Freitag, 15. Dezember 2017
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Rahmenvertrag für sozialverträgliche Sanierung

Unterzeichnung Rahmenvertrag am 11.2.2014

Vor knapp einem Jahr im Januar 2013 begannen in Pankow erste Mieterproteste gegen geplante Modernisierungsvorhaben der landeseigenen GESOBAU AG zur energetischen Sanierung. Hohe Mietankündigungen sorgten dafür, dass ein „Bündnis Pankower Mieterprotest“ entstand.

Unterzeichnung Rahmenvertrag am 11.2.2014
Unterzeichnung Rahmenvertrag zur sozialverträglichem Mondernisierung am 11.2.2014 . Foto: GESOBAU AG

Das „Bündnis Pankower Mieterprotest“ , Bezirkspolitiker, Bezirksamt Pankow und besorgte Mieter sorgten über Monate für politischen Protest und Handlungsdruck, dem Politik und GESOBAU schließlich Rechnung tragen mußten.
Nach vielen Verhandlungsrunden, Presseerklärungen, Ausschußsitzungen, mehreren BVV-Beschlüssen und vielen ungezählten Verhandlungsstunden wurden schrittweise Ergebnisse erstritten, verhandelt und schließlich vertraglich festgezurrt.

Beginn der Mieterproteste im März 2013

Die GESOBAU AG mußte bereits im Frühjahr 2013 einlenken, und verhängte für ein gutes Dutzend Modernisierungsprojekte und 236 Wohnungen einen Baustopp, der mindestens 1,3 Mio. € Kosten verursachte, weil z.T. bereits Baustellen eingerichtet und Planer und Handwerker beauftragt waren.

In diesen Projekten begrüßten zwar die Mehrzahl der Bewohner geplanten Sanierungsarbeiten. Allerdings lagen trotz bisher üblicher Infoveranstaltungen, Einzelgesprächen und Angeboten der GESOBAU zum Baustart nicht überall ausreichend Duldungserklärungen vor. Zudem befürchteten vor allem einkommensschwache Mieter ihre Verdrängung als Modernisierungsfolge.

Die GESOBAU AG verzichtete zunächst auf den Gang vors Gericht und beriet stattdessen mit dem Bezirk Pankow über eine nachhaltige, tragfähige Lösung zur Durchführung sämtlicher noch bevorstehender Komplettmodernisierungen im Großbezirk Pankow.
Auslöser der Proteste war auch ein allzu robustes Vorgehen in der Kommunikation mit Mietern, und eine offenbar über Jahre hinaus zuvor geübte Verdrängung sozialschwacher Mieter. Der Protest begann im Haus Pestalozzistraße 4 in Pankow, hier waren 70%-ige Mieterhöhungen der Nettokaltmiete nach Modernisierung geplant, die Ende 2012 angekündigt wurden.

Die entstehende Öffentlichkeit sorgte für die Gründung des Bündnis Pankower Mieterprotest, dem sich nach und nach immer mehr Mieter aus GESOBAU Häusern anschlossen.

Politischer Druck erreichte die GESOBAU AG auf allen Ebenen

Zuerst wandten sich die Mieter an die Bezirkspolitik, Stefan Liebich (MdB Die Linke) besuchte öffentlichkeitswirksam die Mieter in der Pestalozzistraße und in der BVV begann eine fraktionsübergreifende Arbeit am Problem, das sich durch den gesamten Bundestagswahlkampf ziehen sollte. Bezirksstadtrat Jens-Holger Kirchner (Bündnis 90/Grüne), BVV-Abgeordneter Klaus Mindrup (SPD) und Schulsenatorin Sandra Scheres (SPD) sorgten vor allem dafür, dass die nächsthöhere Ebene von Senat und Abgeordnetenhaus involviert wurden. Im Abgeordnetenhaus ergriff auch Kathrin Lompscher (MdA Die Linke) das Wort und trat Anliegen des Bündnis Pankower Mieterprotest ein.

Das gemeinsame Ziel: der nach der Wahl 2011 auf die Initiative von SPD und Bündnis 90/Grüne im Bezirk Pankow verhandelte “Eckpunkte-Vertrag zwischen Bezirksamt, Mieterberatung und GEWOBAG zur sozialverträglichen Modernisierung” sollte auch für die GESOBAU AG zum Vorbild werden (siehe Pankower Allgemeine Zeitung vom 18.3.2013).

