Am 24.7.2013 wurde ein “Stück” Mauerpark“ für die Öffentlichkeit übergeben. Schon am nächsten Tag ging ein Schreiben von Carsten Spallek, Baustadtrat von Berlin-Mitte, bei den Trägern öffentlicher Belange ein, in denen mit Fristsetzung zum 22.8.2013 um Stellungnahme zu den aktuellen Bebauungsentwürfen für den Nordteil des Mauerparks gebeten wurde. Nur knapp zwei Wochen später am 6.8.2013 wurden „Informationen zum Mauerpark Berlin Mitte“ auf der Internetseite des Bezirks Berlin-Mitte eingestellt.
Die „Informationen zum Mauerpark Berlin Mitte“ informieren „Außerhalb und unabhängig vom Bebauungsplanverfahren 1-64“ – und enthalten einen
– Informationstext
– Lageplan
– Freiflächenplan.
Information außerhalb des B-Plan-Verfahrens
Die neue Information wird außerhalb des 2010 begonnenen Bebauungsplanverfahrens gegeben:
„Diese Veröffentlichung ersetzt nicht die Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (2) BauGB sondern ist ein zusätzliches Informationsangebot. Aus rechtlichen Gründen können Stellungnahmen zu dieser Veröffentlichung nicht im Bebauungsplan berücksichtigt werden.“
So steht es in dem einleitenden Text.
Folgt man nun dem nachfolgenden Informationstext, so wird die Absicht des Bezirksamtes Berlin-Mitte dargelegt, das 2010 begonnene Bebauungsplanverfahren 1-64 einfach fortzusetzen. Die 2012 und und nun im August 2013 neu vorgelegten Bauplanungsentwürfe werden als Konkretisierungen der Ergebnisse des städtebaulichen Wettbewerbs im März 2011 aufgefaßt:
„Die Konkretisierung war notwendig, um im Rahmen der zur Zeit stattfindenden „formellen“ Behördenbeteiligung (§ 4 Abs. 2 Baugesetzbuch) den Trägern öffentlicher Belange hinreichend klare Informationen geben zu können, die eine fundierte Stellungnahme ermöglichen.
Bestandteil dieser Konkretisierung ist ein Städtebauplan, der nachweist, welche Gebäude, Höfe, Plätze, Durchwegungen, Freiflächen,
etc. im Rahmen der beabsichtigten Bebauungsplan-Ausweisungen möglich sind.
Die Behördenbeteiligung wird Aufschluss darüber geben, inwieweit sich aus den Aufgabenbereichen der Behörden und sonstiger Träger
öffentlicher Belange Änderungen am Bebauungsplanentwurf ergeben und damit ggf. auch der dem Bebauungsplan zu Grunde liegende städtebauliche Entwurf zu ändern ist.
Vorbehaltlich dieser erforderlichen Überprüfung des Entwurfs im Rahmen der Behördenbeteiligung wird hier der Städtebauplan öffentlich vorgestellt.“
Die für eine Beurteilung unerläßlichen Kennzahlen für einen Bebauungsplan hat man weggelassen, Geschoßflächenzahl und Maß der baulichen Nutzung nach Baunutzungsverorndnung sind nicht angegeben.
Betonpfropf auf der Klimaachse
Gegenüber dem von Lorenzen Architekten im städtebaulichen Wettbewerb präsentierten Entwurf und den Folgeentwürfen aus 2012 hat der neue Plan inzwischen einen höheren Detailierungsgrad erreicht. Er nimmt nur noch die Grundzüge der äußeren nach Osten und Norden exponierten Bauriegel auf. Die nach Westen und Süden ausgerichteten Bauriegel des städtebaulichen Entwurfs wurden in kleinere Stadthäuser und kurze Bau-Riegel aufgelöst.
Dennoch drängt die Bebauung wie ein Betonpfropf in die einzige noch verbleibende grüne Klimaachse zwischen Gesundbrunnen und Brunnenviertel und Prenzlauer Berg.
Die vergangenen Sommerwochen haben gezeigt, wie sehr sich die Innenstadt aufheizt – und alle Klimaprognosen sehen auch eine weitere Steigerung der Zahl der heißen Tage in der Berliner Innenstadt voraus. Die Simulationen des Deutschen Wetterdienstes (DWD) zeigen eine Zunahme auf über 25 Tage mit Wärmebelastung im Sommer voraus. Mit zunehmenden Versiegelungsgrad wird sich im Sommer die Aufheizung der Innenstadt verstärken (siehe Umweltatlas Berlin).
