Der Konflikt um die Nordbebauung des Mauerparks am Fernbahn-Nordkreuz spitzt sich zu. Klaus Groth, Senior-Chef der Groth-Gruppe, hat der Bürgerinitiative Mauerpark Allianz eine Klage angedroht. Bei der Groth-Gruppe handelt es sich um ein „Firmennetzwerk“, von dem noch nicht klar ist, ob es als Konzernorganschaft einer Gruppenbesteuerung unterliegt, oder aber in sehr verzwickten Grenzbereichen des Steuerrechts verschachtelt und steuervermeidend arbeitet.

Mauerpark: Blick über die Baufläche

Mauerpark: Blick über die Baufläche im August 2015

Die von der Groth-Gruppe als „Investor“ eingesetzte „Groth u-Invest Elfte GmbH & Co Gleimstraße KG“ sieht für Insider jedenfalls schon vom Firmennamen her „sehr steuerschnittig“ aus.

Eine derartige Firmenkonstruktion markiert (i.d.R.) sogenannte „Shared Deals“, bei denen zwei Beteiligte eine grundstücksbezogene Objektgesellschaft gründen, um mit 94,9% Kapitalanteil bei einem Gesellschafter und 5,1% beim anderen Kapitaleigner die sonst fällige „Grunderwerbssteuer“ zu sparen, die in der Metropole Berlin ein exorbitantes Maß von aktuell 6% erreicht hat (2015).

Zum Vergleich: für bayrische und sächsische Grundstücke werden derzeit nur 3,5% Grunderwerbssteuer fällig – bei in der Regel recht hohen Immobilienwerten ein begünstigender Umstand für Investitionen. Dies erklärt auch die auf Immobilien gegründete Vermögensverteilung vieler bayrischer Landeskinder, die mit großen heimischen Startkapital in Berlin investieren können.

Hauptstadt-Geschäftsmodell: Grunderwerbssteuer sparen & großzügiges Mäzenatentum

Immobilieninvestitionen im Wege des Anteilskaufs (Shared Deals) sind in der Haupstadt beliebt. Nach Schätzungen von AENGENVELT werden in Berlin im Jahr schon 17% aller Immobilientransaktionen als grunderwerbssteuervermeidende Asset-Deals abgewickelt. Dem Land Berlin entgehen so im Jahr Dutzende Millionen Euro Steuereinnahmen. Rechtsanwaltskanzleien und Wirtschaftsprüfer profitieren davon, denn es sind regelmässig komplizierte Verträge und langjährige Vertretungsmandate mit diesen Geschäften verbunden, um die steuerlichen Gestaltungen in späteren Jahresabschlüssen zu „verteidigen“.

Millionenbeträge können mit Hilfe findiger Rechtsanwälte und Steuerberater gespart werden. Gleichzeitig erwirtschaften Investoren erhebliche Mehrerträge, aus denen auch ein großzügiges Mäzenatentum finanziert werden kann. Die jahrzehntedauernde Beliebtheit und „Großzügigkeit“ mancher „Investoren“ ist so erklärbar. Auch der Einfluss des „Finanzkapitalismus“ und die Finanzierung seiner vielköpfigen „Anwalts-Bataillone“ wird so erklärbar.

Ein Systemproblem entsteht dabei in den Parlamenten:

Steuerersparnisse und hintergründig auf nichtöffentlichen Sitzungen der Parlamente genehmigte Grundstücksgeschäfte stehen in einem engen Zusammenhang. Die Abgeordneten in den Haushalts- und Beteiligungsausschüssen sind zur Verschwiegenheit über ihre Entscheidungen verpflichtet. Zudem wird rechtswidrig in manchen BVVen noch nicht einmal der Betreff nichtöffentlicher Sitzungen öffentlich angegeben. Demokratie, Recht und Verfassung können so leicht „perforiert“ werden.

Besonders interessant wird es, wenn gesponserte Freiflüge zur MIPIM Immobilienmesse in Cannes und eine parteiübergreifende Teilnahme von Amtsträgern, Abgeordneten und Bezirksverordneten in den Blick investigativer Recherchen geraten (*MIPIM Leaks).

