Das Planverfahren zur geplanten Nordbebauung am Mauerpark soll im November 2014 einen entscheidenden Schritt weiter gehen: mit der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch sollen nun endlich alle Pläne auf den Tisch kommen, die bisher nur als Stückwerk und Vorinformationen vom Investor veröffentlicht wurden.

Am 17. Oktober 2014 eröffnete Carsten Spallek (CDU), Stadtrat für Stadtentwicklung in Berlin-Mitte in einem Pressegespräch die neuesten Pläne des Investors. Mehrere Fakten sind von diesem Termin besonders festzuhalten:

– der Investor plant nun statt bisher geplanter 530 Wohnungen insgesamt 630 Wohnungen.
– die bauliche Verdichtung wird durch eine neu geplanten durchgehende „Hochhaus-Scheibe“ am Nordrand hergestellt
– der Baustadtrat präsentierte auf dem Pressetermin Prospekte des Investors Groth, die er an Journalisten verteilte
– die landeseigene Wohnungsgesellschaft HOWOGE scheint nun bei Wohnungsbau mitbeteiligt zu werden.

Stadtrat Spallek hat der Weitergabe der Investoren-Broschüre einen weiteren Beweis geliefert, dass er es mit der Neutralität seines Amtes nicht ernst nimmt, und im Prinzip eine „Gefälligkeitsplanung“ umsetzen will. Den Beweis liefert Spallek selbst in einem Videointerwiew, das sicher in einem späteren Normenkontrollverfahren eine Rolle spielen kann. Es liefert eine Einsicht, wie salopp in Berlin-Mitte Planungsrecht gehandhabt werden soll, wie „Baupolitik“ Abwägungsgebote einfach übergeht – und damit die Neutralität des Amtes des Baustadtrates in Frage steht.

Stand des Planverfahrens und geplante Auslegung des B-Plans im November 2014

Schon Juli 2014 hatte die Abgeordnete Katrin Lompscher (MdA – DIE LINKE) eine Kleine Anfrage zum „Stand der Dinge beim Mauerpark: Planung, Erschließung, Wohnungskonzept“ gestellt ( Drucksache 17/14 222 vom 15./16.Juli 2014). Die von Spallek am 17.10. verkündete Absicht zur Planauslegung im November war daher schon im Vorfeld bekannt.

Aus der Antwort wird auch deutlich, das Bezirksamt Mitte plant parallel zur Durchführung der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB auch eine neue Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB). Damit werden auch die neuen Einzelheiten des B-Plan-Entwurfs von allen Behörden und Trägern öffentlicher Belange geprüft werden müssen.

Damit ist ein erheblicher Zeitaufwand verbunden – und bis zu einem Aufstellungsbeschluß für den neuen B-Plan-Entwurf werden noch einige Wochen, vielleicht und Monate vergehen.

Juristischer Verfahrensweg vorgezeichnet

Ein Bebauungsplan kann juristisch nur angegriffen werden, wenn er als Satzung beschlossen und der Beschluss öffentlich bekannt gemacht worden ist ( § 10 Abs. 3 BauGB). Erst nach einem Aufstellungsbeschluß können auch gerichtliche Schritte und ein Normenkontrollverfahren nach § 47 VwGO in Gang gesetzt werden.
Im Fall der Nordbebauung sind inzwischen so viele Erfordernisse im Planverfahren verletzt worden, dass nicht nur ein, sondern mehrere Antragssteller eigene Normenkontrollverfahren in Gang setzen können.
Der Vorteil der Normenkontrollverfahren: „Jede Rechtsperson, die vorträgt „durch die Rechtsvorschriften oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden“ (| §47 Abs. 2 Satz 1 VwGO), ist berechtigt, ein Normenkontrollverfahren nach § 47 VwGO in Gang zu setzen.“

Das Verwaltungsgericht kann auch eine einstweilige Anordnung verfügen, und damit ein Verfahren bis zur Rechtsentscheidung stoppen, wenn schwerwiegende Belange verletzt sind.

