Mittwoch, 22. November 2017
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Rot-rot-grün beim Mieter- und Millieuschutz überfordert!

Mieter- und Millieuschutz in Gefahr

/// Kolumne /// – In Prenzlauer Berg spielt sich derzeit ein Stück aus dem „Tollhaus“ ab: „Liebe AnwohnerInnen in der Grellstr./Prenzlauer Allee, sicherlich machen Sie sich Sorgen um Ihre Miete, seitdem bekannt wurde, dass der Privaten Wohnungskonzern Deutsche Wohnen, dem Ihre Wohnung gehört, den ganzen Wohnblock modernisieren will. Als direkt gewählte Abgeordnete für Ihren Kiez beobachte ich die Situation genau und möchte Sie hiermit kurz über den aktuellen Stand der Dinge informieren,“ so schreibt die SPD-Abgeordnete Clara West („Frag Clara!“) auf ihrer Internetseite.

Weiter unten der Abschluß einer Vereinbarung zwischen dem Bezirk und der Deutschen Wohnen angekündigt und verlinkt, die im freudigen Tonfall der Pressestelle des Bezirksamtes Pankow verkündet: „Vereinbarung über den sozialverträglichen Ablauf von Sanierungsmaßnahmen in der Wohnanlage Grellstr./Prenzlauer Allee unterzeichnet.“

Vollrad Kuhn, Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung und Bürgerdienste (Bündnis 90/Grüne) wollte die Vereinbarung per Aushang an die Mieter erklären, und eine Mieterversammlung einladen. Nach Aussage der Prenzlberger Stimme (ODK | 20.8.2017 | Prenzlberger Stimme) soll nun die Vereinbarung zwischen Bezirksamt und Deutsche Wohnen S.E. bis zum 9. Oktober 2017 geheim bleiben. Zu diesem Datum ist erst die Mieterversammlung für die 253 betroffenen Mietparteien geplant.

Die regierenden Pankower Parteien wollen damit vor der Bundestagswahl einen Miet- und Baurechts-Skandal verhindern, denn wenn die Fakten und Details öffentlich werden, droht gewaltiges Ungemach.

Es besteht auch Gefahr, einen Präzedenzfall mit berlinweiten Folgewirkungen zu schaffen, der Mieterrechte weiter aushöhlt und im schlimmsten Fall sogar zur Unwirksamkeit von kommunalen Milieuschutz-Satzungen führen kann.

Die tiefe Struktur eines Miet- und Baurechts-Skandals

Der bündnisgrüne Stadtrat Vollrad Kuhn und die SPD-Abgeordnete Clara West sind schon in höchster Erklärungsnot, aber auch der Stadtentwicklungsausschuss der BVV muss sich befragen, welchen Anteil er mit seiner politischen Beschlußlage zur Inkraftsetzung einer „Umstrukturierungssatzung“ geschaffen hat?

– Der Beschluß „Grellstraße/Prenzlauer Allee: Sozialverträglichen Ablauf der Modernisierung sicherstellen!“ ist handwerklich völlig falsch konzipiert und rechtlich nicht umsetzbar. Offensichtlich hat man im Stadtentwicklungsausschuss nicht verstanden, dass Millieuschutz- und Umstrukturierungssatzungen „städtebauliche Instrumente des besonderen Städtebaurechts sind“ – nicht aber vorhabenbezogene und mieterbezogene und individuelle Regelungen. Die Unterzeichner der Beschlussvorlage müssen sich fragen, mit welchem Geist und mit welcher Kompetenz sie ein elementar wichtiges Amt in der BVV ausüben!

– offensichtlich wurde die Idee der „Umstrukturierungssatzung“ vom „experimentierfreudigen Bauphilosophen“ Michael Nelken (Linksfraktion) im Jahr 2007 inspiriert, der dazu dem Ausschußvorsitzenden für Stadtentwicklung und Grünanlagen Roland Schröder eine „Vorlage“ in Form einer Kleine Anfrage KA-0114/VI geliefert hat und wieder „ausgegraben“ hat.

– der bündnisgrüne Baustadtrat wurde damit mit einer unhaltbaren Vorlage in Verhandlungen mit dem Investor geschickt und hat mit der Umsetzung schwere Fehler begangen, die nur mit Unerfahrenheit und Unwissen entschuldbar sind.