Das bisher zugespielte und ausgewählte Material führt zu einer besonderen Recherche-Hypothese für Hauptstadtjournalisten:

„Beruht der „Erfolg“ der Groth-Gruppe in Berlin auf dem Geschick, Interessen der Berliner Standortförderung, politische „Gesamtinteressen“ und „eigene Investoreninteressen“ systemisch zur „Deckung“ bringen? Haben wir es hier mit einem Geschäftsmodell zu tun, das Metastrategien beinhaltet, und so eine weitreichende Einflußnahme sogar zur planvollen Geschäftsgrundlage hat?“

Wie funktioniert ein Shared Deal

„Die Grundstruktur des in der Praxis wohl gängigsten Modells sieht so aus, dass der Käufer 94,9 Prozent der Kommanditanteile – der Erwerb von 95 Prozent oder mehr würde wiederum Grunderwerbsteuer auslösen – an der als GmbH & Co. KG aufgesetzten Objektgesellschaft erwirbt und gleichzeitig die Komplementärin der Gesellschaft ausgewechselt wird. Der Veräußerer bleibt für mindestens fünf Jahre Minderheitskommanditist mit 5,1 Prozent. Frühestens nach Ablauf von fünf Jahren erwirbt dann der Mehrheitskommanditist den Minderheitsanteil. Grunderwerbsteuer fällt dabei nur in Höhe von 5,1 Prozent der vollen Grunderwerbsteuer an (FAZ | 13.5.2010 | Klaus Müller).

„Ein derart begünstigter Anteilskauf nach fünf Jahren kommt allerdings nicht in Betracht, wenn die zu erwerbende Gesellschaft eine GmbH sein sollte. In diesem Fall muss der Minderheitsanteil dauerhaft vom Veräußerer oder einem Dritten gehalten werden. Um die damit verbundene, relativ hohe Fremdbeteiligung zu reduzieren, kann eine sogenannte „Rett-Blocker“-KG zwischengeschaltet werden.

„Rett“ steht als Abkürzung für Real Estate Transfer Tax, also Grunderwerbsteuer. Diese KG wird eingesetzt, um den Minderheitsanteil von 5,1 Prozent an der Objekt-GmbH zu erwerben. An der KG ist dann wiederum der Käufer mit 94,9 Prozent – wie an der GmbH – und der Verkäufer beziehungsweise ein Dritter mit 5,1 % beteiligt. Im Ergebnis reduziert sich die Beteiligung des Verkäufers beziehungsweise des Dritten auf eine Quote im unteren Promille-Bereich.“

Sollte es sich beim „Mauerpark-Geschäft“ um eine solche Konstruktion handeln, so wäre das mehrfach pikant:

a) die CA Immo AG wäre noch immer beteiligt, und dies müsste auch der Berliner Finanzverwaltung klar sein, die diese steuerliche Gestaltung anerkennen muss.

b) die wichtigste handelnde Person der CA Immo AG, der ehemalige Manager Hendrik Thomsen ist während des „Asset-Deals“ von der Seite des Veräußerers CA Immo AG zur Groth-Gruppe gewechselt. Die bisher im Raum stehenden Korruptionsvorwürfe wären sogar aktenkundig beweisbar.

c) die CA Immo AG hat hier nicht nur ein Compliance-Problem, sondern eigentlich auch ein aktienrechtlich publizitätspflichtiges Geschäft.

Müller & Nußbaum über den Tisch gezogen?

Bei städtebaulichen Schlüsselgrundstücken kann die öffentliche Hand per städtebaulichen Vertrag „shared Deals“ auch ausschliessen, um Steuereinnahmen für öffentliche Investitionen zu sichern. Voraussetzung dafür ist „politischer Gestaltungswille“. Bislang ist noch gar nicht klar, ob dies bei den bisher über Staatssekretär Gaebler (SPD) eingefädelten vertraglichen Verabredungen geschehen ist.

