Montag, 20. November 2017
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Elisabeth-Aue: Verstoß gegen EU-Recht bei Privatisierung?

Elisabethaue im Mai 2015

Die umstrittene Bebauung der Elisabeth-Aue wird vom Senat weiter vorangetrieben. Das landeseigene Grundstück soll anteilig an die beiden landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften GESOBAU AG und HOWOGE übertragen werden. Eine neue Entwicklungsgesellschaft EG Elisabethaue GmbH als gemeinsame Tochtergesellschaft von GESOBAU AG und HOWOGE soll die Entwicklung des über 70 Hektar großen Grundstücks übernehmen. Geschäftsführer der neuen Entwicklungsgesellschaft soll Thomas Felgenhauer werden.

Die beiden landeseigenen Wohnungsgesellschaften wollen rund die Hälfte der Elisabethaue selbst bebauen, die andere Hälfte soll an private Bauherren und Investoren verkauft.

Schon im Jahr 2015 hatte Bausenator Geisel die Vorstellung geäußert, in der Elisabethaue solle eine „Gartenstadt des 21. Jahrhunderts“ entstehen, wobei bislang in Architekturkreisen nur der Begriff der Gartenstadt bekannt ist, nicht jedoch dessen Ausprägung für das laufende 21. Jahrhundert.

Immerhin: im Dezember 2015 wurden auf einer Tagung schnell entwickelte Leitlinien vorgestellt und diskutiert:

„Die neue Gartenstadt ist ein Stadtbaustein zur Innenentwicklung der Außenstadt, also des Raumes zwischen Innenstadt und Umland. Merkmale solcher Zwischenräume sind häufig unzureichende Infrastruktu-ren sowie Umwelt- und Verkehrsbelastungen. Neue Gartenstädte in diesen Räumen müssen sich mit Verbesserungen im Bestand auseinandersetzen und intensive Verflechtungen mit den bestehenden Strukturen entwickeln. Eine Win-Win-Situation für bestehende und neue Quartiere kann den Erfolg neuer Gartenstädte erhöhen, die Nachbarquartiere bereichern und im besten Fall ein Gewinn für die gesamte Großstadtregion sein.
Die neue Gartenstadt orientiert sich an den ‚Sechs Säulen der Stadtentwicklung’, die städtebauliche und architektonische, soziale und kulturelle sowie ökologische und ökonomische Ziele formulieren. Die neue Gartenstadt ist relativ dicht bebaut, aber auch gut mit Freiräumen ausgestattet. Ihre zentralen Einrichtun-gen sind Kristallisationspunkte, die positiv in die Nachbarschaft ausstrahlen. Die Identität der neuen Gar-tenstadt beruht auf ihren gestalterischen Qualitäten und ihrer sozialen Vielfalt. Sie ist robust und imstan-de, sich veränderten Anforderungen anzupassen. Sie ist klimafreundlich und weitgehend barrierefrei. Und sie basiert auf einer öffentlichen Debatte mit einer Bürgerbeteiligung vor ‚Ort’.
Indem sie die Merkmale und Vorteile suburbanen und innerstädtischen Wohnens gleichermaßen verbindet, spricht die neue Gartenstadt alle sozialen Schichten und Altersgruppen an.“

Eigene Stadtfunktionen mit Wohnen und Arbeiten

In den Leitlinien heisst es weiter: „Die neue Gartenstadt muss und kann nicht autark funktionieren. Die ursprüngliche Idee der unmittelbaren Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes und die räumliche Einheit aller Lebensbereiche – wie sich Howard das vorstellte – funktioniert im Kontext der arbeitsteiligen Großstadtregion heute nicht mehr.
Die Gartenstadt des 21. Jahrhunderts muss so groß sein, dass sie Versorgung und Lebensqualität für ihre Bewohner sichert. Sie bietet einen guten Zugang zu den Arbeitsplätzen der gesamten Stadt, hat aber auch selbst Arbeitsplätze. Nicht nur der örtliche Bäcker – auch Büros, Dienstleistungen oder spe-zialisierte Werkstätten sind vor Ort angesiedelt. Die Gartenstadt kann also über die Wohn- und Versor-gungsfunktionen hinaus eine Ausstrahlung auf die Stadtregion haben. In der neuen Gartenstadt wird gewohnt, gearbeitet, Freizeit gestaltet – kurzum gelebt.“