Liebich griff die Idee von SPD und Bündnis 90/Grüne auf, und forderte in einem Brief an den Vorstand der GESOBAU AG die Regelung GEWOBAG zur sozialverträglichen Modernisierung zu übernehmen. Damit entstand in der Sache eine rot-rot-grüne Koalition der sich bei einer ersten einstimmige Abstimmung im BVV-Stadtentwicklungsausschuß Mitte März auch Piraten und CDU anschlossen.
Politischer Druck bis ins Berliner Abgeordnetenhaus, Verhandlungen mit zuständigen Staatssekretären – und den vom Senat berufenen Aufsichtsratsmitgliedern der landeseigenen GESOBAU AG – brachten Bewegung in die Angelegenheit.

Letztlich gelang die politische Einbindung der GESOBAU AG in das landesweite Mietenbündnis, was die Wohnungsbaugesellschaft zu einer teilweisen Kurskorrektur zwang. Die Geschäftsführung der GESOBAU AG mußte schließlich teilweise einlenken und den bisher zu Teil harten gewinnorientierten Sanierungskurs abmildern.

Pilotvereinbarung für die Pestalozzistrasse 4

Im August 2013 gab es schließlich einen ersten wichtigen Schritt: in den Verhandlungen, an denen Vertreter der BVV, des Bezirksamtes, der Mieterberatung und der GESOBAU teilnahmen, wurde ein Pilotverfahren für die Durchführung eines ersten Sozialplanverfahrens im Haus Pestalozzistrasse 4 vereinbart.

Die GESOBAU AG wurde dazu bewegt, erstmals eine neutrale Mieterberatung einzuschalten. Die im Bezirk langjährig bewährte Mieterberatung Prenzlauer Berg wurde erstmals als Vermittler bei der GESOBAU AG eingeschaltet, die bis dato alle Vorhaben im Vertrauen auf ihre bisherige Eigenregie durchgeführt hatte.

Die Mieterberatung Prenzlauer Berg bringt eine besondere Kompetenz in der schwierigen Fallbearbeitung ein und konnte so auch bei der Behandlung von schwierigen Härtefällen vertrauensvoll helfen.

Parallel dazu wurde über Wochen und Monate eine Rahmenvereinbarung verhandelt, die aufbauend auf dem Pilotverfahren in der Pestalozzistrasse weitreichende Regelungen für nun mehr als 400 Wohnungen trifft.

Rahmenvertrag unterzeichnet

Am Dienstag, dem 11. Februar 2014 wurde der „Rahmenvertrag über die sozialverträgliche Modernisierung“ zwischen dem Bezirksamt Pankow, der Wohnungsbaugesellschaft GESOBAU AG und der Mieterberatung Prenzlauer Berg unterzeichnet.
In der Außenstelle der GESOBAU AG am Stiftsweg in Pankow wurde der für eine Laufzeit von zunächst 2 Jahren geltende Vertrag unterzeichnet, der zum gegebenen Zeitpunkt verlängert werden soll.

Unterzeichnung Rahmenvertrag 11.2.2014 - Foto GESOBAU AG
Unterzeichnung Rahmenvertrag 11.2.2014 – Foto GESOBAU AG

Der Rahmenvertrag kam nach schwierigen Verhandlungen zustande, bei der zäh um einzelne Positionen gerungen wurde. Im Dezember 2013 gab es trotz anderer Zusagen erneute Klageandrohungen gegen einzelne Mieter, und nach einem mit großer Mehrheit verabschiedeten Dringlichkeitsantrag, der von SPD, Bündis 90/Grüne, Linke und Piraten verabschiedet wurde, wurde nochmals nachverhandelt, bis es zum Kompromiß kam.

Rahmenvertrag zur sozialverträglichen Modernisierung in Pankow geschlossen

GESOBAU AG, Bezirk und Mieterberatung Prenzlauer Berg verständigen in dem „Rahmenvertrag zur sozialverträglichen Modernisierung“ zum Modernisierungsablauf sämtlicher Pankower Modernisierungsvorhaben der GESOBAU bis Ende 2015.

Bezirksstadtrat Jens-Holger Kirchner (Bündnis90/DIE GRÜNEN), Christian Wilkens, Vorstand GESOBAU AG, Lars Holborn, Prokurist der GESOBAU AG, sowie Sylvia Hoehne-Killewald, Geschäftsführerin der Mieterberatung Prenzlauer Berg, unterzeichneten am letzten Dienstagt das öffentlich-rechtliche Abkommen.