Da die „Groth u-Invest Elfte GmbH & Co Gleimstraße KG“ bei der letzten Sichtung der Grundbuchauszüge noch immer nicht im Grundbuch für die Baufläche eingetragen war, stellt sich die Frage, ob hier ein Planverfahren über ein „schwebendes Grundstücksgeschäft“, verbunden mit einem „schwebenden Asset-Deal“ betrieben wird?

Die grundstückrechtliche Frage, wann die CA Immo AG aus dem Grundbuch ausgetragen wird, ist ebenso hoch interessant, weil dies nach bisheriger Intention des Veräußerers CA Immo AG an eine Baugenehmigung geknüpft sein muss.

Demnach könnte der finanzielle Schaden einer Grundsteuervermeidung noch abgewendet werden, indem das Land Berlin eine Baugenehmigung einfach versagt!

Auch von einem Planungswertsausgleich wurde bisher nichts bekannt, außer dass eine Kita gebaut werden soll.

Die Praxis der „shared deals“ mußte auch schon seit Jahrem dem Berliner Finanzsenator Ullrich Nußbaum bekannt sein. Gemeinsam mit dem damaligen Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD) hat Nußbaum den Vertrag zum Mauerparkgrundstück im Juni 2012 genehmigt.

Pikanterweise liegt der Redaktion eine Kopie eines Grundbuchauszuges vor, der von einer hellsichtigen Bezirksverordneten nach Akteneinsicht übermittelt wurde. Danach ist nun offensichtlich, dass im gleichen Jahr 2012 eine Luxuswohnung im Wert von ca. 5,8 Mio. € von der Groth-Gruppe an den Ex-Finanzsenator übertragen wurde (** Hinweis siehe unten).

Der Groth Gruppe ist damit ein ein Coup gelungen, der zeigt, wie langfristig aufgebaute Meta-Strategien in Berlin funktionieren können:

In nur einem einzigen Jahr 2012 wurden städtebauliche Verträge für die Europacity Heidestrasse, Mauerpark genehmigt und zuvor ein (beweisbar legaler) Wohnungsverkauf an einen wichtigen politischen Entscheider und Finanzsenator vollzogen.

Der Berliner sagt dazu: „Man kennt sich, hält dabei die formellen Regeln ein!“.

Da das Bezirksamt Mitte aber seine städtebaurechtliche Kontrollfunktion bei der Vertragsgestaltung – aus welchem Grund auch immer – nicht ausreichend wahrgenommen hat, ist der Vorgang doch hoch problematisch.

Die Frage lautet: warum haben Müller und Nußbaum nicht einfach politisch gehandelt, und einen grunderwerbssteuersparenden Asset-Deal an diesem besonders umstrittenen Vorhaben ausgeschlossen? Oder haben sie als Politiker dazu kein Macht mehr? Ist das Städtebaurecht etwa ad Acta zu legen? Oder sind hier rechtlich zuständige Kontrollebenen „kurz geschlossen worden?“.

Klaus Groth langjährig im Geschäft

Klaus Groth langjährig im Geschäft (Foto: Bundeskanzler Dr. Helmut Kohl, Klaus Groth und Regierendeer Bürgermeister Diepgen) – Foto: youtube-Screenshot

Wettbewerbsproblematik für Investoren

Privatpersonen und inhabergeführte Privatinvestoren blicken bei eigenen Erwerbsinteressen in Berlin regelmässig in die Röhre, denn auf Asset-Deals spezialisierte Projektentwickler und verbundene Immobilien-Anlagegesellschaften haben einen enormen Wettbewerbsvorteil im Immobilienmarkt. Sie können wegen der Grundsteuerersparnis praktisch den Preiswettbewerb diktieren, und zugleich „politische Fühlungsvorteile“ etablieren.

Damit verbunden gibt es in der Hauptstadt Deutschlands enorme Verschiebungen bei der Eigentümerstruktur und bei der politischen Umsetzung von Gestaltungsmacht, die auch politische Gewichte in der Bundesrepublik mehr und mehr verschiebt.

