Samstag, 19. August 2017
Home > Slider > Der Fluch der „Sub-Standard-Stadtplanung“

Der Fluch der „Sub-Standard-Stadtplanung“

Rundlokschuppen mit Schwedler-Kuppel

Das Land Berlin, der Bezirk Pankow und die Krieger Grundstück GmbH des Investors Kurt Krieger (Möbel Höffner, Sconto, Kraft) haben sich im September 2016 über einen Rahmenvertrag für den Bereich Pankower Tor verständigt. Die rund 45 Hektar großen Fläche des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow zwischen den S-Bahnhöfen Pankow und Heinersdorf soll mit einem Einkaufszentrum und Möbelmärkten, sowie Wohnungen bebaut werden.

Nach bisherigen Planungen sollen auch zwei Schulen gebaut werden: eine Grundschule auf dem Grundstück zwischen Mühlenstraße und Berliner Straße, eine weiterführende Schule auf dem Gelände des ehemaligen Bahnbetriebswerks, neben dem Rundlokschuppen.

Die entsprechende Änderung des Flächennutzungsplans wurde noch unter dem alten Bausenator Andreas Geisel (SPD) auf den Weg gebracht. Die öffentliche Auslegung bei der verfahrensleitenden Stelle in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt fand im Oktober statt.

Das Planungsgebiet ist jedoch viel größer als die Fläche des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow. Der Investor hat auch das Bahn-Grundstück zwischen Berliner Straße und Mühlenstrasse neben der Stettiner Bahn erworben. Ferner gehört das Gelände des ehemaligen Bahnbetriebswerks in Pankow Heinersdorf nebst Rundlokschuppen dazu. Zusätzlich wurden Flächen einschließlich der Erschließungsflächen der benachbarten Kleingartenkolonie „Am Feuchten Winkel“ erworben, die auf Erweiterungsabsichten schließen lassen.

Streit um den Erhalt des Rundlokschuppen

Inzwischen hat der Investor Krieger drei Abrissanträge für das denkmalgeschützte Ensemble aus zwei Lokschuppen und einem Sozialgebäude am S-Bahnhof Heinersdorf gestellt.

Doch die Abteilung Denkmalschutz des Bezirk Pankow hat Anfang November 2016 interveniert, und den Grundstücks- und Gebäudeeigentüner auf seine Rechtspflichten als „Denkmalsbesitzer“ hingewisen.

Wie die BZ-Berlin am 14.11.2016 berichtete, wurde Krieger per offiziell angemahnt: „Per Postzustellungsurkunde hat das Bezirksamt Pankow dem Unternehmer Anfang November einen Anhörungs-Bescheid geschickt. Als letzten Warnschuss, bevor das Amt selbst von Experten ermitteln lässt, wie der Rundlokschuppen und zwei benachbarte Denkmal-Gebäude gesichert werden können. Allein das wird Krieger etwa 390.000 Euro kosten.

„Das Ganze hat schon einen Vorlauf von zwei Jahren“, sagt Baustadtrat Jens-Holger Kirchner (56, Grüne). „Immer wieder Ortstermine, Versprechungen. Bisher haben wir es im Guten versucht – jetzt geht es zur Sache. Krieger hat das Areal erworben und kümmert sich nicht darum.“ – In den letzten Jahren gab es immer wieder Feuerwehreinsätze wegen Brandstiftungen im Bereich des Lokschuppens.

Krieger hat nun bis zum 30.5.2017 Zeit, ein Gutachten zum Erhalt des Rundlokschuppens erstellen zu lassen. Kirchners letzte Amtshandlung in der Sache ist eine Strafandohung: „Lässt Krieger das Gutachten nicht innerhalb einer gesetzten Frist von sechs Monaten erstellen, übernimmt es das Amt auf seine Kosten – und packt auf die Rechnung 50.000 Euro Zwangsgeld obendrauf.“

Gegenüber dem Tagesspiegel hatte sich am 9.9.2016 auch Pankows Leiterin der Unteren Denkmalschutzbehörde Pankow, Kerstin Lindstädt geäußert:

„Wir sind nun in ein ordnungsrechtliches Verfahren eingetreten.“ Demnach müsse ein Ingenieurbüro mit Tragwerkplanungen beauftragt werden. Das Dach des auf dem Areal stehenden Ringlokschuppens sei bereits akut einsturzgefährdet. Und beim Rundlokschuppen müsse die Tragfähigkeit der einzigartigen Schwedler-Kuppel geprüft werden. Bisher habe man aber keine Grundlagen für die Bauplanung. Das solle sich ändern, sagte Lindstädt: „Es ist beabsichtigt, die Planungsleistung als Voraussetzung für die Planung der konkreten Baumaßnahmen anzuordnen.“

Widersetze sich die Krieger Grundstück GmbH Bauerhaltungs- und Sicherungsmaßnahmen, komme als Zwangsmittel die Ersatzvornahme in Betracht. In diesem Falle würde der Bezirk anstelle des Investors auf dessen Kosten tätig.

Von Seiten des Investors und dessen Anwaltsbüro gibt es bisher keine öffentliche Stellungnahme. Auf dem Foto im Tagesspiegel seiht Kurt Krieger genervt und angeschlagen aus. Offensichtlich hat das nun rund 6 Jahre dauernde Planungsvorhaben auch reichlich Kraft und Nerven gekostet. Mehrere Projektleiter bei der KGG wurden auch schon ausgewechselt.

Fläche des ehemaligen Rangierbahnhof Pankow
Fläche des ehemaligen Rangierbahnhof Pankow: 45 Hektar Stadtgebiet in der Planvorbereitung mit frühzeitiger Bürgerbeteiligung

Verstöße gegen den Naturschutz und laufendes Bußgeldverfahren

Im Februar 2016 hatte Krieger ohne Baugenehmigung ein Erdbau-Unternehmen beauftragt, um das Gelände des ehemaligen Rangierbahnhofs zu planieren, und Bodenaufschüttungen vorzunehmen. Gleichzeitig wurden naturschutzrelevante Flächen und Flächen miz schutzwürdigen Lebensräumen für Erdkröten planiert. Das Umweltamt Pankow verhängte einen Baustop. Der Ausgang des von Dr. Torstn Kühne in Gang gesetzten Bußgeldverfahren ist noch nicht öffentlich bekannt gegeben worden, obwohl hier ein erhbliches öffentliches Interesse besteht. Siehe dazu der Beitrag vom 14.5.2016: „Pankower Tor: wo Wohnen Krötenleben kostet!.

Was ist am Pankower Tor wirklich los?

Seit Eintrag ins Grundbuch im Jahr 2010 sind sechs Jahre vergangen. Der Grundstückswert ist in diesem Jahren weiter gestiegen und dürfte heute das fünf- bis sechsfache des einstigen Kaufpreises von ca. 20 Mio. € ausmachen. Zudem wurde das Vorhaben durch Flächenzukauf erweitert. Die Pankower Kommunalpolitiker haben dazu den Investor geradezu ermuntert, ohne sich zuvor durch städtebaurechtliche Maßnahmen und Verträge abzusichern. Vor allem aber hat man nicht die nach dem Städtebaurecht mögliche Planungswertabschöpfung nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB vertraglich geregelt.

Der Investor hat nun eine Schlüsselposition in Pankows Stadtentwicklung erlangt, und hat auch schon in der Vergangenheit öffentlich gedroht, das Vorhaben fallen zu lassen, und für Jahre ruhen zu lassen.

Nach einem fast euphorisch gestarteten Werkstattverfahren musste 2013/14 dessen Scheitern bekannt werden. Zwischen dem Bezirk Pankow und den Wünschen des Investors nach einer Konbination von zwei Möbelmärkten und einem Einzelhandelszentrum mit 30.000 Quadratmetern Grundfläche an der Prenzlauer Allee gab es Differenzen. Die übergeordnete Senatsplanung für Fachmarktzentren und Einkaufszentren im Stadtentwicklungsplan Zentren (STEP Zentren) ließ eine Zentrenentwicklung an der Prenzlauer Promenade nicht zu. Allenfalls Fachmarktzentren werden hier genehmigt – was aber Kriegers ursprüngliche Pläne mit einem „Frequenzbringer Einzelhandelszentrum“ an dieser Stelle obsolet werden ließ. Die ursprünglichen Pläne der KGG entsprechen auch dem Muster der „autogerechten Planung“ am Stadtrand – ein für Pankows Zentrum ungeeignetes und überkommenes Konzept.

