Montag, 21. August 2017
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Zweckentfremdungsverbot
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Dachblick zum Alexanderplatz

Nach langen wohnungspolitischen Diskussionen hat das Berliner Abgeordnetenhaus in der letzten Woche zur Sicherung des Wohnungsbestandes in Berlin das „Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG)“ in der zweiten Lesung beschlossen.

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Zweckentfremdungsverbotgesetz der Koalition beschlossen

Das Gesetz ist ein Kompromiß der Koalition aus SPD und CDU in Berlin, der zwischen den Interessengruppen und Ordnungspolitikern umstritten war. Die große Wohnungsknappheit und steigende Mieten in den dichtbesiedelten und begehrten Innenstadtbezirken ließen jedoch letztlich keine andere Wahl.

Die wohnungspolitische Sprecherin der SPD-Fraktion, Iris Spranger erklärte zum Beschluss des Berliner Abgeordnetenhauses über das neue „Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz ZwVbG)“:

„Der Wohnungsmarkt in Berlin hat sich in den letzten Jahren deutlich verändert. Es ist eine Verknappung von Wohnraum, besonders in den unteren Preissegmenten, eingetreten. Mit dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz soll das Wohnraumangebot in Berlin erhalten werden, indem die Umwandlung von Wohn- in Gewerberaum oder Ferienwohnungen begrenzt wird. Durch die Nutzung als sogenannte Ferienwohnungen geht der Wohnraum zur Nutzung für eine dauerhafte Vermietung verloren. Deshalb gilt das Verbot insbesondere für die wiederholte, kurzfristige, nach Tagen oder Wochen bemessene, Überlassung an ständig wechselnde Feriengäste.“

Spranger machte aber auch deutlich, wo das Gesetz seine Grenzen hat:

„Das Verbot gilt nicht für die Überlassung von Wohnraum durch befristete Mietverträge an Personen, die ihren Lebensmittelpunkt für einen begrenzten, in der Regel längeren Zeitraum, nach Berlin verlagern (beispielsweise entsandte Arbeitnehmer, Au-pair-Mädchen, Schauspieler, Botschaftsangehörige, Stipendiaten, Praktikanten etc.) und es gilt nicht für unentgeltliche und nicht gewerbliche Wohnungstausche.“

Iris Spranger (SPD) - MdA
Iris Spranger (SPD) - MdA

Die Zielsetzung des Gesetzes ist letztlich defensiver Natur, eingetretene negative Entwicklungen sollen gestoppt und gebremst werden.

Spranger weiter:“ Durch das Gesetz soll auch der Abriss oder spekulative Leerstand in der Stadt verhindert werden. Nicht vom Zweckentfremdungsverbot betroffen ist u.a. Wohnraum, der leer steht, weil er trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte oder Wohnraum, der zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird und deshalb bis zu zwölf Monate unbewohnbar ist oder leer steht. Ferner gilt das Verbot nicht für eine Wohnung, die zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt wird; insgesamt muss aber die Wohnnutzung überwiegen (über 50 vom Hundert der Fläche). Auch Zweitwohnungen sind nicht vom Verbot betroffen.“

Zeitzünder mit Zweijahres-Frist

Für bereits bestehende Zweckentfremdungen gibt es eine Schonfrist von zwei Jahren. Diese Regelung wird von der Opposition scharf kritisiert, weil die wohnungspolitische Zielsetzung und Wirksamkeit in die Zukunft verschoben wird.

Iris Spranger erläuterte dazu: „Die gewerblichen Mietverträge für Wohnräume und deren sonstige zweckfremde Nutzungen, die bereits vor Inkrafttreten eines Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes bestanden haben, sind bis zum Auslaufen des jeweiligen Vertrags weiter geschützt. Das Gleiche gilt für eingerichtete und ausgeübte gewerbliche oder freiberufliche Betriebe, deren Fortführung in den betreffenden Räumlichkeiten gewährleistet wird.

Für Vermietungen von Ferienwohnungen und im Beherbergungsgewerbe ist eine Übergangsfrist von zwei Jahren vorgesehen, um dem jeweiligen Eigentümer ausreichend Zeit zu gewähren, sich auf die neue Rechtslage einzustellen.“

Auch Ausnahmen soll es geben

Iris Spranger erläuterte auch die beabsichtigten Ausnahmeregelungen:

„Im Einzelfall sollen zweckfremde Nutzungen genehmigt werden, z.B. wenn Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen, Betreuungseinrichtungen oder für Erziehungs-, Ausbildungs-, Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke verwendet werden soll. Auch Gästewohnungen von Städtischen Wohnungsbaugesellschaften, Wohnungs-baugenossenschaften, Gewerkschaften, Universitäten oder ähnlichen Institutionen sollen eine Genehmigung erhalten, da ihre Bereitstellung für besondere Zielgruppen ein berechtigtes privates oder auch öffentliches Interesse beinhaltet. Über den Antrag auf Genehmigung einer zweckfremden Nutzung hat die Behörde innerhalb von acht Wochen zu entscheiden, in begründeten Fällen ist eine einmalige Verlängerung der Bearbeitungsfrist um weitere sechs Wochen möglich.“

Berliner Bezirke werden neu in die Pflicht genommen

Die Umsetzung des Zweckentfremdungsverbots sollen die Berliner Bezirke übernehmen. Doch deren Wohnungsaufsichtsämter verfügen derzeit kaum über Personal und können der zusätzlichen Aufgaben gar nicht ohne zusätzliche Mitarbeiter nachkommen.

Die weitere Umsetzung des Zweckentfremdungsverbots soll zudem erst über eine eine Rechtsverordnung erfolgen.

Dies wird jedoch dauern, denn die Zweckentfremdung muß jeweils rechtswirksam festgestellt werden. Dies setzt eine Datenerhebung, entsprechende Wohnungsbesichtigungen und Auskunftstermine mit Bewohnern, Zwischenvermieter und Eigentümern voraus.

Kritik von IHK und Opposition

Die Berliner IHK nannte das neue Gesetz „ein wohnungspolitisches Placebo!“

Der Stellvertretende IHK-Hauptgeschäftsführer Christian Wiesenhütter bilanzierte: „Der Gesetzentwurf ist mittlerweile soweit verschlimmbessert worden, dass er sich nur noch vollumfänglich gegen die legalen Ferienwohnungsanbieter richtet.“
Die IHK sieht vor allem den Aspekt der systematischen Wettbewerbsverzerrung durch nichtgewerbliche und freie Ferienwohnungsanbieter, gegen die man – auch aus Sicht der Wirtschaft – vorgehen muss.

Pankows Bezirksstadtrat Jens-Holger Kirchner ist auch nicht glücklich über das neue Gesetz. Er hätte lieber ein Jahr Übergangsfrist gesehen.

Schwierig wird es auch, die Beweislast zu regeln:

Heftige Kritik gibt es auch an der nach §3 geplanten Genehmigungsfrist, falls die Behörde nicht in der Lage ist, einen Bescheid zu erstellen. Dies kann nach Ansicht von Kritikern sogar zu einer Ausweitung der Zahl der Ferienwohnungen führen.

Die Berliner Mietergemeinschaft teilt die Kritik von Linksfraktion, Grünen und Piraten im Berliner Abgeordnetenhaus:

„Ein mangelbehaftetes Gesetz ist besser als keines, könnte man sich trösten. Doch die Umsetzung lässt noch weniger Gutes erwarten. Der Bestand der Ferienwohnungen wird nicht verringert, eine großzügige Schonfrist beschert den benachbarten Mieter/innen auch weiterhin nervenaufreibende Ruhestörung in nicht voraussehbaren Intervallen. Die Zahl der Ferienwohnungen kann aber sogar noch größer werden, wenn die Ämter aus Personalmangel Genehmigungsanträge nicht rechtzeitig abzulehnen in der Lage sind. Diese Genehmigungsfiktion ist ein Stück aus dem Tollhaus.“

Politischer Wille und Rechtsverordnung entscheiden über die Wirksamkeit

Ob das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz seinen Zweck erfüllt und wirksam umsetzbar wird, hängt nun von der geplanten Verordnung und dem Gestaltungswillen der Bezirksverwaltungen ab.

Das bestehende Recht zur Erhebung der Zweitwohnungssteuer wird auch nicht ausgeschöpft. Die Gewerbeaufsicht reicht ebenfalls nicht aus, die gewerblichen Nutzungen zu erfassen. Und in der Wohnungsaufsicht wird ein weiterer „Erforschungsgegenstand“ zur Verwaltungsaufgabe.

Die Metropole lebt längst kreative Modelle, die vom „Couch-Surfing“ bis zum internetvermittelten Ferienzimmer im Nebenverdienst gehen. Dazu gehören auch flexibel angemietete Wohnungs-Bordelle, von denen es in Berlin rund 800 Stück geben soll. Sobald die Ordnungshüter auftauchen wird das Etablissement einfach aufgegeben, und an den nächsten Rechtsträger vermietet.

Auch der Erwerb von „Vorratswohnungen“ durch vorwiegend skandinavische Anleger und Wohnungskäufer, die diese zum Urlaub an Freunde überlassen, sind von dem neuen Gesetz nicht zu verhindern. m/s

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m/s