Dienstag, 17. Oktober 2017
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Besorgniserregende Mietentwicklung stoppen

Mietentwicklung in Prenzlauer Berg

Prenzlauer Berg gehört zu den “Paradebeispielen” eines gentrifizierten Stadtgebietes: Die aktuelle Mietpreisentwicklung hat zur sozialen Verdängung geführt – und aktuelle Mietsteigerungen sprengen inzwischen auch die Haushaltskasse mittlerer Einkommensgruppen. Der Bezirk Pankow hat deshalb Anfang dieses Jahres Maßnahmen ergriffen , um weitere Verdrängungseffekte zu verhindern und deshalb Luxussanierungen in Teilen des Bezirks eingedämmt. Investoren und Immobilienbranche laufen dagegen öffentlich Sturm.

Mietentwicklung in Prenzlauer Berg

Einer der Inititoren im Kampf gegen die Verdrängung im Bezirk ist der Leiter der Abteilung Stadtentwicklung, Jens-Holger Kirchner (Bündnis 90/Die Grünen), der für ein E-Mail-Interview gewonnen werden konnte. Das Interview wurde von Michaeel Beuckert und seinem Redaktionsteam von Immobilo (www.immobilo.de) geführt.

Jens- Holger Kirchner - Bezirksstadtrat und Leiter der Abt. StadtentwicklungJens- Holger Kirchner – Bezirksstadtrat und Leiter der Abt. Stadtentwicklung

Immobilo: „Herr Kirchner, seit Anfang des Jahres gelten zahlreiche Einschränkungen für Wohnungssanierungen im Bezirk Pankow, beispielsweise ist das Zusammenlegen mehrerer kleiner Wohnungen zu einer großen Wohneinheit in Teilen des Prenzlauer Berges nun verboten. Auch die Nutzung von Wohnungen als Ferienunterkunft soll im Rahmen der „Erhaltungsverordnung“ unterbunden werden. Können diese Änderungen den sich bereits seit längerer Zeit vollziehenden Wandel in Prenzlauer Berg überhaupt noch aufhalten?“

Jens Holger Kirchner: „Nicht alleine. Uns ist bewusst, dass wir ein ganzes Instrumentarium brauchen, um sozial ausgleichend steuernd in die sehr besorgniserregende Entwicklung einzugreifen. Denn darum geht es uns: sozial verträgliche Sanierung zu organisieren und auch künftig bezahlbaren Wohnraum im Bezirk zu haben. Die Instrumente des sozialen Erhaltungsrechts sind zu ergänzen durch Zweckentfremdungsverbote, durch ein Umwandlungsverbot, durch die Ausübung des Vorkaufsrechts und durch erheblichen Wohnungsneubau.
Für Teile des Prenzlauer Bergs mögen einzelne Bausteine verspätet erscheinen, betrachtet man aber das gesamte Instrumentarium, stimmt das schon wieder nicht. Alleine eine Umwandlungsverordnung würde die Verwertungsketten im Prenzlauer Berg deutlich unterbrechen. Auch die Unterbindung der Zweckentfremdung würde gerade im Prenzlauer Berg mit einem Schlag Hunderte jetzt als Ferienwohnung verwertete Wohnungen dem eigentlichen Zweck – dauerhaftes Wohnen – zuführen.“

Immobilo: „Wann ist damit zu rechnen, dass die „Erhaltungsverordnung“ für den gesamten Bezirk Pankow gilt?“

Jens Holger Kirchner: „Gar nicht, denn das haben wir nicht vor. Wir müssen als Kommune durch Gutachten und Studien nachweisen, dass die Erhaltungsverordnung notwendig sind, um die Wohnbevölkerung vor Verdrängung zu schützen. Das ist auch in Ordnung so und muss auch immer wieder erneuert werden. Deshalb konzentrieren wir uns auf große Teile des Ortsteils Prenzlauer Berg, auf die innerstädtischen Gebiete von Pankow und Weißensee – also da, wo der Wohnungsmarkt erheblich unter Druck ist und der Immobilienmarkt zumindest für unsere Verhältnisse völlig entfesselt ist.“

Immobilo: „Der Schaden bei der Durchmischung der Bevölkerungsstruktur scheint bereits angerichtet, viele alteingesessene Bewohner mussten wegziehen. Wie soll Ihre Initiative speziell in Prenzlauer Berg daran etwas ändern können? Und warum wurde nicht bereits früher reagiert?“

Jens-Holger Kirchner: „Im Prenzlauer Berg hatten wir großflächig Sanierungsgebiete, in denen Steuerung stattgefunden hat. Immerhin leben nach 23 Jahren noch 15 % der Bevölkerung hier, die auch schon vor der Sanierung hier wohnten. Je nach Perspektive – ich finde das einen beachtlichen Wert, wenn man bedenkt, was nach der Wende alles möglich war, welche Sanierungsbelastungen zu ertragen waren und wenn man sich erinnert, dass viele auch weggezogen sind, weil die Welt offen war, das Haus am Stadtrand möglich wurde oder die berufliche Perspektive sich anderswo eröffnete. Dennoch – um nicht missverstanden zu werden – es gab trotz der insgesamt beeindruckenden Erfolgsgeschichte der Sanierung im Prenzlauer Berg auch Verdrängungen.

