoch nicht über eine auf Infrastrukturmaßnahmen ausgerichtete Bau- und Planungsabteilung. Und so wird auch erklärlich, warum das Projekt Pankower Tor nach 26 Planentwürfen noch immer nicht über einen städtebaulichen Rahmenvertrag und ein entsprechendes Baukonzept verfügt.
In Treptow haben wir es überdies mit einem „zukunftsverantwortlichen Grundstückseigentümer“ zu tun: Die DB Netz AG plant nach der „Zukunftsagenda DB2020“ im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung eine ausgewogene Mischung aus ökonomischen, sozialen und ökologischen Komponenten.
Artenschutz – Ausgleichsmaßnahmen
Das Berliner Abgeordnetenhaus hat auch einen Bebauungsplanentwurf für eine Teilfläche mit Auflagen entsprechend den entwickelten Gutachten und Vorgaben und des Rahmenvertrages beschlossen: „Entwurf des Bebauungsplans 9-60 für eine Teilfläche des ehemaligen Rangierbahnhofes Schöneweide zwischen der nördlichen Verlängerung der Landfliegerstraße und der nördlichen Verlängerung der Hans-Schmidt-Straße sowie für Teilflächen der Grundstücke Groß-Berliner Damm 81 / 81A und 85 im Bezirk Treptow-Köpenick,Ortsteile Adlershof, Johannisthal und Schönweide“ (Drucksache 17/2719 vom 17.02.2016). Darin heißt es u.a.:
„Zur Gewährleistung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung ist deshalb die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes gemäß § 30 Abs. 1 BauGB geboten. Parallel ist die Bewältigung der Eingriffe in den Naturschutz, insbesondere in den Artenschutz, durch eine entsprechende Ausgleichskonzeption erforderlich.“
Für das Gelände es ehemaligen Güter- und Rangierbahnhofes Schöneweide wurde ein „Ausgleichskonzept Artenschutz (Grobkonzept) – Ersatzflächen für Zauneidechsen und für Vogelarten des Offen- und Halboffenlandes“ erstellt, das im Kern eine Umsiedlung der schützenswerten Arten und Biotopelemente vorsieht. Für das Projekt wurde das Landschaftsarchitektenbüro Becker, Giseke, Mohren, Richard (bgmr) ausgewählt.
Die Maßnahmen zu Umsiedlung werden auch von einem entsprechenden landschaftspflegerischen Fachbetrieb aus Sachsen-Anhalt, durchgeführt, der Landschaftspflegehof gGmbH aus Kemberg. Das Unternehmen setzt eine Biologin und mehrere Arbeitskollegen für die derzeit laufende Umsiedlungsaktion der Zauneidechsen. Inzwischen wurden schon rund 800 Exemplare erjagt und in den Landschaftspark Herzberge umgsiedelt. Die Aktion wird noch bis weit in das Jahr 2017 laufen.
In Pankow hat Investor Krieger dagegen eine auf Abbruch- und Erdbau spezialisierte Firma RWG I mit einer ungenehmigten Baufreimachung beauftragt, deren Geschäftsführer auch eine Tochterfirma im Landschaftsbau leitet, die 30 Jahre Erfahrung als Mitglied im Fachverband Landschafts- und Sportplatzbau verfügt – einem Gewerbe, in dem Naturschutz mindestens zu den Nebenpflichten der Hauptgewerke zählt.
Kommen Treptower Eidechsen nach Pankow-Blankenfelde?
Im Treptower Ausgleichskonzept Artenschutz ist ein spannendes Detail (S.33) enthalten: um ausreichend geeignete Flächen für die Umsiedlung der Zauneidechsen zu finden, wurde auch nach Pankow geschaut:
„Auf den vier vom bezirklichen Umwelt- und Naturschutzamt benannten Flächen im Bereich der Zingergrabenniederung sollen Zauneidechsenhabitate durch Aufwertung und Ergänzung vorhandener, linearer Strukturen geschaffen werden. Um zusammen mit den Flächen im Landschaftspark Herzberge auf die erforderliche Gesamtentwicklungskulisse von 19 ha zu kommen, sind im Bereich Zingergraben Flächen in einer Größenordnung von 5,5 bis 6,0 ha als nutzbare Habitate zu entwickeln.“
Naturschutzrechtlich können diese Flächen natürlich nicht mehr für notwendige „Artensschutz- und Ausgleichsmaßnamen“ am Pankower Tor erneut in Anspruch genommen werden. Damit schafft das Pankower Bezirksamt zugleich ein ernsthaftes Planungshindernis für die Entwicklung des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow, auf dem neben Zauneidechsen und Erdkröten auch andere schützenswerte Arten des Offen- und Halboffenlandes und von Trockenrasen leben.
