Dienstag, 24. Oktober 2017
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Qualitätskriterien für innerstädtische Einkaufszentren

Shopping-Center

Vor zehn Jahre erschien ein „Positionspapier Innerstädtische Einkaufszentren“, das vom DIFU – Deutsches Institut für Urbanistik herausgegeben wurde. Erarbeitet wurde das Positionspapier von namhaften Experten, wie Eva Harm und Dr. Arnd Jenne von Karstadt Immobilien AG & Co KG, Rolf Junker, Junker und Kruse. Stadtforschung/Planung, Thomas Koerver, Concepta Projektentwicklung GmbH, Prof. Dr. Rolf Monheim, Universität Bayreuth, Astrid Schulte, Niederrheinische Industrie- und Handelskammer Duisburg-Wesel-Kleve zu Duisburg und Dr. Gerd Kühn, Deutsches Institut für Urbanistik.

Das Papier wendete sich sowohl an Entscheider und Verwaltung in den Städten, an Projektentwickler und Centerbetreiber, als auch an die Vertreter von Verbänden und Vereinen, die sich mit der Ansiedlung von Einkaufscentern befassen. Die Autoren des wollten mit dem Positionspapier einen offenen Diskurs anregen.

Heute, zehn Jahre nach Veröffentlichung ist das Papier in seinen Grundthesen und Forderungen auf merkwürdig zeitlose Weise aktuell geblieben. Die ist wohl auch der Grund, warum es noch immer öffentlich im Internet zu finden ist.

Zu beachten ist: das Papier wurde mit Blick auf die kommunale Einzelhandelskonkurrenz zwischen Städte in Nordrhein-Westfalen verfasst, die anders strukturiert sind, als etwa Berlin und seine Bezirke, die nach Einwohnerzahl einer dichten Ballung von Großstädten entsprechen.
In Berlin gibt es inzwischen eine Zahl von 68 großen Einkaufszentren, deren Effekte auf das Umfeld aber auch den damaligen Erkenntnissen im Positionspapier entsprechen.

Kriterien für Qualität und Standortwirkungen

Die Autoren des Positionspapiers sprachen deutliche Warnungen aus:

„Vielen Innenstädten und Stadtteilzentren ist durch das massive und zu vorbehaltlos hingenommene Vordringen zu großer, stereotyp angelegter und suboptimal verorteterEinkaufscenter nachhaltig geschadet worden:
In Abhängigkeit von

– der Verkaufsflächengröße der Einrichtung,
– dem Mikrostandort im zentralen Stadtraum,
– dem Grad der baulichen Introvertiertheit des Centers und
– dem Branchenmix

können innerstädtische Einkaufszentren die ökonomischen Entwicklungsperspektiven des bestehenden Geschäftszentrums der Ansiedlungsgemeinde so nachhaltig negativ beeinflussen, dass die gewachsenen innerstädtischen Geschäftsbereiche kaum eine Chance
mehr haben sich im Wettbewerb zu behaupten. Dies gilt auch, wenn die Zentralität und damit die regionalwirtschaftliche Bedeutung der Gesamtstadt gesteigert wurde.“

Die beschriebenen Negativeffekte geben Anlaß zur Sorge, den die in NRW errichteten Center sind sorgfältig stadtplanerisch und konzeptionell vorbereitet worden:

„Sichtbar werden dann vor allem

– ein Verlust an Handelsidentität,
– eine Verlagerung bzw. Verlust der bisherigen Haupteinkaufslagen,
– eine Verschiebung von Kaufkraftströmen zu Ungunsten des Bestands und nicht zuletzt
– Leerstände und Trading Down-Effekte.“

Laden: drei Stufen & hoher Energieverbrauch
Laden mit Leerstandsrisiko: drei Stufen & hoher Energieverbrauch

Mangelnde Gutachten zur Stadtverträglichkeit

Die Qualität der Gutachten zur Stadtverträglichkeit wird in den Blick gerückt:

