Der innerstädtische Einzelhandel steht unter Druck, nicht nur in der Schönhauser Allee, sondern auch im Kiez, in Nebenstrassen wie der Rykestrasse. Auch in der Erich-Weinert-Strasse und in der Danziger Straße stehen Läden und Gewerbeflächen leer. Ist es nur eine gefühlte Zunahme des Leerstands, oder ist es einfach marktwirtschaftliche Normalität, wenn Läden aufgeben und neue Geschäfte nachrücken?

Konkurrenz, Konjunkturen und steigende Mieten

Leerstandsquoten von 7-10% sind nach Ansicht von Handelsexperten als normal anzusehen. Leerstand wirkt bei der Mietpreisbildung praktisch auch als Korrektiv, damit die Mieten nicht kontinuierlich steigen – so die marktwirtschaftliche Lehre.

Doch der Einzelhandel gerät heute immer mehr unter Druck, durch wachsenden Online-Handel und durch steigende Mieten. In einzelnen Warensegmenten werden bereits bis zu 15% der Warenumsätze im Online-Handel verbucht.

In der Mietentwicklung steigt der Druck auf Einzelhändler, die heute nur noch in wenigen Warensegmenten Handelsspannen von über 30 Prozent erwirtschaften können. Um 1.500 € Miete erwirtschaften zu können, muß ein Händler täglich mindestens 210 € Umsatz haben. Dazu müssen noch Personalkosten und Gewinn erwirtschaftet werden.

Manche Einzelhändler sind auch über den „Beratungs-Klau“ erbost: „Kunden kommen in den Laden, lassen sich kostenlos beraten und bestellen danach zum Billigpreis im Internet-Shop“, klagt ein Computer-Händler. „Ich kann zwar genauso günstig wie die Online-Händler anbieten, verdiene dann aber kein ausreichendes Geld für die Miete!“ Nebenbei erklärt er, wie er trotzdem über die Runden kommt: „Geld wird mit Netzwerkbetreuung und Netzwerksicherheit verdient!“ Die hohen Stundensätze für IT-Administration tragen bei ihm längst das Geschäft. Der Handel ist inzwischen mehr „Service & Werbung“, um neue Kunden anzulocken.

Mietsteigerungen und Eigentümerwechsel

Doch besonders in Prenzlauer Berg und im Florakiez sind die Mieten gestiegen, die alten persönlichen Bindungen zwischen Vermieter und Gewerbemieter sind auch vielfach durch Immobilienverkauf und Eigentümerwechsel zerbrochen. So manche generöse Mietvereinbarung mit Galerien, Kunsthandwerk und kreativen Händlern ist damit durch renditeorientierte und neue marktübliche Mietforderungen ersetzt worden.

Im Stadtbild ist es sichtbar: es vollzieht sich auch im Gewerbebereich das, was in der Wohnungspolitik als Gentrifizierung beschrieben wird. Konkret: kleine Händler werden durch gutverdienende Dienstleister verdrängt. Architekten und Designagenturen prägen plötzlich ganze Straßenabschnitte wie in der Choriner Straße um.

Folgen für die Stadtstruktur

Designorientierte Schaufenster- und Ladengestaltungen bestimmen heute in den meisten Wohn- und Geschäftsstraßen das Bild. Handel und Gewerbe haben sich professionalisiert, die Mieten passen sich dabei nach Oben an. Gleichzeitig verändert sich die vielfältige Angebotsstruktur: Geschäfte mit hoher Kundenfrequenz mit Alltags- und Nahversorgungsfunktion wie Lebensmittel, Bäckereien, Bioläden, Apotheken und Friseure sind heute nur noch in stabilen Lagen zu finden.

Doch in der Kollwitzstrasse ist der Trend zum Edlen und Schönen nicht ohne Gefahr. Einzelne Boutiqueninhaber klagen über Kunden, die ihre Läden nur als „Kulisse“ betrachten, die zum shoppen kommen, anprobieren, aber dennoch nicht kaufen. Auch dünnt sich der Touristenstrom aus, gutbetuchte Kunden aus dem Kiez fahren mit ihren PKW aus der Tief-Garage, und suchen ganz andere Einkaufszentren auf.