Für das Vorhaben am Pankower Tor wird sich der Naturschutz noch als ernsthaftes Hindernis erweisen, denn für Naturschut- und Ausgleichsmaßnahmen werden Erfassungs- und Beobachtungszeiträume für Gutachter, der Zeitraum für die Erstellung des Konzeptes und der Ausweisung von Ersatzflächen und geeignete Ersatzflächen benötigt. Für die Teilfläche in Treptow dauert dieser Ablauf bis zur beginnenden Erschließung rund 3,5 Jahre. – Ein Zeitraum der am Pankower Tor angesichts der Umstände wohl kaum unterschritten werden kann.
Treptow – Pankow – wer hat die Nase vorn?
Ein Vergleich der unterschiedlichen Herangehensweisen zwischen Treptow und Pankow offenbart: die Privatisierung des wichtigen Filetgrundstücks am Pankower Tor hat erhebliche Verzögerungs- und Standortunsicherheiten gebracht. Die private Investition des Investors Krieger von 20 Millionen € für die Hauptfläche und weitere etwa 10 Mio. € für Teilflächen hat in Pankow auch einen mittelbaren Verzugs- und Entwicklungschaden verursacht, der in der Summe ausgebliebener Investitionen den Wert der Grundstücke schon übersteigt.
So ist etwa das Grundstück am Pankower Anger zwischen dem Gemeindehaus und dem Bleichröder Park noch immer nicht mit einer zentrengeeigneten Nutzung bebaut. Der Investor macht hier seine Investition von dem Vorhaben Pankower Tor abhängig. Auch der geplante Ausbau der Rathaus-Passage ist unter Verzug.
Vor allem aber kommen wichtige und notwendige öffentliche Infrastrukturinvestitionen in Pankow nicht in Gang: die zusätzliche geplante Straßenbahnlinie ist noch nicht trassiert, ein Planfeststellungsverfahren fehlt, was üblich in Berlin rund 3 Jahre duaern kann. Zwei Schulstandorte sind auf der Agenda – müssten eigentlich 2017 im Herbst bezugsfertig sein, doch vor 2020 wird es wohl dafür keine Lösung geben.
Immerhin: nun soll es einen Rahmenvertrag geben, für ein städtebauliches Grobkonzept, das auf dem „politischen Basar“ * ausgehandelt wurde, das weder Klimaschutz, noch Naturschutz noch irgendeine grüne Zukunftsagenda berücksichtigt.
Im Vergleich zwischen Treptow und Pankow scheint Treptow nun nicht nur die Nase vorn zu haben – sondern Pankow scheint in den Händen eines überforderten privaten Investors Kopf zu stehen:
Der städtebauliche Rahmenvertrag wurde in Treptow schon vor Stillegung des Bahngeländes abgeschlossen – Pankow ist dagegen „Posemuckel“, wo man erst große Entwürfe macht (inzwischen über 26 Stück), und dann erst an den Rahmenvertrag denkt. Jetzt steht ein städtebauliches Konzept zur Debatte, das der öffentlichen Hand und dem Baugenehmigungsverfahren noch beträchtliche Kosten und Probleme aufladen wird (mehr dazu demnächst).
Eine ganze Legislaturperiode wurde so in Pankow von allen beteiligten Parteien Pankower Parteien, dem Investor und dessen „Lobbyverein Für Pankow e.V.“ vergeigt, der nur Feste feiern, aber nicht feste und nach bundesdeutschen Planungsrecht Bauen kann! Eine Bezirkspolitik – unfähig dazu, die kommunale Planungshoheit verantwortungsvoll und effektiv wahrzunehmen“
Immerhin: der Blick nach Treptow könnte sich nun als lehrreich erweisen! Die Agenda 2020 der DB AG liefert wichtige Anregungen und eine Zielbeschreibung für Zukunftsorientierung und ökologische Verantwortung.
Weitere Beiträge:
Natur erobert Brache zurück | 29.06.2016 | Michael Springer | Pankower Allgemeine Zeitung
Pankower Tor: wo Wohnen Krötenleben kostet! | 14.5.2016 | Michael Springer | Pankower Allgemeine Zeitung
Lesen Sie demnächst:
* Pankower Tor: „Politischer Basar – statt zukunftsgerichtete Stadtplanung – das Versagen des Investors Krieger“
