Sonntag, 20. August 2017
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abgeknickt durch Technik

Mauerpark: Planverfahren
abgeknickt durch Technik

Mauerparknordfläche mit Swinemünder Brücke

Das störende Gewerbe und bauliche Einrichtungen auf der Nordfläche des Mauerparks sind zum Teil abgeräumt, auch die zum Teil dichte Vegetation wurde gerodet. Die Fläche liegt übersichtlich vor dem Betrachter, die landschaftliche Gliederung und die Aufschüttung ehemaliger Gleisdämme werden deutlich sichtbar.

Mauerparknordfläche mit Swinemünder Brücke
Mauerparknordfläche mit Swinemünder Brücke am 25.2.2014

Der weite Blick zur Swinemünder Brücke erlaubt einen Überblick bis zum Bahnhof Gesundbrunnen und in die Kaltluftsenke des Nordkreuz, die für den innerstädtischen Luft- und Klimaausgleich bedeutsam ist.
Dicht vor der Swinemünder Brücke grasen Pferde, eine Pferdekoppel und Stallgebäude vermitteln eine ländliche Atmosphäre.

Die von Schuttresten, Ziegelbruch übersähte breite Freifläche reicht bis zum Kletterfelsen und dem Spielplatz am Schwedter Steg.

Unterhalb der ehemaligen Bahndammaufschüttung ist sogar natürlicher Boden sichtbar, die ehemalige Bahnfläche war von Ruderalvegetation bewachsen, die sich zwischen Schutt und Aufschüttungsmaterial ihren Wurzelraum erobert hatten. Noch vor einem Jahr war hier dichtes Grün zu sehen, auch heranwachsende Bäume, die allerdings zu jung waren, um den Schutzstatus nach Baumschutzverordnung zu erreichen. Die mit der Rodung beauftragte Firma hatte Ende Februar ganze Arbeit geleistet – nur einige wenige Bäume blieben stehen.

Mauerparknordfläche mit Blick nach Prenzlauer Berg
Mauerparknordfläche mit Blick nach Prenzlauer Berg am 25.2.2014

Bebauungsplanverfahren für März-April geplant

Aufgrund bereits eingetretener Verzögerungen im Planverfahren wurde im Dezember 2013 eine Anpassung des städtebaulichen Vertrages zwischen dem Land Berlin/BA Mitte und der CA Immo AG als Eigentümer der Gesamtfläche vorgenommen. Beide Seiten verständigten sich auf eine Fristverlängerung, innerhalb der das Baurecht auf der Nordfläche des Mauerparks geregelt werden soll. Nun soll das Planungsverfahren bis zum Dezember 2014 geschaffen werden.

Der aufgrund städtebaulichen Vertrag blieb sonst unverändert, die Vertragsparteien sind unverändert das Land Berlin und die CA Immo AG. Obwohl die Groth-Gruppe bereits nach außen als Investor auftritt, und die Rodungsarbeiten veranlaßt hat, ist diese nicht offiziell in den städtebaulichen Vertrag eingetreten.

Die vertraglichen Regelungen zwischen CA Immo AG und der Groth Gruppe sind vertraulich, offiziell kennt nicht einmal das Bezirksamt Mitte die Inhalte des Kauf-Vertrags.

Die beabsichtige Bauentwicklung auf der Nordfläche des Mauerparks soll in einem Durchführungsvertrag geregelt werden, der für diese Teilfläche einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufstellen will, was baurechtlich fragwürdig ist, da hier eigentlich zuerst eine Flächennutzungsplanänderung vorausgehen muss.

Mauerparknordfläche mit Blick zum Nordkreuz
Mauerparknordfläche mit Blick nach Norden: ein Kesselwagenzug rattert vorbei

Bevorstehender „Knick“ im Planverfahren

Das Bezirksamt Mitte will nun im Frühjahr 2014 das Bebauungsplan-Verfahren fortführen und bereitet eine öffentliche Auslegung für die Bürgerbeteiligung vor.

Mit der Aufteilung des Bebauungsplans 1-64 (für den gesamten Mauerpark) mit einen vorhabenbezogenen B-Plan (für die Bebauung Nordfläche) schafft sich die Verwaltung jedoch neue juristische Grundsatzprobleme und Angriffspunkte für eine Beanstandung des gesamten Planverfahrens.