Städtebauliche Verdichtung und Hochhausscheibe

Der neue städtebauliche Entwurf des Investors mit der langgestreckten Hochhaus-Scheibe wird mit einer Verbesserung des Schallschutzes entlang der Berliner Ringbahn begründet. Dazu waren Gutachten zu erstellen, die noch offengelegt müssen. Interessant ist die Frage des Schallschutzes, weil die Lage des Grundstücks zum Bahngelände die Frage aufwirf, ob beim Schallschutz überhaupt ein Erfordernis besteht. Die betreffenden stark befahrenen Gleise der Stettiner Bahn liegen tiefer als das Baugrundstück. Bei einer Einebnnung würde sogar eine vom Grundstück abgewandet Böschung entstehen, die höher als die Waggons über die Gleise aufragt.
Die geplante Hochhausscheibe sorgt zudem dafür, dass künftig auch ein Echo durch das Nordkreuz hallen kann – bisher schluckt das vorhandene Grün und die unbebaute Fläche den Schienenlärm. Damit werden auch die anderen Anlieger am Nordkreuz, etwa an der Behmstraße zu Planungsbetroffenen.
Das Maß der baulichen Nutzung nach Baunutzungsverordnung (BauNV) für besondere Wohngebiete bei einer Geschoßflächenzahl von 1,6 begrenzt. Ob dieser Wert eingehalten wird, kann erst bei Planauslegung beurteilt werden.

Teilung des Bebauungsplans I-64 und Rechtsfolgen

Die Abgeordnete Lompscher hatte im Sommer in ihrer kleinen Anfragen auch nach dem Vorgehen bei der Planaufstellung gefragt:

„Treffen Aussagen zu, dass eine Teilung des Bebauungsplans 1-64 beabsichtigt ist, welche Gründe werden dafür angeführt, teilt der Senat diese und welche Auswirkungen hätte dies auf den Vertrag zu den Flächen im Gebiet des Entwurfs zum Bebauungsplan 1-64 „Mauerpark-Vertrag“?

Interessant war die Antwort, weil sie indirekt die im Mauerpart-Vertrag vereinbarte „verbotswidrige Koppelung“ von Vertrag und Baurecht mit Hilfe eines Dritten eingesteht und nun zu umgehen versucht:

„Antwort zu 2: Ja, diese Aussagen treffen zu. Der im „Mauerpark-Vertrag“ genannte Vertragspartner des Landes Berlin (CA Immo) hat zwischenzeitlich den nördlichen Teil des Plangebiets verkauft. Der Erwerber hat einen Antrag auf Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 BauGB für denjenigen Teil des Plangebietes gestellt, der sich nördlich der Gleimstraße befindet.
Nach Aussage des Bezirks Mitte gibt es keine Gründe die zu einer Ablehnung des Antrags führen könnten. Das Plangebiet soll daher in einen Bereich nördlich der Gleimstraße (Bebauungsplan 1-64a VE) und in einen Bereich südlich der Gleimstraße (1-64b) geteilt werden.“

Bebauungsplan 1-64a VE – Eigentümer oder Erfüllungsgehilfe des Verkäufer?

Bei dem zur Auslegung angekündigten Bebauungsplan 1-64a VE handelt es sich um einen „vorhabenbezogenen Bebauungsplan“. Dieser ist eine Sonderform des Bebauungsplanes und wird aufgestellt, wenn ein bereits präzise umrissenes Projekt von einem Vorhabenträger (Investor) realisiert werden soll.

Für den weiteren Fortgang des Planverfahrens und eine spätere Normenkontrolle wird es ausschlaggebend sein, ob der Investor Groth zum Zeitpunkt der Auslegung und Beschlußfassung auch tatsächlich im Grundbuch eingetragener und handelnder Eigentümer ist. Da der Kaufvertrag zwischen der CA Immo AG und der Groth-Gruppe geheim ist, kann derzeit nicht nachgeprüft werden, ob etwa auch Rücktritts- und Bindungsklauseln vereinbart wurden, die bei einer Nichterteilung des Baurechtes greifen.
Spätestens ein Verwaltungsgericht muß bei einer Normenkontrolle Einsicht nehmen, ob das „normenwidrige Koppelungsverbot“ aus dem städtebaulichen Vertrag (Mauerpark-Vertrag) nun durch ein „privates Rechtsgeschäft“ umgangen werden soll, ob es weiter wirksam, oder ob es außer Kraft ist.

An dieser Frage entscheidet sich, ob die planende und genehmigende Behörde tatsächlich in ihren Abwägungsentscheidungen frei ist, oder ab sie sich durch „fiktive Rechtsfortbildung“ und „ungeschriebene politische Absprachen“ über Abwägungsgebote im Planungsrecht hinwegsetzen will.

Bisher deutet alles darauf hin, dass die Behörde der rechtswidrigen Koppelung von „Bodengeschäft und Erteilung des Baurechts“ ohne ausreichende Abwägungen folgen will.

Wäre die Groth-Gruppe uneingeschränkter Eigentümer der Fläche ist, wäre der neue Vorhabenplan 1-64a VE frei abwägbar.

Anders, wenn die Groth-Gruppe nur ein vertragsrechtlicher „Erfüllungsgehilfe“ der CA-Immo ist. Dann wäre die verbotene Koppelung von Grundstücksgeschäft und Baurecht trotz rechtsgeschäftlicher Veränderungen weiter wirksam und in Kraft.
Ein Verwaltungsgericht hätte es dann einfach, die Unwirksamkeit der Planaufstellung festzustellen – und dies mit „Abwägungswegfall“ zu begründen.

