// KOMMENTAR//: Am kommenden Mittwoch, den 6.3.2013 findet in Berlin-Mitte die nächste Sitzung des Stadtplanungsausschuß statt. Unter dem Punkt „Ö 5.3 Mauerpark: Neuplanung Groth Gruppe BE: Bezirksamt Mitte, Herr Klaus Groth (Groth Gruppe)“ wird die Planung zur Bebauung der Nordfläche des Mauerparks vorgestellt. Die Vorstellung der Bebauungspläne ist politisch eine „denkwürdige Veranstaltung“, weil hier eine festgesetzte „gesamtstädtische Ausgleichsfläche“ als „Bebauungsfläche „diskutiert werden soll.

Bebauungsplan-Entwurf (Lorenzen Architekten im Auftrag der Groth-Gruppe)Bebauungsplan-Entwurf (Lorenzen Architekten im Auftrag der Groth-Gruppe)

Vorgeschichte:

Nach dem Bauboom in den 90er Jahren hat der Berliner Senat eine Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption (in Ergänzung der Programmpläne des Berliner Landschaftsprogramms/Artenschutzprogramms) entwickelt – diese wurde vom Berliner Abgeordnetenhaus am 19. Februar 2004 beschlossen.
Der Mauerpark wurde darin als „gesamtstädtische Ausgleichsfläche“ planerisch festgelegt. Begründet wurde dies mit den eklatanten innerstädtischen Grünflächem-Defiziten in den angrenzenden Bezirken Wedding und Prenzlauer Berg.

Bebauungsplan-Entwurf (Lorenzen Architekten im Auftrag der Groth-Gruppe)
Bebauungsplan-Entwurf (Lorenzen Architekten im Auftrag der Groth-Gruppe)

Was sind Ausgleichsflächen?

Werden unversiegelte, unbelastete, bisweilen auch ökologisch wertvolle Flächen für die weitere bauliche Entwicklung der Stadt in Anspruch genommen, so sind daraus resultierende Beeinträchtigungen für Natur und Landschaft gemäß Naturschutzgesetz auszugleichen bzw. zu kompensieren. Das heißt, wenn beispielsweise Flächen neu bebaut werden sollen, dann sind in der Regel Maßnahmen zugunsten von Natur und Landschaft vorzusehen, die den Verlust von Funktionen des Naturhaushaltes bzw. des Landschaftsbildes kompensieren. Dies gebietet die naturschutzrechtliche Eingriffs-/Ausgleichsregelung.
Der Mauerpark in seiner Gesamtheit wurde als eine solche Ausgleichsfläche festgelegt – und nach Maßgabe des geltenden Flächennutzungsplan als Grünfläche bezeichnet.
In der praktischen Realität hat der Bezirk Mitte die bestehende Zwischennutzung mit gewerblichen Lagerplätzen weiter geduldet – obwohl es spätestens seit 2004 planerisches Ziel war, dort eine Grünfläche mit gesamtstädtischer Ausgleichswirkung zu schaffen.
Die Bezirksverwaltung Berlin-Mtte hätte spätestens seit 2004 gezielt auf eine Umwandlung als Grünfläche hinarbeiten müssen – und hat dies auch in älteren Mauerpakrplänen zum Ausdruck gebracht.

Nicht nur Anwohner, sondern auch Investoren haben im Vertrauen auf die geltende Planungssicherheit ihre Lebens- und Investitionsplanungen getätigt. Wohnsitze wurden gewählt, um Kinder in einem grüne Umfeld aufwachsen zu lassen zu können. Familienfreundliche Wohnungen wurden gebaut, bei Sanierung zusammengelegt. Und Investoren haben Wohnbauten im Vertrauen auf das
grüne Umfeld und dessen stadtklimatische Ausgleichswirkungen geplant. Nicht zu Letzt: auch Wohneigentum und Grundstückseigentum wurde erworben – mit entsprechenden an das Grün gekoppelten Grundstückswerten und Kaufpreisen.

Worin begründet sich der neue Rechtsbruch?

Der Bezirk-Mitte hat entgegen geltenden fachplanerischen Grundsätzen eine „gesamtstädtische Ausgleichsfläche“ zur Disposition gestellt, die aber im „Flächennutzungsplan Berlin“ als Grünfläche gesichert ist, und vom Senat Berlin und dem Abgeordnetenhaus bestätigt ist.

