Berlin braucht einen Neuanfang in der Stadtentwicklungspolitik. Auch am Mauerpark, Brennpunkt der Auseinandersetzungen in der Innenstadt, ist ein Neuanfang fällig. Michael Müller, amtierender Stadtentwicklungssenator hat die entscheidenden Worte geprägt und selbst die Vorlage geliefert.

Mauerpark: B-Plan reif für die Ablage

Bauerwartungsfläche Mauerpark im September 2014

„Bastapolitik“ hat ausgedient. Gutes Regieren heißt Partizipation, Dialog, Offenheit. Das ist keine bloße Stilfrage, sondern eine wichtige Aufgabe zur Erneuerung und Weiterentwicklung unserer Demokratie,“ schrieb Michael Müller in einem Gastbeitrag am 5.10.2014 im TAGESSPIEGEL.

Müller steht nun auf der offenen Bühne, und muß sich auch konkret dazu äußern, wie es am Mauerpark mit der geplanten Nordbebauung weitergeht. Gravierende Gründe sprechen inzwischen dafür, das Vorhaben aufzugeben, denn der B-Plan ist eigentlich reif für die Ablage!

Musterbeispiel neoliberaler Privatisierungspolitik

Die Privatisierung der ehemaligen Bahnflächen inmitten des Berliner Innenstadtbezirke Prenzlauer Berg und Mitte (Wedding) ist ein Musterbeispiel für sozialdemokratische und neoliberal inspirierte Privatisierungspolitik.

Anfang der 90er Jahre gliederte die Deutsche Bahn AG „nicht mehr betriebsnotwendige“ Bahngelände in den deutschen Innenstädten aus ihrem Besitz aus und überführte sie im Laufe der Jahre in eine Verwertungsgesellschaft. Diese – genannt Vivico Real Estate – bekam 2001 den Auftrag, diese Liegenschaften mit maximalen Gewinnen zu vermarkten. Die Vivico Real Estate ging 2001 aus der Grundstücksgesellschaft für Eisenbahnimmobilien hervor und befand sich vor dem Verkauf zu 100% im Besitz der Bundesrepublik Deutschland. Von den insgesamt 6,9 Millionen Quadratmetern Grundstücksfläche der Vivico liegen 40% in Berlin.

Unter dem damaligen Bundesfinanzminister Steinbrück (SPD) wurden die Liegenschaften an einen privaten Erwerber aus Österreich „veräußert“. Die CA Immo AG erwarb im Dezember 2007 die deutsche Vivico Real Estate GmbH für 1,03 Milliarden Euro. Es war ein Riesengeschäft – bei einem Mittelpreis von rund 145 €/Quadratmeter.

Ironie der Geschichte: Peer Steinbrück ist heute im Wedding beheimatet, und kann sich das „Theater“ nun als Spaziergänger ansehen.

Mauerpark: Nordfläche im Frühligsgrün

Mauerpark: Nordfläche im Frühligsgrün

Mindestens 12 Jahre Stadtentwicklungs-Theater um den Mauerpark

Am 24.7.2013 wurde ein “Stück” Mauerpark für die Öffentlichkeit und für mehr Bürgerengagement übergeben. Zwei Stadtteile mit zusammen über 300.000 Menschen haben nun eine neue wichtige Grünverbindung und einen “gemeinsamen Mauerpark”. Staatssekretär Christian Gaebler (SPD) leitete den Festakt ein, in dem vielen Beteiligten gedankt wurde.
An diesem Tag endete ein langjähriges Stadtentwicklungs-Theater, dessen Stückeschreiber und Intendant weitgehend im Hintergrund geblieben war.
Inzwischen ist der Profiteur des Stadtentwicklungstheaters beim nachfolgenden Investor, der Groth-Gruppe mit einen hochbezahlten Job untergekommen. Ein Musterbeispiel von langjährig aufgebauter persönlicher „Projektentwicklung“.