– egal wie die noch geheime „Vereinbarung über den sozialverträglichen Ablauf von Sanierungsmaßnahmen in der Wohnanlage Grellstr./Prenzlauer Allee“ auch im Detail aussehen mag: hier wurde im baurechtlichen Sinne dilettiert, und zudem das „Koppelungsverbot nach Verwaltungsverfahrensrecht“ ausgehebelt, weil man dem Investor „Baugenehmigungszusagen“ in Aussicht gestellt hat. So etwas darf einem Baustadtrat nicht unterlaufen, er hätte remonstrieren und das Rechtsamt einschalten müssen.

– zudem hat man im „bewährten sozialistischen Allzuständigkeitsdenken“ Mietrecht mit „Städtebaurecht“ zu brechen versucht. Verwunderlich dabei, die Mieterberatung Prenzlauer Berg hat assistiert, obwohl man hier mehr Kompetenz vermuten darf. Die Rechtsabteilung der Deutsche Wohnen S.E. mag (vermutlich) an dem bunten Verhandlungsspiel mit einiger interner Belustigung mitgemacht haben, denn etwas Besseres als „vollständige und umfassende Inkompetenz in der Kommunalpolitik“ kann einer börsennotierten Aktiengesellschaft eigentlich nicht passieren!

– jeder Bezirksverordnete im Ausschuss für Stadtentwicklung und Grünanlagen sollte eigentlich über das Wissen verfügen, dass konkrete Bauvorhaben von Investoren nicht mit „städtebaurechtlichen Beschlussvorlagen“ zu stoppen sind. Der Baustadtrat hätte so ein Paket überhaupt nicht verhandeln dürfen, und im gesamten Bezirksamt hätten rote Lichter blinken müssen.

– politisch fehlt in Pankow offensichtlich eine kompetente Opposition, die „Unfug“ verhindern kann. Dekadenlange überparteiliche Mehrheiten und Konsenspolitik haben in Pankow zu politischen Verhältnissen geführt, die man nur mit „Inzucht und Inkompetenz“ charakterisieren kann.

– nicht einmal der Bundestagsabgeordnete und Bau- und Mietrechtsexperte Klaus Mindrup hat interveniert, und ist im Wahlkampfmous statt dessen auf Tauchstation mit „Senioren-Badenixen“ und „Katzenbildern“ gegangen.

Mieterschutz und Milieuschutz brauchen kompetente Baupolitiker

Politische Richtlinien zur Regierungspolitik in Berlin benötigen in den Bezirken – insbesondere auch in Pankow – auch kompetente Baupolitiker. Im Fall Deutsche Wohnen Grellstr./Prenzlauer Allee hat man schon im Grundsatz versagt, Berlin partizipativ zu entwickeln, weil man das baurechtliche Handwerk zumindest in Pankow nicht richtig beherrscht.

Vor allem scheinen sich die verantwortlichen politischen Parteien in Pankow nicht „proaktiv“ mit der Stadt zu befassen, um auch faktisch vorausschauend Mieterrechte zu sichern.

Baustadtrat Vollrad Kuhn wurde von SPD und Linkspartei „vors Loch geschoben“, und muss sich nun noch vor der Bundestagswahl ehrlich machen, und auf den „Weg des Baurechts“ zurück begeben! Auch Bürgermeister Soren Benn (Linkspartei) und die anderen Stadträte müssen dazu im Kollegialorgan Bezirksamt konstruktiv werden.

Reparaturversuch: Was muss zum Erhalt des Erhaltungsrechtes getan werden

Im Hinblick auf den höchst angespannten Wohnungsmarkt in Berlin ist das rechtlich mögliche Instrumentarium des besonderen Städtebaurechts besser zu nutzen.

Im geltenden Erhaltungsgebiet „Ostseestraße Grellstraße“ wird das Erhaltungsrecht ausgehebelt, wenn man mit einzelnen Investoren „Verhandlungen im Paket“ führt, bei denen der Bestandsschutz für Einzelhäuser aufgehoben wird, um an anderer Stelle städtebauliche Ziele zuzusichern. Es würde ein schlimmer Präzedenzfall entstehen, der Investoren geradezu ermutigt, Grundstücke spekulativ „paketweise zu erwerben“, um den Millieuschutz besser aushebeln zu können!

