Mittwoch, 22. November 2017
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auf die Zwölf

Deutsche Wohnen saniert mit strategischen Blick
auf die Zwölf

Wohnlage Grellstraße

Das Bezirksamt Pankow hat in der letzten Woche eine ungewöhnlich lange Pressemeldung über den Abschluß einer Vereinbarung über den sozialverträglichen Ablauf von Sanierungsmaßnahmen in der Wohnanlage Grellstr./Prenzlauer Allee“ mit der Deutsche Wohnen vermeldet. Die Pressemeldung signalisiert einen wohnungspolitischen Erfolg:

O-Ton Pressemitteilung: „So wurde der Entwurf einer Sozialplanvereinbarung an die Deutsche Wohnen übergeben, auch wurde das Vorhaben im BVV-Ausschuss für Stadtentwicklung und Grünanlagen am 27.06.2017 seitens der Deutschen Wohnen vorgestellt. Im Anschluss gab es intensive Verhandlungen der Abteilung Stadtentwicklung und Bürgerdienste mit der Deutschen Wohnen inklusive ein Treffen mit dem Vorstand am 27.07.2017, die nun mit dieser öffentlich-rechtlichen Vereinbarung erfolgreich zum Abschluss geführt werden konnten.
Bezirk und Unternehmen schließen die gemeinsame Vereinbarung, um ein Beispiel für die sozialverträgliche Umsetzung von Baumaßnahmen im Bezirk durch ein privates Wohnungsunternehmen zu schaffen.“

Bei genauerer Prüfung ergibt sich ein etwas anderes Bild: die politische Absicht, im sozialen Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB Ostseestr./Grellstr. (umgangssprachlich: Milieuschutzgebiet) eine sogenannte Umstrukturierungssatzung nach § 180 BauGB einen Gebietssozialplan umzusetzen, wurde vom Eigentümer Deutsche Wohnen SE abgelehnt. Der Stadtentwicklungsausschuss hatte eine zwar einen derartigen Vorschlag erwogen und verabschiedet. Doch für den Eigentümer hätte das einen großen Zeitverlust bedeutet.

Sozialverträgliche Sanierungsmaßnahmen ohne Mieter

In der Pressemitteilung wird auf eine Wohnanlage „Grellstraße / Prenzlauer Allee“ ohne Angabe der Hausnummern verwiesen. Offensichtlich wollte man zum Zeitpunkt der Veröffentlichung am 8.8.2017 die Mieter durch Nennung der Hausnummern in Unruhe versetzen, denn die Mieter wurden offensichtlich erst ab dem 10.8.2017 durch Aushang informiert. Dies geht aus dem Beitrag „Informationen für die MieterInnen der „Deutschen Wohnen“ in der Grellstraße“ vom 2.8.2017 (aktualisiert am 8.8.2017) von Clara West (MdA SPD) hervor.

Interessant ist dabei die Kommentierung, von Bezirksstadtrat Vollrad Kuhn (Bündnis 90/Grüne“: „… ich habe heute einen Brief von mir (siehe Anlage) in die Kästen vor Ort verteilen lassen. Mich haben bereist einige Mieter/innen angeschrieben verbunden mit der Forderung, die Vereinbarung bis morgen zur Verfügung zu stellen. Ich verstehe den Wunsch, detailliert informiert zu werden, weise aber auch in meinem Brief darauf hin, dass es demnächst eine Mieterversammlung geben soll, in der die Einzelheiten offengelegt werden. Dabei sollen alle betroffenen Mieter/innen gleichermaßen Gelegenheit erhalten, Auskünfte über die Vereinbarungsinhalte zu erlangen.“

Die MieterInnen im „Quartier des städtebaulichen Ensembles Grellstraße 8, 9 a bis e, 10 a bis h, 11 a, b, 12 und 15 sowie Prenzlauer Allee 86 a bis f“ sind nun mit einer Vereinbarung des Bezirksamtes Pankow mit dem Eigentümer Deutsche Wohnen SE per Aushang konfrontiert, über deren Inhalte und Verhandlungsgegenstände sie als Betroffene bislang nicht in Kenntnis gesetzt wurden.

Deutsche Wohnen SE zum Vereinbarung über sozialverträgliche Sanierungsmaßnahmen

Lars Wittan, Mitglied des Vorstands der Deutsche Wohnen SE äußerte sich bereits 8.8.2017 konkreter: „Die Wohnanlage in der Grellstraße ist nicht mehr in einem zeitgemäßen Zustand, deshalb müssen wir hier investieren. Umfangreiche Bauarbeiten im Quartier und in der eigenen Wohnung sind eine Belastung für unsere Mieter. Durch intensive Planung und Information vorab versuchen wir, die Belastungen während der Baumaßnahmen so gering wie möglich zu halten. Auch in der Grellstraße werden wir Einzelgespräche mit unseren Mietern führen, um anschließend individuelle Modernisierungsvereinbarungen mit ihnen abzuschließen. Selbstverständlich werden wir – wie bei jeder unserer Maßnahmen – auch finanzielle und soziale Härtefälle anerkennen und die Modernisierungsumlage entsprechend reduzieren. Wir sind uns sicher, dass durch unsere Modernisierung niemand verdrängt wird.“

Vollrad Kuhn, Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung und Bürgerdienste verlautbarte über die Pressemitteilung am 8.8.2017:

„Ich freue mich, dass es uns gelungen ist, mit der Deutschen Wohnen diese Vereinbarung im Sinne einer sozialverträglichen Sanierung abzuschließen. Das war nicht selbstverständlich, zumal es hier um eine größere Anzahl von Wohnungen geht, die sich leider nicht mehr im Landeseigentum befinden. Nicht zuletzt hat der politische Wille, der auch im zuständigen BVV-Ausschuss zum Ausdruck gebracht wurde, zum erfolgreichen Abschluss der Verhandlungen beigetragen. Wegen des zu engen Zeitrahmens und aus materiellen Gründen ist eine Umstrukturierungssatzung nach BauGB hier nicht anwendbar gewesen.“

Wohnanlage Prenzlauer Allee
Wohnanlage Prenzlauer Allee: Baujahr 1937 im Gebiet mit sozialer Erhaltungssatzung – Foto: Screenshot StreetView

Was ist geplant und was wir saniert?