So erklärt es sich auch, wie auf das Grundstück ohne öffentliche Ausschreibung auf denkwürdige und überraschende Weise von der Groth-Gruppe erworben werden konnte. Der einstmalige Niederlassungsleiter von Vivico und CA Immo AG Henrik Thomsen sicherte sich seinem Karriere-Ausstieg. Vermutlich sorgte er auch in wesentlichen Teilen für das Zustandekommen des rechtswidrigen städtebaulichen Vertrags, der eine Koppelung von Mauerparkentwicklung und Baurechten vorsah.

Inzwischen ist Henrik Thomsen zur Groth-Gruppe gewechselt – und profitiert auf diese Weise wirtschaftlich direkt aus der dubiosen Vertragskonstruktion und dem von langer Hand eingefädelten Immobilienverkauf. Compliance-Experten stufen so etwa als einen klaren Fall von Amtswechsel-Korrruption ein!

Der rechtswidrige städtebauliche Vertrag

Ein städtebaulicher Vertrag sollte das „Theaterstück mit Karriereleiter“ für Thomsen sichern. Danach wurde die Übergabe der Mauerparkflächen (Flohmarkt und Freifläche südlich des Gleimtunnel) an die Ausweisung des Baurechtes auf der rund 3,5 ha umfassenden Fläche nördlich der Gleimstraße geknüpft. Gefordert wurde ein allgemeines Wohngebiet im B-Plan.
Eine Schadensersatzklausel des Landes Berlin sollte den ganzen Handel absichern – falls kein Baurecht zustande kommt. Offensichtlich war man bei der CA Immo AG selbst skeptisch, denn sonst wäre diese Klausel wohl nicht entgegen allen guten Sitten und entgegen geltendem Verwaltungsverfahrensrecht verhandelt worden.

Doch aus heutiger Sicht ist der städtebauliche Vertrag „sittenwidig“ – weil sich hier berechtigte immobilienwirtscnaftliche Belange und persönlicher Karriere-Eifer miteinander vermengt hatten.

Noch schlimmer: der völlig rechtswidrige städtebauliche Vertrag wurde unter der Ägide von Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD) ausgehandelt, der damit juristische, politische und moralische Grundsätze über Bord warf. Besonders schlimm für einen Sozialdemokraten: eine Verstoß gegen das Koppelungsverbot im Verwaltungsverfahrensrecht (VwVfG).

Vor allem ist zu kritisieren: die Verhandlungen mit der CA Immo AG um den städtebaulichen Vertrag waren nicht von städtebaulichen Gestaltungsüberlegungen und den Grundsätzen der Bauleitplanung (s. § 1 Abs. 5 BauGB und § 1 Abs. 4 BauGB) geleitet worden, sondern von finanziellen Erwägungen und Tauschhändeln um Teilflächen (siehe: Mauerpark-Bebauung in der §§-Falle).

Hinzu kommen baurechtliche Beanstandungen bei baurechtlichen, etwa die Überschreitung der zulässigen Nutzung (BauNVO), dazu planungsrechtliche Aspekte. Der Flächennutzungsplan und die bisher noch immer geltenden Planungen (FNP, BauGB, Landschaftsprogramm) weisen hier noch immer eine Grünfläche aus. Diese Grundlagen können nur durch Parlamentsbeschluß im Abgeordnetenhaus verändert werden.

Städtebaulicher Entwurf Lorenzen-Architekten

Städtebaulicher Entwurf: Prof. Carsten Lorenzen, Kopenhagen (DK), Berlin (DE) – 2. Preis

Langjährige Bürgerbeteiligung – prämierter Architektenentwurf

Im Bebauungsplanverfahren um den Mauerpark flossen alle abgehandelten und abgewogenen Leitlinien der Bürgerwerkstatt im Jahr 2010 in die Aufgabenstellung für einen städtebaulichen Architektenwettbewerb ein.
Für die Baufelder am Mauerpark wurde ein Einladungswettbewerb durchgeführt, in dem 2011 die Architekten Lorenzen den zweiten Preis erhielten. Dieser Architekten-Entwurf wurde, trotz divergierender Auffassungen zwischen den Bürgerinitiativen im Mauerpark allen weiteren Planabwägungen im Bebauungsplanverfahren zugrundegelegt.
Er sah eine lockere Bebauung vor, die nach heutigen stadtklimatischen Erkenntnissen durchaus hätte geeignet sein können, um die stadtklimatischen Grundfunktionen des übergeordneten Grünzugs Mauerpark aufrecht erhalten zu können.