Richtig wäre es, Haus für Haus und Grundstück für Grundstück zu verhandeln und Bauantrag für Bauantrag zu genehmigen, statt überbrückende und „scheinbar arbeitssparende Pakete“ „für das Quartier des städtebaulichen Ensembles Grellstraße 8, 9 a bis e, 10 a bis h, 11 a, b, 12 und 15 sowie Prenzlauer Allee 86 a bis f eine Umstrukturierungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB“ zu schnüren.

In Gebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB („Milieuschutzsatzung“) hat man sich bisher auf Mietbelastungsobergrenzen verlassen, und damit die Pankower Linie begründet.

Ein wichtiges von der Rechtsprechung anerkanntes Hilfsmittel wurde dabei bisher in Pankow nicht genutzt:

Bei Bejahung der Verdrängungsgefahr ist die Festsetzung einer sogenannten gebietsspezifischen Höchstmiete (Interventionswert bzw. Höchstbelastungswert) ein bewährtes Instrument, bei dessen Ermittlung selbstverständlich von der Rechtsprechung gestellte Anforderungen eingehalten werden müssen.

Das Überschreiten dieses Werts führt – vorbehaltlich des Rechtsanspruchs auf Genehmigung nach § 172 Abs. 4 Satz 2 und 3 Nr. 1 bis 6 BauGB oder ggf. des Erfordernisses von Ermessenserwägungen im Hinblick auf eine atypische Situation – zwingend zur Versagung von Genehmigungen.

Das Problem: Pankower Parteien und Baupolitiker hätten solche gebietsspezifischen Höchstmieten als Interventionswert bzw. Höchstbelastungswert längst Geltung verschaffen müssen. Hier wurde jahrelang Zeit „verschlafen“, denn hierzu bedarf es Erhebungen und gutachterliche Einschätzungen, die zeitliche Vorarbeit erfordern.

Allerdings braucht man dazu nur genau zwanzig Jahre alte Leitsätze des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, 18.06.1997 – 4 C 2/97) anwenden, die eigentlich jedem Baustadtrat bekannt sein müssen.

Fachliche Aufsicht und Führung im Bezirksamt

Wie schon im Fall der Immanuelkirchstraße 35 (ODK | 18.8.2017 | Prenzlberger Stimme) gibt es offensichtlich in Pankow ein Führungs-Problem der Politik, und eine mangelhafte Wahrnehmung der Richtlinienkompetenzen gegenüber Verwaltung bzw. gegenüber Leitenden Mitarbeitern. Die Voraussetzungen für die Wahrnehmung der kommunalen Planungshoheit und Verwaltungshoheit und für den Mieter sind in Pankow offenbar derzeit personell nicht durchgängig gegeben!

Gutes Regieren“ und „eine integrierte Strategie, die soziale, ökologische, ökonomische und kulturelle Aspekte in einen nachhaltigen Ausgleich bringt,“ setzen auch konkrete baurechtliche und städtebauliche Kompetenzen voraus.

Der Fall „Grellstr./Prenzlauer Allee“ ist noch lange nicht ausgestanden! Die Mieter der betroffenen Häuser sollten sich angesichts der Lage schon vorsichtshalber dringend um eine mietrechtliche Beratung kümmern, die ihre ureigenen Interessen vertritt, und rechtlich Einsicht in den Vertrag einfordern!

Gleichzeitig sollten die regierenden Pankower Parteien noch vor der Bundestagswahl Klarheit schaffen, wie sie ihre eigenen Richtlinien der Politik zum Mieter/innen- und Wohnraumschutz konkret ausbauen un einhalten wollen!

Weitere Beiträge zum Thema:

Das zeitgemäße Bad & die Fahrstuhl-Lücke im Millieuschutzgebiet | 4.8.2017 | Pankower Allgemeine Zeitung

Deutsche Wohnen saniert mit strategischen Blick auf die Zwölf | 15.8.2017 | Pankower Allgemeine Zeitung

Richtlinien der Regierungspolitik 2016-2021 | 19.8.2017 | Pankower Allgemeine Zeitung

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