Bei windschwachen austauscharmen Wetterlagen hängt aber die Luftqualität und Schwülebelastung in der Stadt wesentlich von der Zufuhr wenig belasteter Luftmassen aus Kaltluftentstehungsgebieten über gut durchlässige Luftleitbahnen ab.
Als kaltluftproduzierende Bereiche gelten vegetationsgeprägte Freiflächen wie Wälder, Park- und Friedhofsanlagen, aber auch grünbestimmte Siedlungen mit einem geringen Versiegelungsgrad (in der Regel unter 30 %) (SENSTADT 2009c, online).
Im Bereich nördlich des Mauerparks zählen aber auch die ausgedehnten begrünten und mit Bäumen bewachsenen Flächen des Nordkreuzes und der Bereich des Nassen Dreiecks zu den wichtigen Kaltluftentstehungsgebieten.
Die geplante Bebauung setzt einen „Betonpfropf“ in die städtebaulich bedeutsame Klima-Achse, engt den Luftaustausch ein – und verwandelt die Stadtbereiche „Brunnenviertel“, „Gesundbrunnen“ und „Gleimviertel“ in stadtklimatische Belastungsgebiete.
Freiflächenplan
Der Freiflächenplan von Lorenzen Architekten ist ein „planerischer Abklatsch“ eines anderen Bauvorhabens in der Lützowstraße 7. Man hat sich nicht einmal die Mühe gemacht, diesen Umstand in der Planlegende zu verheimlichen. Die Heckengärten vermitteln eine klassizistische Atmosphäre – passend zu Luxuswohnungen. Kinderspiel im Innenhof: unerwünscht. Stattdessen Fußwege und Rollator-Alleen zwischen Hecken in den Innenhöfen – so hat man vor Jahren Seniorenwohnen geplant.
Die Gartenterrassen der Erdgeschoßwohnungen sind gut von Oben einsehbar – eine Wohnanlage inder die geplanten Bewohner in die Kaffeetassen der Nachbarn schauen können. Obendrein liegen manche der Gartenterrassen auch noch im Schatten – womit die Lage von möglicherweise eingesprenkelten Sozial-Wohnungen durch den Sonnenstand markiert wird.
Die Riegelbebauung entlang der Bahnanlagen des Nordkreuzes schützt zwar vor Lärm, kostet aber Abendsonne, die vier- und fünfgeschossigen Bauten verschatten die Innenhöfe und schränken die Aufenthaltsqualität für soziales Wohnen erheblich ein.
Maximale bauliche Nutzung ist die Leitidee des Plans – die Anlage öffentlicher Spielflächen wird einfach auf das angrenzende Nachbargrundstück der DEGEWO verlagert (südlich Baufeld D).
Der Moritzhof liegt zudem abends im Schlagschatten von Baufeld B und A mit ihren 4-5 Geschossen – und dürfte mit seinen tierischen Gerüchen und Lauten den künftig möglichen Luxus-Bewohnern eine „Landluftatmosphäre“ vermitteln.
In dem Freiflächenplan ist auch der Mauerrückbau der Brückenwiderlager-Wand des Gleimtunnels eingetragen, eine Amputation des torartigen Baudenkmals droht. Die geplante Bausünde konterkariert den typischen städtebaulichen Kanon der Berliner Innenstadt – mit einheitlichen Straßenquerschnitten und stadträumlicher Orientierung.
Das geplante Bauvrohaben wird zum städtebaulichen Fremdkörper, mit dem Charme einer „gated Community“.
Versiegelung ohne Grünausgleich
Mit den eingezeichneten Verkehrsflächen wird auch deutlich, welche Ausmaße die Versiegelung der Baufläche annehmen soll. Die wenigen Bäume sind als Begleitgrün der Hauptzufahrt angelegt. Weniger als 5 Großbäume sind auf der Baufläche zu finden – ein paar andere sind als optisches Alibi in die Nachbargrundstücke gezeichnet, die aber längst begrünt sind.
Auch entlang der Pankower Grundstücksgrenze wird am Grün gespart: es bleibt nur ein schmaler Grünstreifen bis zum Zaun – und die Erschließung rückt unmittelbar an die bestehende Grünflächen heran.
Geplante Erschließung
Die umgreifende Erschließung und die Lage der Hauseingänge ist eine sehr konventionelle Lösung – innovative Ideen wenigstens für teilweise autofreie Bereiche zu sorgen, fehlen. Man kann sich daher schon rege die Wochenend-Tage vorstellen, an denen dann der Besucher-Suchverkehr um die Häuser rollt, und sich an wild parkenden Gäste-Autos vorbeiquält.