In den Wohn- und Nebenstrassen der Kieze in Prenzlauer Berg nehmen Gewerbe mit geringer Besucher- und Kundenfrequenz zu. Einzelhandel konzentriert sich zunehmend auf Lagen mit hoher Passanten-Frequenz und einem vielfältigen Nahversorgungsangebot, das zum täglichen Einkauf lockt.

Größere Lebensmittelmärkte mit Parkplatz sind dabei oft Ankerpunkte und Frequenzbringer für die Nachbarschaft, wie etwa in der Marienburger Strasse oder in der Schivelbeiner Straße. Doch Nahversorger wie REWE und KAISERs lassen kaum noch mittelständische Lebensmitteleinzelhändler und Bäckereien neben sich aufkommen.

Stattdessen gibt es einen Trend zu kleinen Cafés und zu Confiserien, die auch einen Generationenwandel aufzeigen, und vor allem nachmittags von Müttern und Kindern gut besucht werden.

Lediglich Bioläden und Biosupermärkte können sich neben den großen Handelskonzernen mit ihren Produkten behaupten, und eigene Lagen definieren, wie etwa der LPG BioMarkt an der Ecke Kollwitzstraße/Metzer Straße oder das VEGANZ in der Schievelbeiner Straße.

Kiezcharakter im Wandel

Der Kiez wandelt sich beständig. Die Einführung der Parkraumbewirtschaftung hat zu einer Veränderung des Verhaltens geführt. Der Anteil der Fahrradfahrer hat sich erhöht, gleichzeitig konzentrieren sich Passantenströme in Bereichen mit guter Erreichbarkeit mit BUS, Tram und U-Bahn.

Da Autofahrer nach bequemen Einkaufsmöglichkeiten suchen, verstärkt sich der Trend zum „One-Stop-Shopping“ auf den Parkplätzen der großen Discount- und Supermärkte.

Gut beobachten lässt es sich im Florakiez: hier hat der REWE-Markt an der Wollankstraße eine große Sogwirkung für Autofahrer, die auch in der RATHAUSPASSAGE mit ihrem Hochparkhaus zahlenmässig spürbar ist.

Einzelhandelsvielfalt hält sich überall dort, wo es eine attraktive Mischung in der Nahversorgungsdistanz von 500-1.500 Metern zur Wohnung gibt. Das ist die tägliche Fußgänger-Distanz in der Lebensmittel, Zeitung und Brötchen geholt werden. Jeder Kiez in Prenzlauer Berg hat deshalb mindestens eine funktionierende Geschäftsstraße, in denen sich eine vielfältige Mischung erhält.

Doch in einzelnen Lagen brechen Flanierqualität und Passantenfreqenz ab. Entscheidend ist, welcher Laden als Erster schließt. Ist es ein „Frequenzbringer“, leiden die Laden-Nachbarn mit. Verstärkt sich der Leerstand, geht ein ganzer Straßenabschnitt in ein Konjunkturloch.
Schließt ein Schmuckladen im Florakiez, und öffnet daneben eine Bar, so belebt sich die Straße abends und in der Nacht.

In der Rykestrasse und der Wörther Strasse kommt ein anderes Phänomen zu Tragen: hier haben sich viele Geschäfte für Wohnbedarf und Inneneinrichtung konzentriert. Doch nachdem die große Sanierungstätigkeit vorbei ist, und alle kaufkräftigen Kunden ihre Wohnungen ausgestattet haben, gibt es einen Umsatzeinbruch. Nur wer seine Reichweite durch Marketing vergrössert, überlebt am bisherigen Standort.

Leider reicht die Touristenfrequenz rund um den Wasserturm, Rykestrasse, Wörther Strasse nicht aus, um hier einen Wandel zu mehr Kundenfrequenz, etwa mit Souvenirhandel und Geschenkartikeln zu initieren.