Merkwürdigkeiten um den Rundlokschuppen

In einer an den Tagesspiegel übermittelten Fotomontage wurde von der KGG mbH angedeutet, man wolle den Rundlokschuppen an die Berliner Straße versetzen (TAGESSPIEGEL | 8.6.2015 | Pankower Tor Verschiebebahnhof mit neuem Zug). Die Variante ist bautechnisch jedoch undurchführbar, weil die alte Stahlkonstruktion nur unter Bestandsschutz-Aspekten am gleichen Ort erhalten werden kann. Eine Demontage und Umsetzung würde eine Neubau-Genehmigung erfordern.
Doch die alten Gußstahlsorten der Konstruktion der Schwedler-Kuppel können unmöglich die neuen geltenden EU-Stahlbau-Normen einhalten. So hat die KGG die Öffentlichkeit in Bezug auf den Rundlokschuppen getäuscht.

Shopping-Center
Shopping-Center: der Druck des Onlinehandels beeinflusst heute auch Center-Planungen – Foto: pixabay CC0

Einzelhandelsgutachten und Zentrenverträglichkeit

So gab es ein zweijähriges Gezerre um eine zentrenverträgliche Lösung mit Einzelhandelszentrum nahe dem S-udn U-Bahnhof Pankow an der Berliner Straße.

Der inzwischen erreichte Kompromiss mit einem vorliegende Rahmenvertrag über das Pankower Tor, der am 16. September vom Bausenator unterzeichnet wurde, ist städtebaulich und kommerziell für den Investor eine unglückliche Lösung. Die Krieger-Gruppe ist kein typischer Zentren-Betreiber, sondern „Möbler“ und Betreiber von Fachmarktzentren auf der grünen Wiese, möglichst mit Autobahnanschluß und gewaltigen Parkplätzen.

Sämtliche von Krieger bisher präsentierten Pläne atmen architektonisch den Geist der Großmärkte und der mit Firmenlogos dekorierten „Kisten“. Urbanität und Baukultur sehen anders aus! So ist es auch nicht verwunderlich, dass es bisher weder am S-Bahnhof-Pankow noch am S-Bhf. Pankow Heinersdorf eine Planung für eine vernünftige Fußgänger-Anbindung gibt. Dabei möchte die Stadtplanung künftig den Modal-Split zwischen Autoverkehr und ÖPNV zugunsten von Tram, S-Bahn und Bus verändern.

Professionelle Projektentwickler von Einkaufscentern legen hohen Wert auf vernünftige Fußgänger-Anbindungen zu ÖPNV – bei Krieger hört die Stadtplanung offensichtlich an der Parkplatzschranke auf.

Städtebaulich wird die bisher angestrebte Lösung für den Wohnungsbau kritisiert, werden diese im FNP-Entwurf doch zwischen zwei Gebwerbeflächen „eingeklemmt“. Eine integrierte Stadtplanung ist das bisher nicht.

Die im Werkstattverfahren angedachten Grünflächen oder ein durchgängiger Grünzug entlang der Stettiner Bahn sind auch verworfen worden. Mit jedem der seit Beginn der ersten Veröffentlichungen der KGG mbh vorgelegten inzwischen 27 städtebaulichen Planentwürfe ist das Grün weniger geworden. Zum Schluß wurde es auf das Dach verbannt.#

Inzwischen wird eine Vollbebauung der über 40 Hektar großen Fläche des ehemaligen Rangierbahnhofs geplant. Die Änderungsplanung zum FNP sieht dies so vor. Doch zuvor muss das Berliner Abgeordnetenhaus über die Planung entscheiden.