Im nachfolgenden Baubauungsplanverfahren I-64 wurden auch alle Abwägungen in Bezug auf diesen städtebaulichen Entwurf vorgenommen – ein Aspekt, der noch verwaltungsrechtliche Bedeutung bekommt, weil neuer Pläne von allen vergangenen Abwägungen gravierend abweichen.

Überraschend: Investor Groth betritt die Bühne

Die Übernahme der „Bauerwartungs-Fläche“ durch den Investor Groth kam 2012 einigermaßen überraschend. Ohne öffentliche Ausschreibung wurde hier ein Nacherwerber von der CA Immo AG präsentiert, die sich wohl auch angesichts der umfassenden Bürgerproteste als Aktiengesellschaft aus der Schußlinie bringen wollte, und nun eine „hartgesottene inhabergeführte Investorengruppe“ in Szene setzte.
Groth ist als Verwaltungsexperte schon früh in die Projektentwickler- und Investoren-Branche gewechselt, und weiß, wie Verwaltung, Politik und Planung zu steuern sind.

„Es genügt nicht, nur den Baugrund zu kaufen, man muß auch Kredit bekommen, und im Zweifelsfall auch Planer, Gutachter und Gegengutachter bezahlen können – dazu ein Netz von Partei- und Duzfreunden kennen, die hilfreich sind. Dazu ist strategisches Denken und das „Spielen über Bande“ und auch die Chuzpe, um juristische Schadensersatzklagen gegen die öffentliche Hand anzustrengen, wie im Fall der Kleingartenanlage Oeynhausen. Natürlich kennt man sich auch in der Branche, und der Wechsel von Thomsen zu Groth war in Berlin auch fast alternativlos, wenn man Vakanzen plant.

Verdichteter Bauentwurf von Lorenzen-Architekten

Im Sommer 2012 wurde bekannt, dass die Groth-Gruppe die „Bauwerwartungsfläche“ erworben hatte. Auch wenn der Kaufvertrag bis heute geheim ist, so ist doch sicher: in dem Vertrag zwischen der Groth-Gruppe und der CA Immo AG gibt es eine „Rückfallklausel“, falls kein Baurecht zustande kommt.

Dieser Umstand ist schon aus juristischer Sorgfalt geboten. Im Fall eines Schadensausgleichs wäre also wieder die CA Immo AG im Spiel. Investor Groth steht eigentlich als „planender Projektentwickler“ auf eigenes unternehmerisches Risiko an der Front.
Am 15. Februar 2013 präsentierte Investor Klaus Groth gemeinsam mit dem Bezirksstadtrat von Berlin-Mitte, Carsten Spallek (CDU), die neuen Pläne für die Nordbebauung am Mauerpark. Auf einer Bruttogeschossfläche von 54.000 Quadratmetern plante die Groth-Gruppe rund 520-530 Wohnungen sowie einen Kindergarten. Das geplante Neubauquartier sollte in 5 Quartier-Blöcke mit 4-7 Geschossen aufgeteilt werden und über eine neue Zufahrtstrasse von der Gleimstraße aus erschlossen werden.

Gegenüber dem städtebaulichen Entwurf wurde nun eine extreme Verdichtung geplant. Bemerkenswert: weder im städtebaulichen Entwurf noch im neuen Bauentwurf (15.2.2013) wurde die prekäre Erschließungsfunktion bemerkt – ein schwerer handwerklicher Fehler der Architekten, der nun bis in die Planauslegung hineingedrückt wird.