Hauptziel ist es, keine Mieter durch eine Modernisierung und damit verbundene Mietsteigerungen aus einer Wohnung der GESOBAU zu verdrängen – „sofern die Höhe des Haushaltsnettoeinkommens und die Wohnungsgröße dem Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten entsprechen.“

Der Vertrag sieht den Abschluss von individuellen Modernisierungsvereinbarungen unter umfassender Berücksichtigung sozialer Kriterien mit den Bewohnern sämtlicher Pankower GESOBAU-Modernisierungsobjekte vor.

Bezirksstadtrat Jens-Holger Kirchner sagte: „Nach langen Verhandlungen ist mit diesem Rahmenvertrag ein weiterer Schritt für Mieterschutz in Pankow getan. Der Aufwand hat sich gelohnt und das Ergebnis ist richtungsweisend für die ganze Stadt.“

„Der Rahmenvertrag zur sozialverträglichen Modernisierung in Pankow beendet den einstweiligen Stillstand und bringt allen Beteiligten Sicherheit. Jetzt können die im vergangenen Jahr gestoppten Bauprojekte wieder neu gestartet werden“, erklärt Christian Wilkens, Vorstand der GESOBAU AG. Lars Holborn, Prokurist der GESOBAU AG ergänzt: „Seit Anfang 2010 arbeiten wir mit dem Bezirk an generellen Rahmenbedingungen für eine sozialverträgliche energetische Modernisierung. Von dem Ergebnis werden die Bewohner, der Bezirk und die GESOBAU gleichermaßen profitieren.“

Regelungen der Rahmenvereinbarung

Der Rahmenvertrag basiert auf den Regelungen für einen Sozialplan, die im Sommer 2013 zunächst für ein Pilotprojekt, die Pestalozzistraße 4, getroffen worden waren und im Dezember erfolgreich abgeschlossen wurden.

Kern der Rahmenvereinbarung ist die Einsetzung einer unabhängigen, externen Mieterberatung. Diese wird die soziale und finanzielle Situation jedes Mieters, den Ausstattungszustand der Wohnung vor Modernisierung sowie den etwaigen Bedarf an Ersatzwohnraum in haushaltsweisen Vor-Ort-Gesprächen erfassen.

Die Ergebnisse sollen in Ergänzung und Abänderung zur rechtlich erforderlichen Modernisierungsankündigung in einer individuellen Modernisierungsvereinbarung zwischen jedem einzelnen Mieter und der GESOBAU fest vereinbart werden.

Mit dem nun erfolgten Abschluss der Rahmenvereinbarung kann die Mieterberatung Prenzlauer Berg in den Pankower Modernisierungsvorhaben der GESOBAU ihre Arbeit aufnehmen und die Modernisierungsarbeiten beginnen. Die Mieter erhalten in Kürze Informationen zum neuen Verfahren und zum voraussichtlichen Zeitplan.

Im Einzelnen sind laut Rahmenvereinbarung vorgesehen, die Modernisierungsumlage auf 9 Prozent der Kosten entsprechend dem sozialen Mietenbündnis in Berlin zu reduzieren (gesetzlich zulässig wären 11 Prozent) festzulegen.
Die daraus resultierende Miethöhe wird damit von vornherein gekappt und wird bei Vorliegen von Härtefällen weiter reduziert wird.
Damit werden unter Berücksichtigung von sozialen Kriterien Kulanzregelungen bei Mietobergrenzen gewährt.

Wichtigster Punkt: Modernisierungsvereinbarungen zwischen Mietern und GESOBAU sehen unter anderem vor, dass die Bruttowarmmiete nach Modernisierung maximal 30 Prozent des Nettohaushaltseinkommens für alle betragen, und das ohne Beachtung von Einkommensgrenzen.

14 von 21 Mietparteien haben nach den Beratungsgesprächen mit der unabhängigen Mieterberatung Prenzlauer Berg bisher eine individuelle Modernisierungsvereinbarung mit der GESOBAU unterzeichnet. Der Neustart der Modernisierung in der Pestalozzistraße 4 soll im Frühjahr 2014 erfolgen.

Ergebnisse des Rahmenvertrages werden positiv bewertet

Die Mieterberatung Prenzlauer Berg bescheinigte der GESOBAU nach Abschluss des Pilotprojektes, im Rahmen des Mietenbündnis‘ eine Vielzahl sozialer Einflussfaktoren berücksichtigt und sehr weit gehende Kulanzregelungen angewandt zu haben. Die Mieten liegen nach der Einwirkung der Regelungen des öffentlich-rechtlichen Vertrages nicht nur weitaus unterhalb der Neuvertragsmieten, sondern größtenteils auch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Unterzeichnung Rahmenvertrag 11.2.2014 Christian Wilkens, Sylvia Hoehne-Killewald,Jens-Holger Kirchner, Lars Holborn v.l.n.r.
Unterzeichnung Rahmenvertrag 11.2.2014
Christian Wilkens, Sylvia Hoehne-Killewald,Jens-Holger Kirchner, Lars Holborn v.l.n.r.