Derzeit haben wir es mit einer 2. Sanierungswelle zu tun, die sich im Wesentlichen durch die Entlassung aus den Sanierungsgebieten und die damit aufgehobenen Verwertungsbeschränkungen begründet und die sich durch die große Nachfrage und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen speist und zu nochmals drastischen Mietpreissteigerungen führt. Insofern hätte tatsächlich schon bei der Entlassung aus den Sanierungsgebieten vor 3-4 Jahren flächendeckend mit dem Instrument des sozialen Erhaltungsrechts operiert werden müssen. Ich bin erst seit einem Jahr für diesen Bereich verantwortlich und habe gehandelt.“

Immobilo: „In Berlin wird speziell in den beliebten Wohngegenden zunehmend nachverdichtet. Auffällig ist, dass dabei fast ausschließlich Eigentumswohnungen entstehen. Warum ist es für Investoren offenbar nicht attraktiv, Mietwohnungen zu bauen? Könnte hier nicht der Bezirk in die Bresche springen und als öffentlicher Bauherr auftreten?“

Jens-Holger Kirchner: „Das mit der Nachverdichtung dürfte ja nun zumindest in Prenzlauer Berg vorbei sein. Das jüngste OVG – Urteil zur Nachverdichtung in der Kollwitzstr. 42 (Anm. der Red: Das Oberverwaltungsgericht hat die Baugenehmigung eines Neubaus aufgehoben, weil dieser zu nah am Nachbargrundstück gebaut wurde und so zu wenig Licht in den Hof fiel. Das Gebäude soll nun wieder abgerissen werden) hat hier ja richtungsweisend entschieden. Es ist im Übrigen nicht Aufgabe der Bezirksverwaltung, Bauherr zu sein. Dafür haben wir städtische Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften. Und die stehen ja in den Startlöchern. Letztlich muss man zur Kenntnis nehmen, dass noch vor 2 Jahren die Einschätzung über Wohnungsneubaubedarfe noch eine ganz andere war. Abgesehen davon ist der Hang zum Wohneigentum ungebrochen und es wird auf dem freien Markt gebaut, was nachgefragt wird. Aber auch neue Formen haben sich entwickelt, wie z.B. die Baugruppen.“

Immobilo: „Der Maßnahmenkatalog sah vor, dass beispielsweise Hänge-WCs als Merkmal einer Luxusausstattung gelten. Ein zweites WC oder eine Fußbodenheizung fallen derzeit noch unter das Verbot. Dies wird durchaus kontrovers diskutiert, weil diese Ausstattungsmerkmale schon fast als normaler Standard gelten. Sind die Bestimmungen auf der Höhe der Zeit?“

Jens-Holger Kirchner: „Der Schwerpunkt liegt auf „sah“. Die Erhaltungssatzungen von 2009 für einige Restgebiete im Prenzlauer Berg sahen ja genau das vor. Hänge-WC, Strukturheizkörper oder Fliesenspiegel, auch die Aufzüge, zu untersagen, ist nicht mehr zeitgemäß. Auch die Philosophie stimmte nicht. Genehmigungen mit Auflagen zu erteilen erzeugen nur Bürokratie und wenig Wirkung. Das habe ich geändert. Wir haben uns auf das Wesentliche konzentriert. Die Zusammenlegung von Wohnungen, Zweckentfremdung durch Ferienwohnung und bestimmte Ausstattungsmerkmale wie 2. Bäder (!), 2. Balkone oder Kamine werden nicht erlaubt, weil sie dazu geeignet sind, die Mietpreisspirale und die Verwertungsketten in Gang zu setzen und Mieterinnen und Mieter mit nicht mehr bezahlbaren Mietforderungen zu konfrontieren. Ich denke, die gesamte Thematik ist ein aktuelles Thema. Der Deutsche Städtetag beschäftigt sich damit, es ist bereits Wahlkampfthema – wir liegen also mit unserer Praxis und den überarbeiteten Kriterien für das soziale Erhaltungsrecht im Bezirk genau auf der Höhe der Zeit.“

Immobilo: „Werden noch weitere Regelungen folgen, wie etwa eine Vorschrift zur Gestaltung der Böden oder zur Höhe des Fliesenspiegels, wie es im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg der Fall ist? Schränkt das Bezirksamt hier die Eigentümer nicht zu sehr ein? Sehen Sie die Gefahr von Gerichtsverfahren gegen das Bezirksamt, weil Eigentümer Ihre Wohnungen nicht mehr so gestalten können,wie Sie dies möchten?“