„Überraschend ist dabei, dass regelmäßig vor dem Bau des Centers die Stadtverträglichkeit der Einrichtung durch Gutachten bescheinigt worden ist. Ein genauerer Blick in die Gutachten zeigt jedoch, dass die getroffenen Annahmen häufig wenig abgewogen worden sind und der betriebswirtschaftliche Nutzen in den Mittelpunkt der Betrachtung gerückt ist: Neben der Problematik wirtschaftlicher Abhängigkeiten (Stichwort: Gefälligkeitsgutachten) sind in solchen Gutachten auch handwerkliche Mängel, teilweise sogar offensichtliche und möglicherweise bewusste Fehleinschätzungen festzustellen, die die Wirkungen der Center verharmlosen. Alle Prognosegrößen sind dabei auf Wachstum eingestellt. Hierzu zählen in erster Linie fehlerhafte und/oder nicht gekennzeichnete Ausgangsgrößen, unrealistische Einzugsgebiete und Abschöpfungsquoten, zu optimistische und zeitlich zu kurz gegriffene Annahmen über die Bevölkerungsentwicklung, zu niedrig angesetzte Flächenproduktivitäten und nicht zuletzt unzulängliche Einschätzungen der funktionsräumlichen Integrationsfähigkeit der Center.“

Zentraler Kritikpunkt: die „hinnehmbare Umsatzumverteilungsgrenze“

Etwas verklausuliert heisst es:

„Weiterhin zeigt sich, dass sich die stereotype Anwendung, des aus der interkommunalen Abstimmung übernommenen Zehn-Prozent-Wertes (als „hinnehmbare Umsatzumverteilungsgrenze“) als nicht aussagekräftig erwiesen hat. Die Praxis machte deutlich, dass
diese starre Grenze ungeeignet ist, die Verträglichkeit bzw. die Unverträglichkeit von Umsatzumverteilungen, die durch eine neue Einrichtung ausgelöst werden, zu bestimmen.
Der Wert gibt lediglich die Schwelle an, ab der auf jeden Fall mit nicht verträglichen Auswirkungen zu rechnen ist, was aber nicht bedeutet, dass eine geringere Umverteilungsquote per se verträglich ist. Notwendig sind vielmehr standort- und branchenbezogene Überlegungen.“

Für den Einzelhändler im Umfeld eines neuen Centers heisst es im Klartext: ein 10%-iger Umsatzrückgang im Umfeld wird als noch akzeptabel angesehen.

Deutsche Post DHL Group: Neue mechanisierte Zustellbasis in Berlin-Pankow wird in Betrieb genommen - Foto: Quelle: Deutsche Post DHL
Deutsche Post DHL Group: Neue mechanisierte Zustellbasis in Berlin-Pankow wird in Betrieb genommen – Foto: Quelle: Deutsche Post DHL

Szenario Online-Handel bis 2020

Was nicht in dem Positionspapier steht: Die Zeiten haben sich allerdings gravierend geändert: vor zehn Jahren gab es noch anderen Miethöhen, Kostenstrukturen und einen anderen Großhandelmarkt. Vor allem: es gab noch keine Online-Handelskonkurrenz, eine modernen Smartphones und noch keine Abo-Commerce-Lieferketten.

Bis 2020 erwarten Handelsexperten einen Umsatzanteil des Onlinehandels von 20% am gesamten Einzelhandelsumsatz in Berlin. Rund 6% Umsatzanteil erwartet derzeit die KAUFLAND-Gruppe im Segment Lebensmittel.
2017 wird auch erwartet, dass AMAZON Fresh startet und ein neues disruptives Logistikkonzept auflegt: die Warenauslieferung in den Kofferraum von PKW am Arbeitsplatz oder an vorgemerkten Halteplätzen. Online-Konto, Autokennzeichen und geolokale Adresse werden per App abgeglichen.

Treffen diese Zahlen ein, müssen sich Einzelhändler im Umfeld des Pankower Tors auf Umsatzverlagerungen von rund 30% einstellen.
Für den Investor bedeutet es: auch die Abwanderung in den Online-Handel und die starke Verkehrsverbindung zwischen dem Pankoer Norden und den Arbeitspendlern im Bezirk Reinickendorf wird in absehbarer Zeit relevant.