Pankow mit polyzentraler Struktur

Blickt man auf den gesamten südlichen Bezirk Pankow, Prenzlauer Berg und Weißensee, so fällt eine Besonderheit auf: es gibt keine stark ausgeprägte Zentrenstruktur, sondern eine ausgeprägte Achsenstruktur, die entlang der Schönhauser Allee, Berliner Straße bis zur Breiten Straße in Pankow reicht.

Danziger Strasse und Berliner Allee sind ebenfalls von mittelständischen Handel und Gewerbe geprägte Straßen, ebenso Greifswalder Straße und Prenzlauer Allee, die aber abschnittsweise nur einseitig belebt wird.

Kastanienallee, Oderberger Straße und Teile der Eberswalder Straße sind auf die hohe Touristen-Frequenz ausgerichtet und sind in Prenzlauer Berg damit eine besondere Attraktion.

Die mittelständisch geprägten Einkaufsstraßen habe eine fragile Struktur, die von vielen Faktoren bestimmt wird. Grundsätzlich stimmen jeweils Erreichbarkeit durch öffentliche Verkehrsmittel, Angebotsvielfalt und Nahversorgungsangebote als Frequenzbringer.
Die hohe durchschnittliche Kaufkraft in Pankow spiegelt sich jedoch nicht ins ausreichenden Maße in der Einzelhandelstruktur wieder. Aus Studien zum Einzelhandel deutet Vieles darauf hin, dass in „Gebieten mit überproportional hoher Kaufkraft ein größerer Anteil des Einkommens in Sparanlagen fließt, anstatt für konsumtive Zwecke ausgegeben zu werden.“

Steigende Mieten und steigende Kaufkraft können sich daher negativ auf die tatsächliche Kaufkraft auswirken.*

Aufgaben für Stadtplanung, Wirtschaft und Politik

In Pankow wird derzeit das bestehende Zentrenkonzept aus dem Jahr 2005 überarbeitet und erneuert.
Das neue Zentrenkonzept wird die bestehende Entwicklung aufnehmen und fortschreiben. Dabei richtet sich der Blick vor allem auf Investitionen der großen Handelskonzerne und der geplanten Ansiedlungen wie etwa am Pankower Tor.

Die Attraktivität der Einkaufsstraßen wird in der Systematik der Zentrenkonzepte unzureichend berücksichtig, weil Zentrenkonzepte vor allem eine Aufgabe haben größere Neuansiedlungen städtebaulich und auf Ebene der Bauleitplanung zu ordnen.

Der Blick muß sich daher sowohl bei Händlern, Politik und Stadtplanung auf die kleinteiligen Standortfaktoren richten, die für Attraktivität, Angebotsvielfalt, und auch für Flanierqualität und Flair sorgen. Miethöhe, Passantenfrequenz und andere harte Daten, wie etwa verfügbare Kundenparkplätze gehören dazu.

Auch wird die Aufenthaltqualität immer wichtiger, und Sitzbänke für Ältere Menschen sind oft wichtige Stützen, um etwa eine Nahversorgungs-Distanz zu überbrücken, und zwischendurch auszuruhen.

Barrierefreiheit ist ebenfalls wichtig: große Filialisten meiden Ladengeschäfte, die nur per Stufe zu betreten sind.

Für eine Laden-Neugründung sind Stufen dagegen ein wichtiger Anlaß, um niedrigere Gewerbemieten auszuhandeln. Faustregel: jede Stufe kostet im Handel rund 20% vom geplanten Umsatz.

Vor allem aber müssen intelligente Formen der Leerstand-Überbrückung gefunden werden, denn jeder leere Laden bedeutet eine „Frequenzabbruch“ und abnehmendes Käuferinteresse. m/s

* Engel & Völkers 2005: Erster Frequenzbericht zu Mittellagen in der City West

AKTION: LEERSTAND sucht ZWISCHENNUTZER sucht LEERSTAND

+++ Künstler/innen suchen Projekt- und Ausstellungraum – Designer/in sucht Pop-Up-Store – Gründerin sucht Werketage
+++ Vermieter bietet Gewerberaum auf Zeit oder Ladengeschäft für Start-Up.
+++ Vermieter inseriert einmalige Chance für Ladengründung, usw.

Interessenten können sich vertraulich per Mail an die Redaktion wenden:
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