Pikant wird diese Frage, weil der damaligen Leitende Mitarbeiter der CA Immo AG, Hendrik Thomsen nunmehr Leitender Mitarbeiter der Groth-Gruppe ist.

Vorhabenplan und Vorhabenerschließungsplan

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan besteht aus einem Erschließungsplan und einem Durchführungsvertrag, in dem die Baupflichten des Vorhabenträgers vertraglich geregelt werden. In der Antwort auf die Kleine Anfrage von Frau Lompscher hat sich Staatsekretär Gaebler (SPD) von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt auch ausführlich zur Erschließung und zum Durchführungsvertrag geäußert:

„Die Erschließung des Wohngebiets ist weiterhin mit einer Rampe von der Gleimstraße aus vorgesehen.“ – „Die Inhalte des Durchführungsvertrags werden zwischen dem zuständigen Bezirk und dem Investor vereinbart. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt hat in diesem Zusammenhang deutlich gemacht, dass in den Durchführungsvertrag eine wohnungspolitische Verpflichtung für das Wohngebiet aufgenommen werden soll. Für das Baufeld E des Vorhabens ist nunmehr eine Förderung des neu zu errichtenden Wohnraums beabsichtigt. Für die betreffenden Wohnungen gälten die in den Wohnungsbauförderungsbestimmungen 2014 festgelegten Regelungen zu Mietpreisund Belegungsbindungen. Demnach dürfen diese Wohneinheiten an Wohnungssuchende nur gegen Übergabe eines gemäß § 27 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (WoFG) ausgestellten und zum betreffenden Zeitpunkt im Land Berlin gültigen Wohnberechtigungsscheins (WBS) überlassen werden (zur Mietpreisbindung s. Antwort zu 10). Das Wohnbauvorhaben verursacht ferner einen zusätzlichen Bedarf von 43 Kinderbetreuungsplätzen, zu dessen Deckung die Errichtung einer freistehenden Kindertagesstätte mit Freispielflächen am Westrand des Gebietes und die Betreibung durch einen bewährten Träger vertraglich vereinbart werden.“

Veröffentlichung des Durchführungsvertrages?

Auf die Frage nach der Veröffentlichung des Vertrages reagierte Gaebler zurückhaltend. „Ein erster Entwurf des Durchführungsvertrags zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan liegt dem Bezirksamt Mitte von Berlin ebenfalls vor und unterliegt derzeit einer ersten rechtlichen Prüfung. Über eine mögliche Veröffentlichung dieses Entwurfs bestehen auf Seiten des Senats keine Kenntnisse. Die wesentlichen Inhalte des Vertrags werden sich jedoch auch in der Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wiederfinden und somit der Öffentlichkeit im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 BauGB zugänglich sein.“

Veränderter Wohnungs-Mix im neuen Planentwurf

Der neuste Planentwurf sieht nun auch geförderten Wohnraum vor. Als einziger Wohnungsbauträger wurde inzwischenn die landeseigene HOWOGE als „Verhandlungspartner“ benannt. Inweiweit die ursprüngliche Aussage der Groth-Gruppe vom Frühjahr 2013 nocht gilt, dass auch Genossenschaften und Baugruppen Teilflächen erwerben können, ist offen geblieben.

In jedem Fall sieht der neue Planentwurf und das Konzept für das Projekteine Mischung aus Eigentumswohnungen und Mietwohnungen vor. Auf Baufeld D sollen voraussichtlich durch den privaten Investor Studentenwohnungen geplant und errichtet werden. Auf Baufeld E sollen nach Vorstellungen des Senats öffentlich geförderte Mietwohnungen entstehen. Der Anteil mietpreisgünstiger Wohnungen soll mehr als 20 Prozent betragen.

„Bezahlbare“ – statt „soziale Mieten“

Die Kauf- und Mietpreise der geplanten frei finanzierten Wohnungen sollen sich an „marktüblichen Bedingungen“ orientieren. Die Angaben wurden nicht bezifert und unterliegen der Kalkulation des privaten Investors.
Der öffentlich geförderte Wohnraum soll im Rahmen der Mietpreisbindung gemäß der Wohnungsbauförderungsbestimmungen 2014 anfangs bei durchschnittlich 6,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche liegen. Die Mietpreise sollen in einer Spanne zwischen 6,00 Euro und 7,50 Euro pro Quadratmeter festgelegt werden.