Auch die Abgrenzung des auf Pankower Gebiet befindlichen Basketballfeldes ist kurios – weil der Architekt hier eine Hecke vorsieht und die Fläche zugleich auch als Erschließung in Anspruch nehmen möchte.
Hier könnte sich die Notwendigkeit einer Feuerwehrzufahrt entwickeln – denn die geplante Bebauung ist für die Feuerwehr nicht einfach über die Gleimstrasse erreichbar.
Die geplante schräge Zufahrt unmittelbar an der Tunnel-Ecke könnte für das gesamte Baufeld zur prägenden architektonischen Adresse werden: „Auffahrt vor, bzw. hinter dem Gleimtunnel“ – statt Hausnummer.
Jeder neue Stadtbewohner wird zur „Rampensau im Mauerpark“.
Neue Fehler im Planverfahren
Mit der neuen „Information der Bürgerinnen und Bürger außerhalb des Bebauungsplanverfahrens“ treten nun neue Fehler im Planverfahren ein – die sich als „Begünstigung“ des Investors darstellen.
Die planende Behörde begibt sich im Vorfeld der öffentlichen Planauslegung in eine Rolle, die die Groth-Gruppe gegenüber bislang üblichen Bebauungsplanverfahren in eine priviligierte Lage versetzt, und erneut das Abwägungsgebot umgeht, bzw. aufschiebt – während die Verwaltung und der Investor weitere Genehmigungstatsachen schaffen wollen.
Tatsächlich steht das gesamte seit 2010 laufende Planverfahren unter Druck, und weitere Fehler und Ansatzpunkte für ein erfolgreiches Normenkontrollverfahren kommen nun hinzu.
Der städtebauliche Vertrag mit der CA Immo AG verletzt bereits das Koppelungsverbot nach dem Verwaltungsverfahrensrecht – und könnte sich im Verwaltungsgerichtsverfahren als insgesamt nichtig erweisen.
Sprachliche Ungereimtheiten über die Lage des Nauerparks und Planbezeichnungen des Investors sind zudem für den Bürger irreführend und täuschen über den wichtigsten Umstand hinweg: das Bezirksamt plant auf einer im Flächennutzungsplan noch immer als übergeordnete Klimaachse gesicherten Grünfläche.
„Das Bezirksamt Mitte von Berlin betreibt in Nachbarschaft zum Mauerpark im Bezirk Pankow das Bebauungsplanverfahren 1-64“ – und erweckt so den Eindruck, man sei bereits auf Bauland.
Nun droht im Planverfahren die „Planung á la gusto“ des ohne Ausschreibung in den städtebaulichen Vertrag eingetretenen Investors Groth-Gruppe – und damit der „Abwägungsausfall“. Das Genehmigungsrecht wird zugunsten des Investors umgebogen.
Meistbegünstigungstatbestände
Die Verhandlungen mit der CA Immo AG um den städtebaulichen Vertrag waren nicht von städtebaulichen Gestaltungsüberlegungen und
den Grundsätzen der Bauleitplanung (s. § 1 Abs. 5 BauGB und § 1 Abs. 4 BauGB) geleitet worden, sondern von finanziellen Erwägungen und Tauschhändeln um Teilflächen. Im Zuge einer langen Kette von Grundstücksgeschäften hat man zuerst staatliche Bahnflächen privatisiert und unter dem Finanzminister Steinbrück an die CA Immo AG veräußert (220 Liegenschaften bundesweit für 1,023 Mrd. €).
Und nun verpflichtet sich das Land Berlin im städtebaulichen Vertrag zum Schadensersatz auf einer wichtigen, seit langem im Flächennutzungsplan gesicherten Grünachse – falls kein Baurecht zustande kommt. Obendrein verzichtet man auf einen verkehrsüblichen Planwertausgleich.
Damit ist in Berlin historisch einmalig ein Tiefpunkt städtebaulicher Planung erreicht worden, der unter Verzicht eines an anderer Stelle und bei anderen Investoren üblichen Planwertausgleich stattfinden soll.
Die Meistbegünstigung von CA Immo AG und nachfolgend der Groth-Gruppe geschieht obendrein in einer Phase, in der das Land Berlin die Grunderwerbssteuer um einen Prozentpunkt erhöht – und allen anderen Investoren in der Stadt zusätzliche Laten aufbürdet.
Die Meistbegünstigung des „Landeskindes Groth“ dürfte bei vielen anderen Investoren sauer aufstoßen – und wirft auch politische Fragen nach dem Gleichbehandlungsgrundsatz bei Investoren auf. m/s
Weitere Informationen und Links
Informationen zum Mauerpark Berlin Mitte
Materialien