Da der Bezirk aufgrund seiner Bezirkszuständigkeit keine überörtlichen Planungsabwägungen treffen kann, überschreitet der Bezirk mit seinen neuen Planungsabsichten seine Zuständigkeit und gerät in Kollision mit den §§ 66 und 67 der Berliner Landesverfassung. Zudem: wenn der Bezirk entgegen der bisher geltenen Flächennutzungsplanung „Bauabsichten“ fördern wollte, dann hätte er längst auf Ebene der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und im Abstimmungsverfahren mit dem Bezirk Pankow Planänderungsverfahren einleiten müssen.

So hätte der Bezirk-Mitte längst eine Herausnahme der Bebauungsfläche aus dem Landschaftsprogramm und ein entsprechendes Änderungsverfahren nach § 5 und §6 NatSchGBln veranlassen müssen, um eine Änderung des Flächennutzungsplans überhaupt auf Ebene des Berliner Abgeordnetenhauses ermöglichen zu können.

Ferner hätte der Bezirk-Mitte einen Änderungsantrag zum Flächennutzungsplan mit dem Gegenstand einer „Erschließung“ erarbeiten müssen – da angesichts der Vorhabengröße von 520-530 Wohnungen auch auf Ebene der Verkehrsplanung überbezirkliche Abstimmungen erforderlich sind. Angesichts einer nur rund 11 Meter breiten Zuwegung hinter dem Gleimtunnel stellt sich auch die Frage, ob eine geordnete Erschließung des Grundstücks überhaupt möglich ist.

All dies ist bislang nicht geschehen – und ein Grundstück ohne Erschließung ist nach §123 Baugesetzbuch (BauGB) auch nicht baulich nutzbar. Der Bezirk Mitte muss also einen Bebauungsplan erarbeiten – der diese Versäumnisse nachträglich zu heilen versucht.

Die Rechtslage ist kompliziert

Es gilt jedoch der Grundsatz nach § 8 Absatz 2 Satz 1 BauGB, danach sind die Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Ein Gutachten des wissenschaftlichen Parlamentsdienstes des ABGEORDNETENHAUS BERLIN vom 18.12.2012 hat diese Auffassung noch einmal bestätigt (Gutachten zu Fragen im Zusammenhang mit der Entwicklung eines Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan). Das Gutachten wurde von DIE LINKE beauftragt – und räumt mit der vom Stadtrat Carsten Spallek vertretenen Auffassung auf, bei „Festsetzungen des Bebauungsplans sind Abweichungen von den Darstellungen im Flächennutzungsplan hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung in gewissem Umfang möglich.“

Im Bebauungsplan können – abweichend vom Flächennutzungsplan – Grünflächen als Bauflächen nur festgesetzt werden. wenn die Grundzüge des Flächennutzungsplans nicht beeinträchtigt werden.
Im konkreten Fall ist die Festlegung der gesamten Grünfläche im Mauerpark als „gesamtstädtische Ausgleichsfläche“ planerheblich und berührt die Grundsätze der überörtlich festgelegten Gesamtplanung – die im Abgeordnetenhaus – nicht im Rathaus Mitte festgesetzt worden ist. Die vom Bezirk Mitte vertretenen Planungsabsichten zur Bebauung der Nordfläche des Mauerparkes betreffen daher eine derzeit „planungsrechtlich abgesicherte Grünfläche“, die mit einer geduldeten gewerblichen Nutzung belegt ist.

Die Rechtslage ist damit für den Bezirk Mitte verfahren – jeder weitere Schritt wird weitere juristisch einklagbare Hürden schaffen und auf Jahre hinaus die Gerichte beschäftigen.

Was bedeutet das für den Investor Groth?

Die Groth-Gruppe hat einen Grundstückskauf auf Grundlage eines städtebaulichen Vertrages mit einer „österreichischen Immobilien-AG“ (CA-Immo) abgeschlossen, der an entscheidender Stelle nichtig ist. Bei dem Grundstück handelt sich um eine derzeit „planungsrechtlich abgesicherte Grünfläche“, die mit einer geduldeten gewerblichen Nutzung belegt ist. Baurecht für diese Fläche muß erst beantragt und geschaffen werden.
Baurechtlich wird aber jeder Bebauungsplan-Entwurf für die betreffende Fläche angreifbar – solange die Planungshoheit allein beim Bezirk Mitte liegt. Nach bisheriger Verfahrenslage ist die von Carsten Spallek geführte Bezirksbauverwaltung nicht Willens und in der Lage, eine „gesamtstädtische Abwägung“ bezüglich der Ausgleichsfläche Mauerpark rechtssicher durchzuführen.

Die Ausgleichslösung für Investitions-Absichten und Umweltausgleich muss daher auf Landesebene gesucht werden – weil übergeordnete Belange zu „gesamtstädtischen Ausgleichsflächen“ auch nur auf übergeordneter Ebene abgewogen werden können! m/s