Dimensionierung des Einkaufszentrums Pankower Tor

Ob das künftige am S-Bahnhof Pankow geplante Einkaufszentrum 20.000 oder 30.000 Quadratmeter groß werden darf, soll noch in einer Potenzial- und Verträglichkeitsanalyse bestimmt werden. Die „vermietete Handelsfläche“ kann damit je nach Geschoßhöhe und Grundriß zwischen ca. 30.000-35.000 Quadratmetern und 49.000 Quadratmetern liegen.

Das für den Bezirk Pankow begutachtete Einzelhandelskonzept weist zwar einen zusätzlichen Bedarf an Einzelhandelflächen nach, der dem prognostizierten Einwohnerzuwachs entspricht. Doch der stürmisch wachsende Online-Handel mit einem voraussichtlichen Anteil von 20% am Gesamtumsatz bis 2020 (Lebensmittel 6%) verändert auch alle Überlegungen zur Zentrenverträglichkeit.

Gerade noch zentrenverträglich für einzelne Einzelhandels-Sortimente sind mögliche Umsatzeffekte von ca.10%, die von einem neuen Einkaufscenter ausgelöst werden. Summieren sich jedoch Effekte des Online-Handels und der Einzelhandelskonzentration, so fallen im Umfeld ingesamt 30% der Umsatzpotentiale weg. Es wäre das Aus für die Einzelhandel im Umfeld der Pankower Tors.

Die endgültige Planung bedarf letzlich eines Senatsbeschlusses und der Zustimmung des Berliner Abgeordnetenhauses. Ob der neue Senat die bisherigen Planungen unverändert abnickt, darf bezweifelt werden, denn unter Stadtrat Jens Holger Kirchner wurde der Investor Krieger mit seinen „wilden Planungen“ nicht in den Griff bekommen. Pankow hat sich sogar eine „Substandard-Stadtplanung“ wie zu Wendezeiten aufzwingen lassen, als Stadtplanungsämter von Vorhaben-Trägern über den Tisch gezogen wurden.

Kurt Krieger eine „loose Cannon“?

Ein gescheitertes Werkstattverfahren, Lobby-Einflussnahme auf die Pankower Politik über den Verein für Pankow e.V., eine mißratende Bürgerbeteiligung, 27 Planentwürfe – ein Bußgeldverfahren wegen Verstößen gegen Bauordnung und Naturschutz, dazu ein denkmalrechtliches Ordnungsverfahren und der Bruch mehrerer öffentlich „selbsterklärter Versprechen“ und Ankündigungen des Investors – das ist in der Summe ein bischen viel Chaos für ein großes städtebauliches Vorhaben.

Ein Heuschrecken-Investor wäre dagegen ein planbares und auf Berechenbarkeit angelegtes System. Ins Bild passt die Ablösung mehrerer Projektleiter beim Investor selbst. Die zum Teil tragischen menschlichen Details lassen auf eine patriarchalische Firmenkultur schliessen – bei der die Führung mit dem Gesamtvorhaben und wechselnden Zielplanungen überfordert ist.

Das Verhalten des Investors Krieger ist in der Gesamtschau der gescheiterten Ansätze, Versprechen und Rechtsverstöße nicht mehr als rational zu bezeichnen. Allein der aufwachsende Bodenwert für die Grundstücke scheint noch Sinn zu machen.

Im Umfeld werden jedoch Verunsicherungen und Verzugsschäden bei Dritten hervorgerufen. Es entsteht wirtschaftlicher Schaden – den die Politik abwenden muss, wenn sie Wirtschaftspolitik und Zentrenentwicklung fördern will. Die „loose Cannon“ muss schnell wieder an Deck festhezurrt werden, um einen neuen klaren Kurs zu ermöglichen.

Nadelöhr am Pankower Tor
Nadelöhr am Pankower Tor für ÖPNV-Fahrgäste und Umsteiger – Foto: m/s

Substandard-Stadtplanung in Pankow

Ins Bild passt eine fehlende stadtplanerische Souveränität der Pankower Bezirkspolitik, in der praktisch nur eine Handvoll Bezirksverordneter im Ausschuß für Stadtentwicklung und Grünanlagen über bedeutsame Zukunftsfragen einer Großstadt und künftige Dekaden entscheidet.

