Sonntag, 20. August 2017
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werden ab 2013 gestoppt!

Luxussanierungen
werden ab 2013 gestoppt!

Vorkaufsrecht bei Umwandlung

Ab dem 1. Januar 2013 werden Luxussanierungen in Pankow und vor allem in Prenzlauer Berg gestoppt. Das Bezirksamt Pankow will die weitere Entwicklung zum Luxuswohngebiet stoppen und die soziale Mischung bewahren. Die Zusammenlegung von kleinen Wohnungen zu größeren Einheiten wird nicht mehr genehmigt. Auch soll die Veredelung von Altbauten mit aufwändigen Ausstattungsmerkmalen wie Fußbodenheizungen, zusätzlichen Balkonen und Kaminen unterbunden werden. Die Mieter sollen so vor zu hohen Mieten und Wohnkosten geschützt werden.

Stadtrat Jens-Holger Kirchner (Bündnis 90/Grüne) setzt damit ein weitreichendes wohnungspolitisches Signal. „Wenn man eine Mischung im Stadtteil möchte, braucht man auch Angebote im unteren Preissegment.“ Dazu gehören nach seiner Auffassung auch kleine Wohnungen. Die bisherige strenge Regelung für einige Milieuschutzgebiete soll bald auf ganz Prenzlauer Berg ausgedehnt werden. Auch Teile von Alt-Pankow und Weißensee möchte der stellvertretende Bürgermeister und Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung mit einbeziehen.

Mit den neuen Richtlinien will der Bezirk auch mehr Rechtssicherheit schaffen – und die „unselige Geschäftemacherei mit Wohnraum und Grundstücken beenden“. Besonders in Prenzlauer Berg wurden in den letzten 5 Jahren Wohnhäuser praktisch „wie Schnittbrot“ aufgekauft und zu Spekulationszwecken luxussaniert.

Vom Wohnhaus zum Zinshaus zum Immorausch

Trendsetter ist seit 2006 das norwegische Mutterunternehmen der Industrifinans Real Estate GmbH, die gemeinsam mit der „SachsenFonds GmbH“ über 43 Wohnimmobilen im Wert von 145 Mio. € erworben hat.
„Seit Anfang November 2011 ist die Industrifinans Real Estate GmbH eine jeweils 50-prozentige Tochter der SachsenFonds GmbH und der Industrifinans Holding GmbH.“ und präsentiert eine „Überzeugende Bilanz“:

„Sowohl das norwegische Mutterunternehmen der Industrifinans Real Estate GmbH als auch die SachsenFonds GmbH blicken auf einen überzeugenden Track-Record zurück. Bei den 18 bereits wieder aufgelösten Fonds der Industrifinans Gruppe lag die durchschnittliche Rendite bei 28 Prozent p. a.“ – heißt es auf der Internet-Seite des Unternehmens.

Nicht immer ist es die reine Geschäftemacherei – auch zur Alterssicherung werden Wohnhäuser gekauft – die in den Immobilienprospekten „Zinshäuser“ oder „Rendite-Immobilien“ genannt werden – was deren eigentliche Zweckbestimmung aufzeigt. Problematisch ist nur: eine sichere Rendite von 5 Prozent kann letztlich nur durch regelmässige Mietsteigerungen erwirtschaftet werden – und Mietshäuser bieten derzeit ein hohe Renditesicherheit.

Deutschland befindet sich angesichts der Euro-Krise regelrecht im „Immorausch“. Torsten Weidemann von Haus & Grund rechnet auch damit, das die Entwicklung noch über mehrere Jahre anhält.
Immobilienkredite sind derzeit so billig wie noch nie, ein zehnjähriges Darlehen ist mittlerweile zu einem Zinssatz von deutlich unter drei Prozent zu haben. Das niedrige Zinsniveau in Europa will die Europäische Zentralbank laut EZB-Chef Mario Draghi zur Unterstützung der Euroländer in Schieflage auch noch längere Zeit aufrechterhalten.
Das gleichzeitig gewachsene Sicherheitsbedürfnis von Investoren — ob institutionell oder privat — ist aufgrund der Euro- und Bankenkrise enorm gestiegen. Sachwerte sind deshalb gefragt. Immobilien sind als krisenfeste Investment mit Inflationsschutz besonders beliebt. Gegenüber zehnjährigen Bundesanleihen mit nur etwas über ein Prozent Rendite sind fünf Prozent Mietrendite aus Wohnimmobilien plötzlich hochattraktiv.