Zum Hauptteil des B-Plans 1-64 gibt es einen städtebaulichen Wettbewerb, eine seit langen Jahren laufende Beteiligung und eine entsprechende öffentliche und bei den Trägern öffentlicher Belange vorgenommene Abwägung. Diese betrifft die südliche Mauerparkerweiterung, Flohmarkt-Nutzung und Erschließung im westlichen Teil des Mauerparks zwischen Bernauer Strasse, Parkgrenze zu Prenzlauer Berg und Gleimstrasse.

Mit dem vorhabenbezogenen B-Plan für die Groth-Gruppe wird jedoch die bisherige langjährige „Abwägungskette“ abgeknickt, denn die bisherigen Groth-Bauentwürfe haben nichts mit dem Ergebnis des städtebaulichen Wettbewerbs zu tun, der eine lockere Baukörperverteilung auf der Nordfläche vorsah.
Eine sorgfältige juristische Überprüfung der Abwägungsbelange wird nun unweigerlich zu dem Schluß kommen, dass eine Neuabwägung des „vorhabenbezogenen B-Plans“ erforderlich ist.

Damit wird aber die Nichtigkeit des im städtebaulichen Vertrag zwischen Land Berlin und CA-Immo AG formulierten Junktims zur „Schaffung von Baurecht“ auf der Nordfläche offenbar werden:

– war schon das bisherige Koppelungsverbot im städtebaulichen Vertrag umgangen und öffentlich beanstandet worden,
– so wird es nun juristisch kaum möglich sein, eine Koppelungswirkung „verfahrensübergreifend“ zu formulieren, ohne die Rechte der Bürgerbeteiligung auszuhebeln.

Mit der Abtrennung eines „vorhabenbezogenen B-Plans“ wird daher das Planverfahren noch fragiler und riskanter für den Vorhabenträger, denn eine Neuabwägung wirft unweigerlich die Frage auf, warum man von den Ergebnissen des städtebaulichen Wettbewerbes abgekommen ist, der noch eine lockere Bebauung vorsah.

Juristisches Dilemma

Bevor die Planauslegung erfolgen kann, muß auch das Bezirksamt Mitte (mindestens in vertraulicher Sitzung) Kenntnis erlangen, ob der „Vorhabenträger“ überhaupt berechtigt ist, juristisch als „Vorhabenträger“ bezeichnet zu werden.
Dazu muß der Kaufvertrag zwischen CA-Immo AG und der Groth-Gruppe für den BVV-Ausschuß einsehbar werden.

Wenn sich nun herausstellt, dass die Groth-Gruppe im Kaufvertrag „Rücktrittsbedingungen“ formuliert hat, liegen auch schwerwiegende Gründe vor, die eine Abwägung zugunsten einer Bebauung erschweren.

Da die Groth-Gruppe immobilienwirtschaftlich zu den „marktführenden Unternehmen“ im Land Berlin gehört (das Unternehmen hat in den letzten drei Jahren rund 100 Hektar Flächen von der CA Immo AG gekauft, die vor Privatisierung im Bundesvermögen bzw. Bundeseisenbahnvermögen waren*), wird die Groth-Gruppe es auch schwer haben, ausgerechnet auf dem Nordteil des Mauerparks besondere wirtschaftliche Vorrangrechte wahrnehmen zu wollen. Intern ist man ohnehin durch die Vielzahl der Neuakquistionen belastet – und stellt sich auch längst auf langwierige Auseinandersetzungen am Mauerpark ein.

Einladung an Baugruppen

Um den „vorhabenbezogenen B-Plan“ wirtschaftlich besser zu motivieren, lädt die Groth-Gruppe nun Baugruppen ein, in das umstrittene Vorhaben einzutreten. Für 600 € Kaufpreis pro Quadratmeter Grundstücksfläche sollen „bauliche Hinterlieger“ gefunden werden, die zuerst eine Schallschutz- und Randbebauung am Rande des Nordkreuzes schaffen, und dabei Bauschutt und mögliche hundertjährige Aufschüttungen als „Baugrund“ entdecken.

Wegen der schwierigen Zufahrt, muß die jede Bebauung zuerst am Nordrand der Nordfläche des Mauerparks erfolgen.