Bevor Jens-Holger Kirchner ins Amt als Verkehrsstaatssekretär entschwindet, sollte er noch in Pankow öffentlich erklären, warum er und seine Partein beim derzeit größten innerstädtischen städtebaulichen Vorhabennoch nicht einmal ein Klima-Gutachten angefordert haben.

Auch die Pankower SPD muss sich fragen, warum sie nicht Worten Taten folgen lässt, wenn selbst der eigene Senat „Urbane Lebensqualität im Klimawandel sichern“ will.

Die vom Bezirk Pankow gewünschten Schulbauten sind als Bausteine auf dem Plangebiet hin- und hergeschoben worden. Inzischen stehen die potentiellen Standorte wegen hoher Abgas- und Feinstaubwerte unter juristischer Befangenheit. Eltern können zum Schutz der Kinder die Standortplanungen per Klage und Einspruch verhindern. Städtebaulich wäre eine Schule gegenüber einem Einkaufszentrum am Pankower Tor auch eine schwere Sünde, weil Handelspotentiale verschenkt werden.

Die abstruse Idee, den Lokschuppen zur „Schul-Aula“ auszubauen, ist obendrein ein Danaer-Geschenk für den Schul- und Kulturetat: viel zu groß, viel zu teuer, hohe Auflagen nach Versammlungsstätten-Verordnung – und hohe Energiekosten für eine temporäre Nutzung. Eine Wirtschaftlichkeit und ein wirtschaftlicher Betrieb werden damit ausgeschlossen.

Der ehemalige Rundlokschuppen und das Gelände des ehemaligen Bahnbetriebswerke an der Panke haben viel mehr städtebauliche Potentiale – auch für Wohnen, Gewerbe und einen Innovationspark für Möbel-Design und Industrie 4.0.

Vor allem aber stößt die einseitige Gutachter-Auswahl durch den Investor auf, der zu letzt beim Verkehrsgutachten eine Dresdener Firma ins Spiel gebracht hat, die ihr eigenes Gutachten in Zweifel zieht, und sich mit halbgaren Überlegungen im FNP-Verfahren „auslegen“ lässt.

Unerklärlich ist auch, weshalb es in Pankow in Buch, Französisch Buchholz, Blankenburg und Prenzlauer Berg integrierte Stadtentwicklungskonzepte gibt, ausgerechnet aber in Alt-Pankow nicht? – Wird hier mit zweierlei Maß gemessen? Haben die Pankower im Kissingenviertel und in Alt-Pankow keine Rechtsansprüche und Beteiligungsrechte?

Wieso auch wird der Vorhabenträger KGG mbH nicht so streng eingebunden, wie die DB AG bei einem fast gleichartigen Entwicklungsvorhaben in Berlin Treptow, der Gleislinse in Schöneweide? Hier agiert die DB AG vorbildlich – lässt sogar Amphibien nach Pankow nördlich Blankenburg unmsiedeln – und verhält sich entsprechend selbst erklärten Umwelt- und Compliance-Regeln! Dazu gehört auch die Einschaltung und Anerkennung neutraler Gutachter und Stadtplanungsbüros – die im Sinne der hohen Anforderungen des Baugesetzbuches alle Belange und Abwägungsargumente mit Sorgfalt prüfen.

Der neue Senat und das neue Bezirksamt in Pankow sind nun in der Pflicht, das Planungschaos aufzuräumen, und den Investor neu in die Spur zu bringen. Nur ein harter Kurs mit Anwendung von Planungsrecht, Städtebaurecht, Bürgerbeteiligung und Ordnungsrecht scheint derzeit geeignet zu sein, den Investor auf einen Weg zu „Best Practice-Methoden“ der Projektentwicklung zu bringen.

Um die „loose Cannons“ neu an Deck festzuzurreen, ist sogar ein Planungstopp zu erwägen – und danach ein Neustart in geordneten Bahnen. Nicht nur der Rundlokschuppen – ganz Pankow muss dem „Fluch der Substandard-Stadtplanung“ entkommen – weil hier ein Entwicklungshindernis für das gesamte Zentrum besteht.

Save this post as PDF

m/s