In einer gemeinsamen Presseerklärung von Rona Tietje, Fraktionsvorsitzende der SPD-Fraktion in der BVV-Pankow und Klaus Mindrup (MdB SPD) und den beiden Fraktionsvorsitzenden von Bündnis 90/Die Grünen Daniela Billig und Cornelius Bechtler wurde der Rahmenvertrag ebenfalls positiv bewertet:

„Für die Mieterinnen und Mieter in 15.000 Pankower Wohnungen ist die Unterzeichnung des Rahmenvertrags eine sehr gute Nachricht. Trotz der beträchtlichen notwendigen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bleibt die Miete besonders für die sozial Schwächeren bezahlbar. Auf dieser Grundlage können wir eine Verdrängung von Mieterinnen und Mietern wirkungsvoll verhindern. Das Sozialplanverfahren – wie es außerhalb von Sanierungsgebieten in diesem Umfang beispiellos ist – wird durch eine unabhängige Mieterberatung durchgeführt. Ziel ist dabei eine angemessene Lösung für die persönliche Situation von Mieterinnen und Mietern zu finden. Wir werden die GESOBAU AG, die größte Wohnungsbaugesellschaft in Pankow, auf ihrem Weg zu einer mieterfreundlichen kommunalen Wohnungsbaugesellschaft weiter intensiv begleiten.“

Kritik übten sie jedoch am Abstimmungsverhalten von Linken und CDU. Hier erklärten SPD und Grüne: „Die Verweigerung von Linken und CDU ist unverständlich und nicht zu verantworten. Nach einer langen und intensiven Debatte bei der Auswertung des Pilotprojekts in der Pestalozzistraße 4 fand noch mal eine Verhandlungsrunde statt, bei der die Mieterinnen und Mieter und der Berliner Mieterverein eingebunden waren. Auch wenn wir unsere Positionen nicht in allen Punkten voll durchsetzen konnten, sprachen sich sowohl die Mieter_innenvertreter als auch der Vertreter des Berliner Mietervereins für den Rahmenvertrag aus. Linke und CDU legen dagegen nahe, den Rahmenvertrag nicht zu unterzeichnen. Die Folge wäre eine Verdrängung der sozial Schwächeren, genau das hat das Pilotprojekt sehr deutlich gezeigt.“

Bündnis Pankower Mieterprotest nicht dabei

Das Bündnis Pankower Mieterprotest war zum Termin der Unterzeichnung des Rahmenvertrages nicht vertreten. Das Bündnis Pankower Mieterprotest war am Dienstag auch mit den Vorbereitungen auf eine Sitzung im Bauausschuß des Berliner Abgeordnetenhauses am 12.2.2014 befasst, von der noch gesondert berichtet wird.

Die Regelungen des Rahmenvertrages werden von Vertretern des Bündnis Pankower Mieterprotest nicht einheitlich bewertet. Es deutet sich jedoch an, dass die Regelungen für die einkommensschwachen Mieter im wesentlichen auf Zustimmung stoßen.

Weitere Kritik hält sich jedoch, weil der Umfang der geplanten Sanierungen und die daraus resultierenden Wohnkosten auch für gutverdienende Mieter einen gewaltigen Einschnitt in Haushaltskassen und Familienplanungen auslösen. Der politische Wille, den Sanierungsumfang zu begrenzen, ist nicht gelungen.

Auch gibt es Skepsis wegen der Befristung der geltenden Regelungen – und die Sorge nach Fristablauf in drei Jahren dennoch vor untragbaren Mietsteigerungen zu stehen. m/s

Geplante Modernisierungsobjekte 2014 – 2015 in Pankow

Die GESOBAU AG hat der Redaktion eine Aufstellung der nach dem Rahmenvertrag geplanten Modernisierungsobjekte übermittelt, die in den nächsten beiden Jahren realisiert werden sollen.

GESOBAU Modernisierung 2014-2015
GESOBAU: Liste der Modernisierungsobjekte in Pankow 2014-2015 -Tabelle: Anlage 7 zum Rahmenvertrag

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m/s