Ein großer Teil des für Pankow erwarteten Einwohnerwachstums wird daher für noch mehr Umsatz in Reinickendorf sorgen. Die Frage nach der angemessenen Dimensionierung eine neuen Centers muss daher auch beim Investor selbst neu bedacht werden.

Neben dem Zuwachs des Online-Handels muss auch eine künftige Umsatzverschiebung zwischen eohnortnaher Nahversorgung und Arbeitsplatzumfeld bedacht werden.

Forderungen des Positionspapiers zu Neuansiedlungen

Bei Neuansiedlungen innerstädtischer Einkaufscenter muss künftig viel stärker als bisher berücksichtigt werden, in welcher Weise und Intensität die Innenstädte betroffen sein werden. Um das einordnen bzw. prüfen zu können sind folgende Punkte zu beachten:

– Aufstellung realistischer Perspektiven
– Aufstellung von Qualitätskriterien für Verträglichkeitsgutachten
– Fixieren von Vorstellungen der künftigen (Innen)Stadtentwicklung
– Formulieren von Kriterien zur Integration von Centern in die Stadt.

Die Autoren fordern auch eine realistische Abschätzung von Zukunftsperspektiven und stellen die Qualität und Kriterien Integration als entscheidendes Merkmale dar:

„Im Hinblick auf eine sachgerechte Abwägung bei Ansiedlungsvorhaben von Einkaufszentren in der Innenstadt sind zusammengefasst
fünf Punkte maßgeblich:
1. Viele Innenstädte benötigen eine handelsseitige und städtebauliche „Auffrischung“. Hierzu können innerstädtische Einkaufscenter einen wichtigen Beitrag leisten.

2. Durch die neue Einrichtung dürfen jedoch gewachsene, lebensfähige Geschäftszentren nicht nachhaltig geschwächt werden. Gleichzeitig ist aber der bestehende Einzelhandel in die Pflicht zu nehmen, sich den ändernden Kundenwünschen anzupassen
und sich insbesondere qualitativ weiterzuentwickeln.

3. Das bedeutet, dass bei einer Ansiedlung die künftig zu erwartenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stärker in die Betrachtung einzubeziehen sind.

4. Der Verträglichkeitsbegriff ist genauer zu fassen. Dies erfordert Antworten auf die Fragen: Was macht die jeweilige Innenstadt aus und was soll geschützt werden? Dabei geht es insbesondere um das Verständnis von zukunftsfähigen Innenstädten.

5. Es sind klare Qualitätsmaßstäbe für Verträglichkeitsgutachten zu formulieren. Hier spielen vor allem der korrekte Umgang mit den absehbaren Rahmenbedingungen, den aufgestellten Flächenangaben und anderen Prognoseeckpunkten eine zentrale Rolle.

Das Papier ist eine wichtige Anregung, Zentrenentwicklung am Pankower Tor und die laufende Änderung des Flächennutzungsplans für das Gelände des ehemaligen Rangierbahnhof noch mit Hinweisen und qualifizierten Einwänden zu bedenken.

Zwischen Online-Handelslogistik und Kaufverhalten wird es dynamische Entwicklungen gebem, die auch unerwartete Effekte und räumliche Umsatzverschiebungen beinhalten können.

Weitere Informationen:

Nadelöhr am Pankower Tor | 12.10.2016 | Pankower Allgemeine Zeitung

Zerstört das „Pankower Tor“ die Pankower Mischung? | 8.9.2016 | Pankower Allgemeine Zeitung

Wie Bezirk & Senat Bürgerbeteiligung in Pankow aushebeln | 20.10.2016 | Pankower Allgemeine Zeitung

Flächennutzungsplan-Änderung 05/16
Nachnutzung ehem. Rangierbhf. Pankow
(Bezirk Pankow)

Die Änderungen des Flächennutzungsplans sind noch bis zum 28.10. in der frühzeitigen öffentlichen Auslegung in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Am Köllnischen Park 3, 10179 Berlin, Foyer im 2. Stock. Bürgerinnen und Bürger können in dieser Zeit eigene Vorstellungen einbringen, die in die Überarbeitung der Planungen einfließen sollen.
Weitere Informationen unter: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/fnp/de/buergerbeteiligung/0516.shtml

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m/s