In Pankow hat man schon Einiges versucht, um mit baurechtlichen Mitteln Denkmalschutz, Millieuschutz und die Erhaltung einer Sozialstruktur mit alteingesessenen Mietern durchzusetzen. Dennoch stemmt man sich hier letztlich gegen eine kaum zu bremsende Entwicklung. Mancher Bauherr und Eigentümer hat in der Vergangenheit gegen bezirkliche Auflagen geklagt – und sich durchgesetzt.
Klaus Mindrup, Pankower SPD-Bundestagskandidat und Bezirksverordneter setzt deshalb auf klare Grenzziehungen gegen Luxusausbauten wie Fahrstühle und Außenbalkons und will Veränderungen der Stadtteilstruktur auch unterbinden.

Glücklich sind in Prenzlauer Berg die wenigen Altmieter, die einen gebundenen Mietpreis aus der Zeit zahlen, als der Kiez noch soziales Sanierungsgebiet und die Vermieter durch Mietpreisbindungen in der Pflicht waren.
Bei Mieten oberhalb 8,50 €/m² sind vor allem Alleinerziehende schwer unter Druck – viele haben eine Mietbelastungsquote von 40-50% vom Netto-Einkommen. Soziales Ziel war einmal im Wohnungsbau, eine Mietbelastung von 30%.
Besonders Geringverdiener und zeitweilig Arbeitslose mußten deshalb ihre Wohnungen aufgeben und in billigere Wohnungen am Berliner Stadtrand umziehen.

Immer häufiger wird aber auch wegen Eigenbedarf gekündigt. Zwar schützt die Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin, wonach in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Pankow im Anschluss an den Verkauf von umgewandelten Eigentumswohnungen eine auf sieben Jahre verlängerte Kündigungssperre gilt. Doch viele sanierte Wohnungen aus den Jahren vor 2005 fallen im kommenden Jahr aus dem Kündigungsschutz heraus.

Die neuen Beschlüsse des Pankower Bezirksamtes werden von Grundstücks- und Hauseigentümern kritisiert – weil man sich in der Dispositionsfreiheit über das erworbene Eigentum eingeschränkt sieht. Dabei wird aber verdrängt, Mieten oberhalb tragbarer Grenzen stellen auch einen Eingriff in das Leben der Mieter dar. Diese müssen häufig durch staatliche Hilfsmaßnahmen, Wohngeld und Kostenübernahme bei Arbeitslosigkeit unterstützt werden.
Ein Stadtteil ohne familienfreundliche Wohnungen droht auch zu veröden. Bestverdiener, die ihre Wohnungen allein nutzen – und nebenbei als Ferienwohnung vermieten, sind sicher nicht im Sinn einer sozialen Stadtentwicklung.
Die gut ausgebaute Infrastruktur mit Kitas, Schulen und Spielplätzen und Bildungseinrichtungen benötigt übrigens auch ausreichend Kinder, um ihren Betrieb zu rechtfertigen.

Energetische Sanierung von Altbauten

Stadtrat Jens-Holger Kirchner will auch energetische Sanierungen über das gesetzliche Mindestmaß hinaus erschweren und diese nur noch erlauben, wenn ihre Notwendigkeit per Gutachter feststellt wird. Dieser Schritt ist mutig – weil er an einem Dogma der Energiewende rüttelt – die einst von einer rot-grünen Koalition aufgelegt wurde (ENEV – Energieeinsparverordnung).

Insbesondere bei Berliner Altbauten ist eine Wärmedämmung nach modernen ENEV-Richtlinien problematisch:

Die Fassadendämmung verändert das Fassadenbild – die Fenster liegen nach einer Sanierung oft in schiessschartenartigen Laibungen.