Baurechtliche Prüfung, fehlende Äbwägungen und planungsrelevante Tatbestände

Das Stadtplanungsamt Berlin-Mitte muß den nun neu für die Auslegung vorbereiteten Bebauungsplanentwurf baurechtlich prüfen, und auch alle Merkmale des B-Plans nach den Kriterien des § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 Baugesetzbuches prüfen und abwägen.

Erschließung

Die Zentrale Frage, ob für das Grundstück eine gesicherte Erschließung im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB vorliegt, ist bisher nicht ausreichend beantwortet worden. Das Baurecht fordert hier in seinen Vorschriften über die Regelung der baulichen Nutzung die Sicherung der Erschließung als Voraussetzung für die Zulässigkeit baulicher Anlagen. So soll einmal gewährleistet werden, dass die Grundstücke für Kraftfahrzeuge besonders der Nutzer als auch solche der Polizei, der Feuerwehr, des Rettungswesens und der Ver- und Entsorgung erreichbar sind.

Zum anderen muß dabei geprüft werden, ob der Kommune nicht als Folge der Genehmigung von Vorhaben unangemessene Erschließungsaufgaben aufgedrängt werden. So könnte zum Beispiel das Wegerecht für Feuerwehr und Rettungswagen über die Grünfläche am Moritzhof zur notwendigen Anforderung für eine „gesicherte Erschließung“ werden.

Die Erschließung eines Vorhabens im unbeplanten Innenbereich ist nur dann durch eine vorhandene Straße gesichert, wenn diese den durch das Vorhaben ausgelösten Verkehr im Regelfall bewältigen kann (vgl. BVerwG, Beschluss vom 3. April 1996 – BVerwG 4 B 253/95 -, NVwZ 1997, 389, juris Ls.2; Beschluss vom 2. September 1999 – BVerwG 4 B 47/99 -, BRS 62 Nr. 103, juris Rn. 5).

Genau diese Frage ist jedoch ungeklärt, zumal es in den Berufsverkehrszeiten zum Rückstau im Gleimtunnel kommen kann, und später eine Tunnelbelüftungsanlagen erforderlich macht. Die Verwaltung und der Investor haben sich hier bisher einen „schlanken Fuß“ gemacht.

Lärmschutz, Umweltschutz und Nachbarschaft

Ein weiterer großer Streitpunkt wird sich um die Frage der Anwendbarkeit es § 13 BauGB ergeben, der eine leicht übersehene Ausschlußbedingung enthält, die sowohl dem Investor als auch der Genehmigungsbehörde noch einiges Kopfzerbrechen bereiten wird:

㤠13 Vereinfachtes Verfahren
(1) Werden durch die Änderung oder Ergänzung eines Bauleitplans die Grundzüge der Planung nicht berührt oder wird durch die Aufstellung eines Bebauungsplans in einem Gebiet nach § 34 der sich aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich verändert oder enthält er lediglich Festsetzungen nach § 9 Absatz 2a oder Absatz 2b, kann die Gemeinde das vereinfachte Verfahren anwenden, … “

Der Berliner Flächenutzungsplan weist hier noch immer eine Grünfläche von übergeordneter Bedeutung aus – und deren Bedeutung wird im Lichte neuer Planungen noch mehr Bedeutung gewinnen.

Der Bezirk Berlin-Mitte hat ein großes Grünflächen-Defizit und kann gesunde Lebens- und Wohnverhältnisse für seine Einwohner nicht mehr garantieren. Besonders fällt auf: eine wichtige große Grünfläche, der Humboldthain, ist aufgrund seiner großen Steigungen und steilen Wege für die ältere Bevölkerung nicht ohne Gefahren begehbar – und für Rollstuhlfahrer nicht geeignet.
Die Fläche am Mauerpark wäre als ebenerdige Freifläche eine wichtige grüne Ausgleichs- und Freifläche.

Darüberhinaus gewinnt die Zuwegung zum Fernbahnhof Gesundbrunnen künftig noch mehr an Bedeutung, und steht mit anderen Planungen am Mauerpark im engen Bezug: Die Modernisierung und Umgestaltung des Jahn-Sportparks als inklusiver Sportpark und als Austragungsort für spätere Paralympics macht eine barrierefreie Verbindung zum Fernbahnhof Gesundbrunnen opportun.

Überdies wird der Umbau und Ausbau des Jahn-Stadions für die Anforderungen der Zweiten Bundesliga neue Erschließungsfragen aufwerfen, um jeweils tausende anreisende Fans mit Sonderzügen zu den Spielen zu bringen.

Der geplante B-Plan 1-64a VE ist demnach nicht nur als Einzelbauvorhaben zu beurteilen, sondern muß nach § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 in einem größeren Zusammenhang aufgestellt, geprüft und werden.