Freitag, 20. Oktober 2017
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Wohnungen: Vorkaufsrecht der Mieter

Vorkaufsrecht bei Umwandlung

Das Wohnen wird in den gefragten Städten und Ballungsräumen wird immer teurer, Spekulation und Umwandlung von Wohnungen in Eigentumswohnungen und der Verkauf ganzer Wohnsiedlungen an Renten- und Pensionsfonds hat den Immobilienmarkt zu einem Geschäft des großen Kapitals gemacht, bei dem Bewohner und Mieter auf der Strecke bleiben.

Vorkaufsrecht bei Umwandlung
Vorkaufsrecht bei Umwandlung – §577 BGB hilft mit Vorkaufsrecht des Mieters

Ein Ausweg bietet der Erwerb der Wohnung durch den Mieter, denn Mieter haben in genau umgrenzten Fällen ein Vorkaufsrecht. Doch der Weg dafür ist schmal, wie der Berliner Mieterverein beschreibt:

„Nur wenn eine Mietwohnung zum ersten Mal in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Wenn lediglich das Haus den Besitzer wechselt oder wenn man schon in eine vermietete Eigentumswohnung eingezogen ist, gilt das nicht. Das Vorkaufsrecht greift auch nicht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen veräußern oder wenn er sie verschenken will.“

Gesetzliche Regelung im BGB

Das Vorkaufsrecht des Mieters ist im § 577 BGB geregelt:

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.“

Das Vorkaufsrecht ist damit auf starke Weise gesichert, die auch mit einer Pflicht zur Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden ist. Ebenso sind Umgehungstatbestände ausgeschlossen, „eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Schadensersatz bei übergangenen Vorkaufsrecht

Oft werden Mieter nicht über einen Verkauf informiert, und erfahren erst nachträglich von einer Umwandlung. Doch in diesen Fällen gibt es bereits erste wirksame Urteile, die den Umwandlungsspekulanten überhaupt nicht gefallen:

Werden Mieter bei der Umwandlung ihrer Wohnung in Eigentum trotz Vorkaufsrecht übergangen, so haben die Mieter Anspruch auf Schadensersatz.
Das gilt auch für zurückliegende Fälle, eine Rechtsauskunft und eine Prüfung durch einen Rechtsanwalt kann im Nachhinein noch in manchen Fällen lohnen, in denen Mieter durch Umwandlungsspekulation verdrängt wurden.

Geschäft für die Umwandlungslobby erschwert

Die beliebte Praxis, Mietshäuser bei laufenden energetischen Sanierungen in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen, um nach Sanierung mit dem Einzelverkauf der neuen Einheiten insgesamt höhere Kaufpreise zu erzielen, ist durch das Vorkaufsrecht erschwert. Das Vorkaufsrecht ist Mieter ausschließlich beim Erstverkauf der umgewandelten Eigentumswohnung anwendbar.

Was viele Mieter bislang nicht wissen:

Wird die Wohnung während der Mietzeit in separates Wohnungseigentum umgewandelt und soll die Einzelwohnung dann später an Dritte verkauft werden, hat der dort wohnende Mieter grundsätzlich ein Vorkaufsrecht.
Ein Blick in das Grundbuch kann so bei Duldungsklagen sehr hilfreich sein – denn der Vermieter muß dem Mieter seine Wohnung zum Kauf anbieten, oder später Schadensersatz zahlen.

Clevere Mieter, die über den Umstand des Vorkaufsrechtes informiert sind, können hier auch ansetzen, um bei einer Verdrängung höhere Abfindungen auszuhandeln. Aktuell liegen die Abfindungen in Prenzlauer Berg bei 250-300 €/ Quadratmeter Wohnraum, doch wenn man die Gewinnspanne der Umwandlungsspekulanten kennt, ist noch „Luft nach Oben!“.

Vorkauf und Kaufpreis-Konditionen

Wenn das Vorkaufsrecht besteht, kann der Mieter gemäß den Paragrafen 577, 464 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu genau den Konditionen seine Wohnung selbst erwerben, die der Verkäufer mit dem Dritten per Kaufvertrag vereinbart hat.

Doch hierfür gelten komplizierte Bedingungen:

Es geht nur, wenn während der Mietzeit erstmals Wohnungseigentum begründet wird oder werden soll. Dies ist wiederum nur durch eingeräumtes Sondereigentum oder durch Teilung im Grundbuch möglich. Das heißt, größere Grundstücke oder Objekte werden in mehrere separate Einheiten aufgeteilt, die jeweils auch einzeln im Grundbuch erfasst werden.

Vorkaufsrechte der Mieter bestehen daher in folgenden Fällen:

– Aufteilung von großen Mehrfamilienhäusern in Einzelwohnungen
– Aufteilung von geteilten Doppelhaushälften, Reihenhäuser oder andere Mehrhausanlagen
– auch die spätere weitere Unterteilung bei zuvor größeren Teilungseinheiten ist erfasst.

Ausschließende Bedingung

Das Vorkaufsrecht kann nicht angewendet werden, wenn das gesamte Haus ungeteilt verkauft wird. Wenn Mieter in bereits bestehende einzelne Eigentumswohnungen einziehen, gibt es ebenfalls kein Vorkaufsrecht.

Eine weitere Ausnahme im Gesetz: verkauft der Vermieter an einen Angehörigen, besteht kein Vorkaufsrecht für den Mieter. Das gleiche gilt, wenn der Vermieter an Angehörige seines eigenen Haushaltes verkauft.

Umgehungstatbestände und Tricksereien

So manchen Verkäufern ist das Vorkaufsrecht ein Dorn im Auge. Denn sind alle Voraussetzungen erfüllt, muss der Verkäufer seinen Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags sowie das Vorkaufsrecht unterrichten. Will der Mieter dieses ausüben und die Wohnung zu den gleichen Konditionen wie der Dritte lieber selbst erwerben, muss er dies binnen zwei Monaten dem Vermieter schriftlich mitteilen. Das Vorkaufsrecht kann im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden und geht bei Tod des Mieters auf denjenigen über, der das Mietverhältnis fortsetzt.

Einige Verkäufer versuchen daher, das Mieterrecht zu umgehen, indem sie ihn erst gar nicht über den geplanten Verkauf informieren. Wurde die Pflicht aber ignoriert und erfährt der Mieter dennoch vom Verkauf, kann er diesen – notfalls per einstweilige Verfügung – noch stoppen, solange der dritte Käufer nicht im Grundbuch eingetragen ist.

Hat jedoch der Dritte das Wohnungseigentum bereits rechtswirksam übernommen, bleibt nurder Weg der Schadensersatzforderung. Nach der neuesten Rechtsprechung von Ende Januar 2015 hat der unterlegene Mieter nun immerhin einen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Verkäufer. Er erhält den ihm entgangenen Gewinn. Der Schadensersatz kann womöglich über die entgangene Chance hinwegtrösten, und den Immobilienerwerb an einem anderen Objekt finanziell erheblich erleichtern.

Weitere Informationen:

Berliner Mieterverein – Vorkaufsrecht: nur nicht aushebeln lassen – Link

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m/s