Vor allem aber hat Klaus Groth praktisch über Jahrzehnte baupolitischen Einfluß ausgeübt (*** siehe Links Unten).

Renommierte Anwaltskanzlei von Groth beauftragt

Der Senior der Groth-Gruppe, Klaus Groth, hat nun die renommierte Anwaltssozietät Raue LLP beauftragt, Strafanzeige gegen die Mauerpark-Allianz wegen Beleidigung, übler Nachrede und Verleumdung zu stellen. Mit ihren derzeit 54 Anwaltskollegen wird damit „schweres Geschütz“ aufgefahren.

In einem Blog-Beitrag auf der Internet-Seite der Mauerpark-Allianz setzt sich diese nun aber mit schlagenden Argumenten zur Wehr:

„Hallo Herr Groth, das ist ein Kommentar! Groth Senior möchte Bürgerinitiativen einen Maulkorb verpassen“ (Link). Die Mitglieder der Bürgerinitiative berufen sich dabei auf bereits publizierte Aussagen eines Buchautors und öffentliche Filmdokumente.

Grothodil: Bürgerinitiative für Erhalt des Mauerpark

Grothodil: Bürgerinitiative für Erhalt des Mauerpark: „Grün statt Groth – 100% Mauerpark

Renommierte Anwälte auf schwankenden Terrain

Die hoch renommierte Rechtsanwaltskanzlei Raue LLP ist hier plötzlich auf schwankenden Terrain angelangt, weil man von den Hintergründen des „Mauerpark-Deals“ und den Groth´schen Metastrategien bisher noch nichts ahnt.

Inzwischen dürfte man sich bei Raue LLP aber auch mit der langen Geschichte des Mandanten vertraut gemacht haben, und kennt die in dem von Mathew Rose geschriebenen Buch „Eine ehrenwerte Gesellschaft“ (Transit Buchverlag, 2003 S. 163-170) aufgeworfenen Vorwürfe.
Vor allem international aufgestellte Großkanzleien müssen aufpassen, ihre juristische Unabhängigkeit zu wahren, und sich nicht durch Mandate an anderer bedeutsamer Stelle in Interessenkollision zu begeben (§43 BRAO).

Schon bei einer früheren Klage gegen die Bürgerinitiative sind Anwälte ins Gerede gekommen.

Durch die neue Mandatierung wird indirekt ein Anwaltswechsel offenbart. Schon einmal wurden Mitglieder der Bürgerinitiative von der Groth-Gruvppe verklagt. Damals vertreten von der Rechtsanwaltskanzlei Gaßner, Groth, Siederer & Coll..
Deren Sozius Klaus Martin Groth (nicht verwandt) hatte schon mehrfach die Wege der Groth-Gruppe unfreiwillig – und später per Mandat gekreuzt.
Rechtsanwalt Klaus Martin Groth war von Bündnis 90 / Grüne für den Stiftungsrat der Stiftung Naturschutz vorgeschlagen worden, und hatte vor langen Jahren ein für den Erhalt der Kolonie Oeynhausen bedeutsames Gutachten verfasst.
Nachdem die Groth-Gruppe als „Investor“ in Sachen Oeynhausen aktiv wurde, und die Kanzlei Gaßner, Groth, Siederer & Coll. mandatiert hatte, konnte die Bürgerinitiative Oeynhausen nicht mehr auf die Expertise des Erstgutachters Klaus Martin Groth zurückgreifen. Vor allem aber: dieser stand nun auch nicht mehr für „naturschutzpolitische Hilfestellungen“ zur Verfügung.

In jedem Fall ist diese Rechtsanwaltskanzlei nun mit ihrer Expertise „verbrannt“, und kann nicht mehr juristisch gegen die Groth-Gruppe mandatiert werden. Mit der Mandatierung von Raue LLP ist für Groth auch ein weiterer hintergründiger Vorteil verbunden: die Anwälte können auch nicht mehr in einem Normenkontrollverfahren gegen die Groth-Gruppe in Stellung gebracht werden.