Umsetzung und Ziele noch unkonkret – Grobzahlen als Vorgabe

Für die Gesamtentwicklung einschließlich Infrastruktur, Straßen und anteilig rund 500 Kita-Plätzen werden rund 100 Millionen Euro aufzuwenden sein. Das Geld soll aus erwarteten Grundstückserlösen von rund 300 €/Quadratmeter erzielt werden.
Rund 65% der Wohnungen werden bei GESOBAU und HOWOGE im höherpreisigen Segment liegen. Damit wird eine soziale Mischung mit einkommensschwächeren Mietern angestrebt. Bei den privaten Bauträgern soll der Anteil sogar 75% betragen.

Ob das Konzept aufgeht, die neu zu entwickelnde Stadt ausschließlich per Straßenbahn an den ÖPNV anzubinden, dürfte angesichts der hohen Anteile höherpreisiger Wohnungen etwas optimistisch sein.

Über die bekannten Leitlinien gibt es bisher auch noch keine konkreten Konzepte.

Grundstücksgeschäfte unter Vorbehalt

Die eilig von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und dem Finanzsenator vorbereiteten Grundstücksgeschäfte mit den beteiligten landeseigenen Gesellschaften stehen noch unter Vorbehalt einer Prüfung nach dem EU-Beihilfen-Recht. Auch die Gründung und Auftragsvergabe einer EG Elisabethaue GmbH entspricht nicht den Grundsätzen wettbewerblicher Vergabe, zumal hier die Schwellenwerte für Planungs- und Bauleistungen enorm überschritten werden.

Die Grundstücks- und Entwicklungsgeschäfte werden sicher noch durch die Gremien der EU-Kommission geprüft werden, denn es liegen alle Voraussetzungen für Verstöße nach dem EU Vertrag über die Grundlagen der Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV) vor.
Mit dem Abschluß von Verträgen vor Erteilung eines Baurechts werden angesichts der bereit feststehenden naturräumlichen Bedeutung erneut Rechtsverstösse nach dem Verwaltungsverfahrensgesetz und der Verfassung des Landes Berlin vorprogrammiert.

Konkret: Verwaltung und landeseigene Gesellschaft schaffen Fakten, vor parlamentarischer Beschlußfassung – und hebeln dabei auch noch die bezirkliche Planungshoheit in Pankow aus.
Ferner werden Rechtsgeschäfte vereinbart, für die es nach dem Verwaltungsverfahrensgesetz öffentlicher Zustimmungen bedarf. Das Koppelungsverbot ist praktisch schon durch die Form der Grundstücksvergabe verletzt.

Planungsrechtlich wird zudem das bislang fehlende integrierte Stadtentwicklungskonzept eine rechtliche Hürde aufwerfen, weil hier vor einer Abwägung Tatsachen geschaffen werden sollen, obwohl es im Umkreis von Französisch Buchholz mindestens noch 70 Hektar unbebaute – aber durch Straßen erschlossene Baugrundstücke gibt.

Französisch Buchholz: bauliche Leere
Französisch Buchholz: bauliche Leere mit Parkplatzeinöde

Weitere Informationen:

Senatsverwaltung für Stadtentwickkung und Umwelt:
Fachtagung „Gartenstadt des 21. Jahrhunderts“ –
Leitlinien für die Planung neuer und ergänzender Stadtquartiere – grün und urban – Download-Link

Pressemitteilung Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt:
Der Entwicklungsprozess für die Elisabeth-Aue wird konkreter – Link und Download-Link

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m/s

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