Jens Holger Kirchner: „Wir werden in 2 Jahren die Kriterien überprüfen. Derzeit werden wir nicht wieder detailliert einführen, was wir gerade wegen Praxisuntauglichkeit abgeschafft haben.
Eine „Gefahr“ von möglichen Gerichtsverfahren sehe ich nicht. In einem Rechtsstaat können und müssen alle Verwaltungshandlungen überprüfbar sein dürfen.“

Immobilo: „Falls die erhoffte Wirkung der Maßnahmen nicht Eintritt und die soziale Durchmischung des Bezirkes weiter abnimmt – welche Maßnahmen bleiben dem Bezirk dann noch, um langfristig gegenzusteuern?“

Jens-Holger Kirchner: „Um die soziale Mischung in ganz Pankow mache ich mir keine großen Sorgen. Unsere Maßnahmen gelten ja für einige Gebiete und dort hat unsere Praxis bereits Wirkung gezeigt.
Die Zweckentfremdungsverbotsverordnung ist von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung auf den Weg gebracht worden, die Umwandlungsverordnung ist angekündigt. Wir verhandeln derzeit mit den Wohnungsbaugesellschaften und –genossenschaften über ein Bündnis für Mieterschutz und Wohnungsneubau – auch um das Instrument des Vorkaufsrechts anzuwenden. Wir werden jetzt schon alle uns zur Verfügung stehenden Instrumente des Baugesetzbuches anwenden und nicht erst dann, wenn ein Instrument alleine vielleicht nicht gewirkt hat.“

Immobilo: „Herr Kirchner, wir danken Ihnen für das Gespräch.“

Aktuelle Mietpreisentwicklung in Prenzlauer Berg

Die aktuelle Mietpreisentwicklung in Prenzlauer Berg trägt ingesamt zur städtischen Teuerungsrate in Berlin bei, die derzeit bei 2,7% liegt und damit 65% über dem Bundesdurchschnitt liegt (FAZ). Die Miet-Preise bei Neuvermietungen überschreiten inzwischen deutlich die Grenze von 12 € pro Quadratmetern.
Begrenzender Faktor sind die im Eckpunktevertrag zwischen Bezirk Pankow und der landeseigenen GEWOBAG vereinbarten Mietobergrenzen nach einer Sanierung. Kern des Vertrages ist eine umfassende Sozialplanung für die betroffenen Mieterinnen und Mieter, eine Begleitung durch eine eigentümerunahängige Mieterberatung, die Kappung von Mieten für soziale Härtefälle, die Sicherung von Belegungsbindungen durch den Bezirk und eine Mietobergrenze der Nettokaltmiete auf 5,47 € pro Quadratmeter (siehe: Vorbildliche Sanierungspolitik der GEWOBAG in Pankow 18. 03. 2013).

Mietpreisentwicklung in Prenzlauer Berg  Quelle: Immobilienscout24 Mietpreisentwicklung in Prenzlauer Berg Quelle: Immobilienscout24

Zum Vergleich: Die Wohnkosten bei Hartz 4 Empfängern (1-Personen-Haushalt= werden bei einer 49 m² Wohnung mit bis zu 318 € bruttokalt bezuschusst (=6,49 €/m² – Stand 2012). Nach einem Urteil des Sozialgerichtes vom 22.2.2013 (Az. S 37 AS 30006/12) müßte der Hartz-Satz sogar bis zu einer Miethöhe von 8,04 €/m² aufgestockt werden. Dazu kommt noch Geld für Heizung und Warmwasser.

Ein 2-Personen-Haushalt bekommt nach der geltenden Regel 381 Euro (Stand 2012), und müßte nach Urteil des Sozialgerichtes sogar 479 Euro bekommen. Bei einem ein 3-Personen-Haushalt sind es 473 Euro (Stand 2012) und nach Forderung des Sozialgerichtes 569 Euro. Dazu kommt jeweils noch Geld für Heizung und Warmwasser.

Bei Mieterhöhungen in Folge von Sanierung und Modernisierung wird ein vorraussichtlicher Mietanteil in Höhe von mehr als 35% des Haushaltsnettoeinkommens als Grenze für den „Härtefall“ angesehen. Bei einem Brutttoeinkommen von 2.600 € / Monat liegt diese Grenze bei ca. 590 € Mietbelastung (1 Person mit Kind, Stkl. 1). Bei einem Bruttoeinkommen von 1.400 € / Monat liegt die Grenze bei ca. 364 € Mietbelastung (1 Person mit Kind, Stkl. 1).
Der steile Mietenanstieg führt damit zu einer besorgniserregenden Entwicklung, die längst auch Menschen mit mittleren Einkommen in Bedrängnis bringt. Paradox ist dabei: die Hartz4-Sätze für Wohnkosten provozieren Mitnahme-Effekte und tragen so zu einer insgesamt höheren Mietenentwicklung bei.

Weitere Informationen:

Immobilo Nachrichten

PANKOWER ALLGEMEINE ZEITUNG vom 18.03.2013: Vorbildliche Sanierungspolitik der GEWOBAG

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m/s