De beheizbare Grundfläche wird durch eine Rundherum-Dämmung um bis zu 30% ausgeweitet. Das Gebäude benötigt daher nach der
Komfortsanierung mehr Energie, weil der gesamte Grundriß beheizt wird. Allerdings: es gibt einen verringerten spezifischen Energiebedarf je Quadratmeter Wohnfläche. Im Ergebnis ist die energetische Sanierung aber eine erhebliche Komfortverbesserung,

Auch deshalb steigen die Wohnkosten erheblich, weil bis zu 11% der anteiligen Sanierungskosten auf die Mieten umgelegt werden können.

Die Energiewende im Wohnungsbau ist in Wahrheit eine „Komfort-Wende“ – die zwar zu mehr spezifischer Energieeffizienz – nicht aber zu geringeren Verbrauch führt.

Zur energetischen Sanierung gibt es eine Neuregelung: im ersten Quartal 2013 soll auch das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft treten. Der neu gefasste § 559 Abs. 2 BGB normiert dann die bereits geltende Rechtslage, wonach Instandsetzungskosten von den Kosten der Modernisierung in Abzug zu bringen sind. Dabei soll eine Schätzung der Instandsetzungskosten genügen.

Konkret bedeutet das: An die Ermittlung der in Abzug zu bringenden Kosten sind keine überzogenen Anforderungen mehr zu stellen. Gegenüber der bisherigen Rechtslage, die einen konkreten Kostenvergleich fordert, verringern sich damit für den Vermieter die Anforderungen an die Feststellung der in Abzug zu bringenden Erhaltungskosten deutlich.

Im Vergleich zur bisherigen Rechtslage neu ist auch die Regelung des § 559 Abs. 4 BGB n.F., wonach die Mieterhöhung ausgeschlossen sein soll, wenn sie eine besondere Härte für den Mieter darstellt. Dabei sind auch die anfallenden Betriebskosten zu berücksichtigen.

Voraussetzung für die Berücksichtigung dieses Härtegrunds ist allerdings, dass er vom Mieter rechtzeitig innerhalb der Fristen des § 555d Abs. 3 und 4 BGB n.F. geltend gemacht wurde – d.h. in der Regel bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungserklärung folgt. Der Mieter kann also über den wirtschaftlichen Härtegrund nicht die Modernisierung selber verhindern – wohl aber die anschließende Mieterhöhung.
Allerdings soll zusätzlich zu den bisher fünf Wohnwertmerkmalen zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) ein sechstes Merkmal hinzukommen:
Nach dem Gesetzentwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz soll die „energetische Ausstattung und Beschaffenheit“ als sechstes Merkmal in einem neu gefassten § 558 Abs. 2 S. 1 BGB hinzukommen. Damit ist eine Steiergung der ortsüblichen Vgerleichsmiete vorprogrammiert.

Die energetische Sanierung wird daher ein Schlupfloch für Investoren bieten – um weitere Renditeziele bei etwas verlangsamter Mietpreisentwicklung zu verwirklichen.
Die Bundesregierung wird 2013 erneut 1,8 Milliarden Euro an Subventionen für Hausbesitzer ausreichen wenn diese ihre Häuser energetisch sanieren. Die steigenden Wohnkosten werden daher weiter zur Mieterverdrängung beitragen – und damit bei den Kommunen Folgekosten in der sozialen Wohnförderung auslösen.

Es hätte auch eine einfachere und gerechtere Regelung geben können:

Im Vermittlungsausschuss zwischen Bundesrat und Bundestag konnte man sich im Sommer 2012 nicht darauf einigen, dass Vermieter die Kosten für eine neue, energieeffiziente Heizung und bessere Fenster in ihrer Steuererklärung geltend machen können. 1,5 Mrd. Euro hätte das die Bundesländer gekostet – ein Betrag, auf den diese nicht verzichten wollten. Die sozialen Folgen der Energiewende werden daher weiter die Mieter tragen müssen.
Ein Systemfehler, der mit immer mehr staatlichen Subventionen zu weiterer Mieter-Armut führt. m/s

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m/s