Mauerpark - von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung!

Mauerpark – von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung!

Mauerpark wird zur politischen Systemfrage der Metropole

Noch bevor der neue Bebauungsplan-Entwurf öffentlich vorgelegt wird, ist schon klar geworden: dieser zentrale Ort einer im Flächennutzungsplang gesicherten überregionalen hauptstädtischen Grünverbindung wird zur „politischen Systemfrage der Metropole“. Die Glaubwürdigkeit der SPD in der Stadtentwicklungs- und Finanzpolitik steht hier besonders auf dem Prüfstand.

Es steht auch die Frage im Raum, ob Berlin weltoffen für andere Investoren ist, ob die Grundsätze und der Geist der EU-Verträge mit freiem Wettbewerb und freien Marktzugang gegeben sind.

Vor allem aber steht die Frage im Raum, ob sozialdemokratische Stadtentwicklungspolitiker gegenüber den Bürgerinnen und Bürgerinnen glaubwürdig sind, und ob sie bereit sind, einmal als langfristig richtig erkannte sozialdemokratische Ziele der Stadtentwicklung (Klimaschutz, Freiflächen, lebenswerte Stadt) für tagespolitische Geschäfte und individuelle Gewinnmaximierung aufs Spiel setzen.

Vor allem stellt sich mit dem neuen Betriebswirt und Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) die Frage nach der „sozialdemokratischen Teleologie“ der Berliner Stadtentwicklungspolitik:

Wie weit geht Bürgerbeteiligung wirklich? – Ist die zugebaute, überwärmte, betonierte und gewinnmaximierte Stadt das Ziel?

Als Berliner möchte ich davon gern im kommenden Wahljahr „eine Zeichnung“ haben, bevor über die „erneute Beteiligung der SPD“ an der Stadtpolitik vom Bürger entschieden wird!

* MIPIM Leaks: Oberbegriff für Recherchen im Umfeld der Immobilienmesse MIPIM in Cannes, zu der seit 2008 Freiflüge von Berlin aus organisiert wurden. Hierzu liegen Gäste- und Teilnehmerlisten, Fluggastdaten und umfangreiche Pressemeldungen und referenzierende Fotos und öffentliche Testimonials vor, die noch ausgewertet werden.

** Anmerkung und Hinweis:
Aufgrund eines von Ullrich Nußbaum veranlaßten anwaltlichen Schreibens wird die Adresse der Wohnung zum Schutz der Privatsphäre hier nicht veröffentlicht. Der Kauf ist auch nachweisbar völlig legal gelaufen. Im Berliner Abgeordnetenhaus wurden die zuständigen Abgeordneten im nichtöffentlichen Teil informiert, wie eine Abgeordnete auf insistierende Nachfrage indirekt einräumen mußte.
Im öffentlichen Interesse liegt allein der Umstand, dass ein Ex-Finanzsenator innerhalb eines Jahres in besonderer Weise mit einer Investorengruppe in direkte und indirekte geldwerte Vertragbeziehungen getreten ist. Art und Umfang des Einfluß der Investorengruppe „illustrieren“ – wie in Berlin inzwischen „präpolitische Steuerungen“ in der Stadtentwicklung Einfluss gewinnen können. Insbesondere die Struktur von „Asset-Deals“ zeigt, wie sich Investorengruppen über die herrschende Geltung des Baurechts und mögliche demokratische Parlamentsvorbehalte hinwegsetzen können – und uneinholbare Wettbewerbsvorteile realisieren können, die durch „politische und mandatierende Landschaftspflege“ abgesichert werden können.

*** Anmerkung Film von Matthew Rose:
Die auf YouTube veröffentlichten Filme „Der Baulöwe, die Stadt und der Filz: Klaus Groth – eine Berliner Karriere“ 1 und 2 konkretisieren den Blick auf den langjährig ausgeübten Einfluss in Berlin. Link 1Link 2