Erschließungsplanung nicht gesichert

Die Erschließung der „Bauerwartungsfläche“ ist aber noch nicht gesichert. Auch hier sind bislang keine neuen Genehmigungsanträge bekannt, die über den Stand vom Frühjahr 2014 hinausgehen, als eine „Vorzugsvariante Kreisverkehr“ in die Diskussion gebracht wurde (Siehe: Groth kreist am Gleimtunnel).
Auch die Frage des städtebaulichen Umgangs mit dem stadtbildprägenden Gleimtunnel, dessen Widerlagern und der geplante Umgang mit der Grünanlage im Mittelstreifen namens „Gleimoase“ ist bislang weder in der Zielsetzung, noch in der Planung öffentlich festgelegt. Die Bezirksverordneten in Berlin-Mitte haben auch hier eine ausreichende Vorbereitung der Planauslegung verabsäumt – und sorgen nun erst Recht für Abwägungsmängel – mit der Rechtsfolge, dass ein B-Plan für „für unwirksam“ erklärt werden kann.

Gänzlich unbeachtet bleibt die Problematik von Verkehrsstaus im Gleimtunnel, die entstehen, wenn Autofahrer und Radfahrer aus dem Tunnel urplötzlich auf eine Haupterschließung treffen. Im Rückstau sammeln sich Abgase im Tunnel, zudem entsteht eine „wilde Verkehrssituation“, wenn eine mit Radverkehrsstreifen ausgestattete Fahrbahn im Tunnel plötzlich auf einen Kreisverkehr trifft.

Auch hier liegen bisher keine Beschlüsse der BVV-Mitte vor. Die BVV-Mitte wird hier nicht nur bei „Schlechtleistung“ bei der Wahrnehmung ihrer Planungshoheit, sondern sogar beim „Nichtstun“ ertappt. Und ein Abstimmung der Verkehrsplanung mit dem Nachbarbezirk Pankow gibt es in dieser Frage biser nicht.

Schallschutz als Motiv für bauliche Verdichtung?

Am Nordrand weist der Planentwurf eine Riegelbebauung der Baufelder C,D und E auf. Diese wird mit Schallschutzerfordernissen gegenüber dem Bahngelände und den angrenzenden Gleistrassen der zur Stettiner Bahn gehörenden Fernbahngleise begründet.
Der Investor hat dazu eigens Lärmschutz-Gutachten anfertigen lassen, die bis heute nicht öffentlich sind, somit auch den Bezirksverordneten der BVV-Mitte noch nicht vorgelegen haben können.

Die Bezirksverordneten haben so eine wichtige Aufgabe nicht ausreichend erfüllt, ihre Planungshoheit an den Investor abgegeben. Sie geben nun womöglich einen B-Plan in die Auslegung, der wegen fehlender Abwägung „gesunder Lebensverhältnisse“ für unwirksam erklärt werden kann. Ein teurer Haftungsfall für die leitenden Beamten – allen voran Baustadtrat Carsten Spallek (CDU), der das sehr wohl hätte bemerken können.

In Pankow hätte man so etwas bemerkt – Berlin-Mitte wird dagegen „suboptimal“ verwaltet und regiert.

Mauerpark mit Kletterwand am Nordkreuz

Mauerpark mit Kletterwand am Nordkreuz

Investorendruck und Schlechtleistungen von Politik und Verwaltung

Die Ära der „Stadtentwicklungspolitik im Hinterzimmer“ unter dem Regierenden Bürgermeister Klaus Wowereit gelangt am Mauerpark an einen Scheideweg. Inbesondere der heutige Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD) muß sich fragen lassen, was ihn umgetrieben hat, Investorenpläne in Papierform bis hin zur Rechtsbeugung in Vertragstexte fassen zu lassen.

Auch Baustadtrat Carsten Spallek (CDU) macht keine besonders souveräne Figur. Er könnte am Ende als fachlich zuständiger Stadtrat wegen gravierender fachliche Versäumnisse und baupolitischer „Hemdsärmeligkeit“ sogar in Haftung genommen werden.

Fortsetzung folgt demnächst: Mauerpark: B-Plan reif für die Ablage! #2

– Stand der Auslegung und grundlegende baurechtliche Fehler bei der Planaufstellung
– Grünflächendefizite in Berlin Mitte und fehlende Infrastruktur, fehlende Abwägungen
– Olympiapläne, Bundesliga und die Umgestaltung des Jahn-Sportstadions und der Mauerpark
– Endablage: ein unwirksamer Bebauungsplan?