Die Mauerpark-Allianz appelliert in einem offenen Brief vom 2.3.2014 an das „Netzwerk Berliner Baugruppen Architekten Berlin“, .. „sich nicht an diesem Vorhaben zu beteiligen, sich nicht als Feigenblatt für eine gegen die Interessen des Gemeinwesen gerichtete spekulative Bodenverwertung durch die Groth-Gruppe herzugeben.“

Die Angst der Mauerpark-Allianz ist verständlich, aber eigentlich übertrieben: keine Baugruppe hat soviel Zeit, Geld und Geduld, um den vorhersehbaren Streit um die Nordbebauung wirtschaftlich durchzustehen.

Kuriose Situation

Die Rodungs- und Aufräum-Aktion wurde als bauvorbereitende Maßnahme durch die Groth-Gruppe noch vor einer Planauslegung und Bürgerbeteiligung durchgeführt. Dabei ist die Bezirksverwaltung noch nicht einmal in Kenntnis des Kaufvertrages für das betreffende Grundstück.
Offensichtlich gibt es hier „informelle Kanäle“, die schon im Vorfeld der Planauslegung die Öffentlichkeitsbeteiligung „untertunneln“ und „Abwägungsgebote“ unterlaufen wollen.

Der zuständige Stadtrat Carsten Spallek (CDU) ist übrigens als Amtsträger noch immer öffentlich-rechtlich und verwaltungsrechtlich gebunden, die Ziele des unveränderten Berliner Flächennutzungsplans umzusetzen, der hier nach wie vor ein Grünfläche von übergeordneter Bedeutung ausweist. Er muß nun erklären, wie er einen Vorhabenplan auslegen will, dessen Eigentümer ihm eigentlich noch gar nicht schriftlich als Eigentümer erkennbar ist.

Indem die Groth-Gruppe nun die langjährige Gewerbenutzung und Ruderalvegetation abgeräumt hat, ist die Fläche auch reif für eine Begrünung und Freiflächennutzung.

Mit aufsteigender Sonne, Regen und Wärme begrünt sich die Fläche auch schnell wieder selbst – und behebt das gravierende Grünflächendefizit in Berlin-Mitte.

Weitere Informationen:

www.mauerpark-allianz.de

Rodungen am Mauerpark – 3.2.2014 – Pankower Allgemeine Zeitung

* Errata:
Die Zahl von ca. 100 ha setzt sich aus 96,2 ha in Lichterfelde-Süd (ehem. Park-Range) und der Fläche am Mauerpark zusammen. Die Vorbesitzerin CA Immo AG hat die Flächen nach Ausschreibung durch das BM Fin im Dezember 2007 durch Erwerb der Vivico Real Estate GmbH für 1,03 Milliarden Euro erworben. Beide Flächen gehörten ursprünglich zum Bundeseisenbahnvermögen. Die Umstände der Privatisierung 2007 sind hoch umstritten, weil hier auch Gemeinbedarfsflächen privatisiert wurden.

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m/s

2 thoughts on “Mauerpark: Planverfahren
abgeknickt durch Technik

  1. Ich könnte mir vorstellen, dass die entstehende Grünfläche im Nordwesten
    des Mauerparks im Sommer von vielen Familien, Musikern, Grill- und Sport-
    freunden mit Leben erfüllt werden wird. Gerade am Wochenende wird der neue
    Freiraum für Entspannung im überfüllten Mauerpark sorgen. Alle Bürgerinnen
    und Bürger sollten sich bei den Herren Groth, Spallek und Gothe mit Freibier
    und einem leckeren Würstchen für die tolle neue Location bedanken!

  2. Abgesehen vom Müll, der sich bergeweise auftürmt, ist der Mauerpark kein Park mehr sondern eine Sandwüste mit Bäumen drauf. Vor gut zwanzig Jahren sah das Gebiet zumindest aufgeräumt aus. Vielleicht bemüht sich der/die Autor(in), die „kleinen“ Probleme zu klären, bevor man sich an Größeren reibt.
    Eine noch größere Fläche mit verteiltem Müll ist nicht notwendig, dem ist ein integriertes Wohnprojekt vorzuziehen.
    Berlin hat die größten Wald- und Freiflächen in Deutschland. Von Flächenverdichtung kann in Berlin im Gegensatz zu anderen deutschen Großstädten nicht gesprochen werden.
    Wen stören neue Wohnungen, die von Leuten bezahlt werden, die dort wohnen wollen, egal in welcher Preisklasse. Die meisten Menschen, die Wohnungen kaufen vermieten diese und bewohnen sie selbst. Mit selbst verdientem Geld.

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