In der 253 Wohnungen umfassenden Anlage aus dem Jahr 1937 sollen nach den Planungen der Deutsche Wohnen SE umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten erfolgen. Parallel sollen durch Aufstockung im Blockinneren und durch Dachgeschossaufbau 49 neue Wohnungen entstehen. Ein lückenschließender Neubaus mit 62 Wohnungen ist zusätzlich geplant, um den Verkehrslärm im Inneren des Quartiers zu reduzieren. Die gesamte Maßnahme, inklusive Neubau, soll zwischen 2018 und 2020 realisiert werden.

Die Deutsche Wohnen SE definiert die Vereinbarung zu den sozialverträgliche Sanierungsmaßnahmen etwas anders:

„Bezirk und Unternehmen schließen die gemeinsame Vereinbarung, um ein öffentliches Beispiel für die sozialverträgliche Umsetzung von Baumaßnahmen im Bezirk zu schaffen. Es ist gemeinsames Ziel des Bezirks und der Deutsche Wohnen, etwaige Ängste und Befürchtungen der Mieter und Mieterinnen noch vor Beginn der Baumaßnahmen und vor Erteilung der bau- und erhaltungsrechtlichen Genehmigungen zu entkräften.

Aus diesem Grund hat die Deutsche Wohnen ihre seit Jahren praktizierten Arbeitsschritte und Grundsätze für die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten bekräftigt, um Spezifika der Grellstraße ergänzt und dies in einer Vereinbarung mit dem Bezirksamt Pankow niedergelegt.“

In der Praxis bedeutet der geplante Umfang der Sanierungsmaßnahmen auch den Auszug in Umsetzwohnungen, bzw. den zeitweiligen Auszug aus Wohnungen während der Bauzeit. Vor allem etliche ältere Mieter werden erfahrungsgemäß im Laufe des Sanierungsprozess aufgrund erwarteter Strapazen freiwllig das Feld räumen.

Mieterfreundliche ModInst-Maßnahmen versus schnelle Bauzeiten

Das geplante Vorhaben der Deutsche Wohnen SE stellt dem Investor nun vorab eine Genehmigungsfähigkeit der geplanten Maßnahmen in Aussicht, obwohl die Mieter aktuell nur per Aushang informiert werden, und die Details der Vereinbarungen noch nicht kennen.

„Für die Neubaumaßnahmen ist der Bauantrag noch zu stellen. Das Bezirksamt wird das Vorhaben auf seine Genehmigungsfähigkeit hin prüfen und im Rahmen seiner Möglichkeiten unterstützen. Bezirk und Unternehmen haben darüber hinaus vereinbart, die vom Bezirk beauftragte Mieterberatung Prenzlauer Berg in den gesamten Sanierungsprozess mit einzubinden. Sie wird gemeinsam mit dem Bezirksamt den Sanierungsprozess begleiten und die Einhaltung der vereinbarten Lösungen überprüfen.“

Sylvia Hoehne-Killewald, Geschäftsführerin der Mieterberatung Prenzlauer Berg GmbH verlautbarte dazu am 8.8.2017:

„Es war kein einfacher Prozess, allerdings haben wir hier gemeinsam mit dem Bezirk etwas erreicht, um die Sanierung für die Mieter so verträglich wie möglich zu gestalten. Wir werden im Rahmen unserer Möglichkeiten den Sanierungsprozess sehr genau beobachten und dabei stehen für uns in erster Linie die Mieter im Vordergrund. Die Deutsche Wohnen hat eine Vereinbarung mit dem Bezirk zum Ablauf einer sozialverträglichen Sanierung unterzeichnet. Das begrüßen wir an dieser Stelle und gehen davon aus, dass alle Beteiligten alles in ihrer Kraft stehende tun werden, um die Inhalte der Vereinbarung sicherzustellen.“

„Alle Beteiligten,“ damit sind natürlich auch die Mieterinnen und Mieter angesprochen.

Der strategische Blick auf die Zwölf

Man darf nun gespannt sein, ob das der neue „Pankower Weg“ ist, bei dem über die Mieter hinweg der Bestandsschutz im Millieuschutzgebiet mit vereinigten Kräften von Investor, Mieterberatung und Genehmigungsbehörde ausghebelt wird.

Die Deutsche Wohnen SE scheint sich durchzusetzen, und wird über kurz oder lang die Mieterträge enorm steigern. Die Zielrichtung ist klar. In der kürzlich geleakten geheimen „Fallstudie Kreuzmitte“ (Ulrich Paul | 14.8.2017 | Berliner Zeitung ) peilt die börsennotierte Eigentümergesellschaft eine Miethöhe von 12 €/Quadratmeter und Monat an. Jeder Auszug zählt, die Mietpreisbremse ist auf Sicht wirkungslos, weil die Deutsche Wohnen Mietspiegel grundsätzlich in Frage stellt.

Auf die Mieterinnen und Mieter kommt nun eine ähnlichen Situation wie in der Immanuelkirchstraße zu: die genehmigende Behörde räumt die Möglichkeiten des Bestandsschutz. Eine „modernisierende Instandsetzung“ (Mod-Inst) wurde nicht eingefordert und abgesichert.

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