Am 12. Dezember 2013 wurde in Berlin das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz verabschiedet. Seit 1. Mai 2014 ist dazu die neue Rechtsverordnung und damit das generelle Zweckentfremdungsverbot in Kraft getreten. Die zuständige Stellen für die Umsetzung des Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum sind die Berliner Bezirksämter (Bürgerämter/Wohnungsämter).
„Ziel des Zweckentfremdungsverbots ist der Schutz des vorhandenen Wohnraums vor der Umwandlung in Gewerberaum, in Ferienwohnungen und vor Abriss und Leerstand“, so formulierte es der Senator für Stadtentwicklung und Umwelt Michael Müller.
Moderates Gesetz mit Langfristwirkung
Die neue Gesetzgebung wird erst stufenweise eine Wirkung entfalten, die akute Wohnungsknappheit in Berlin wird damit noch nicht unmittelbar verringert. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt präzisiert dazu:
„Für Wohnraum, der bereits vor dem 1. Mai 2014 für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt wurde, muss keine Genehmigung beantragt werden. Bis zum Auslaufen des jeweiligen Vertrages kann dieser Wohnraum genehmigungsfrei weiter genutzt werden und braucht deshalb nicht gekündigt zu werden. Das Gleiche gilt für vor dem 1. Mai 2014 eingerichtete und ausgeübte gewerbliche oder freiberufliche Betriebe, deren Fortführung in den betreffenden Räumlichkeiten damit gewährleistet bleibt. Bei der Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnungen und im Beherbergungsgewerbe, die vor dem 1. Mai 2014 begonnen wurden, wird ein genehmigungsfreier Übergangszeitraum von zwei Jahren (bis zum 30. April 2016) zugesprochen, um dem jeweiligen Eigentümer ausreichend Zeit zu gewähren, sich auf die neue Rechtslage einzustellen.“
Drei Monate Meldefrist
Für Ferienwohnungen gibt es eine dreimonatige Frist zur Meldung, die sich an die „Eigentümer“ und „Verfügungsberechtigten“ richtet: “ Hierzu ist … eine Anzeige des Eigentümers an das zuständige Bezirksamt über die Nutzung als Ferienwohnung innerhalb von drei Monaten ab dem 1. Mai 2014 erforderlich.“ Das Formblatt dazu ist auch eindeutig überschrieben:
„Anzeige einer Ferienwohnung zur Wahrung des Bestandschutzes gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 1 Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG)“.
In der Praxis werden daher bei den Wohnungsämtern der Berliner Bezirke zunächst diese Anzeigen ins Haus flattern, während die Verwaltung parallel erst Mitarbeiter einstellen und in das Verfahren einarbeiten muß.
Mehr Personal für die Bezirke – dennoch zentrale Zuständigkeit?
Die Berliner Bezirke haben für die Umsetzung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes und der Verordnung zusätzliches Personal angemeldet und auch zugesagt bekommen. Die City-Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Pankow sowie Neukölln erhalten je zwei Stellen (= 10 Stellen). Die anderen Bezirke bekommen je 1 Mitarbeiter (= 7 Stellen); es stehen somit 17 Mitarbeiter zusätzlich zur Verfügung.
Demgegenüber stehen rund 12-15.000 Ferienwohnungen, die allerdings nur auf ungesicherter Datengrundlage geschätzt werden. Die Zahlen der Berliner Mietergemeinschaft aus dem Jahr 2011 geben zumindest eine gute Orientierungsgrundlage. Für jede Sachbearbeiterstelle sind somit ca. 706-882 Ferienwohnungen zu bearbeiten – eine Zahl, die ohne ein Zusammenwirken mit anderen Ämtern kaum zu bewältigen ist.
Überlegungen, alle 17 Mitarbeiter in einem „regionalisierten Amt“ in Berlin-Mitte zusammenzufassen, sind bereits zwischen den Bezirken besprochen, aber noch nicht beschlossen worden. Zudem müssen zuerst die Stellen auch besetzt werden, neue Mitarbeiter eingearbeitet werden. Das wird mindestens ein halbes Jahr dauern, bis überhaupt die Arbeitsfähigkeit erreicht werden kann.
Meckern und mosern – wie in Berlin üblich
Die Neuregelung versursacht die in Berlin üblichen Beschwerden und Besorgnisse. Die inzwischen gut organisierte Lobby der Ferienwohnungsanbieter kündigte schon einmal eine Klagewelle an – doch bietet das Gesetz noch gar keine Anhaltspunkte, weil mindestens bis 2016 Bestandsschutz möglich ist.
Die versammelte „Immobilien-Fach- und Lokalpresse“ hebt zu Klageliedern an, so werden etwa „Arztpraxen, Steuerberater-Büros, Rechtsanwaltskanzleien, Physiotherapie-Praxen, Kitas“ in Angst versetzt, obwohl sie nur bei Auslaufen ihrer Verträge und erneuten Vertragsverlängerung von einer Überprüfung betroffen werden.
Auch ein bekanntes investorenfreundlicher Medium aus Prenzlauer Berg bekommt es nicht hin: das Gründerzeitmuseum in der Dunckerstrasse ist ebenfalls nicht betroffen.
Wie üblich: auch Stadträte beklagen Personalmangel, fehlende Software und Verwaltungsdetails, obwohl für die aktenmässige Daten-Erfassung vorerst nur reine Formularvorgänge anfallen, die nur geordnet abgeheftet werden müssen.
Verwaltungshandeln und Behördenkoordination
Auch bereits bestehende Ämter und Zuständigkeiten werden nicht abgeklopft, obwohl sie bei der Umsetzung und Verwaltung mit längst eingebunden werden können. Die Priorität sollte daher zuerst bei der internen Behördenkoordination ansetzen:
So verfügen Gewerbeämter bereits über die gemeldeten Daten von gewerblichen Ferienwohnungsbetreibern. Und auch Wohnungsämter und städtebaulichen Sanierungsträger verfügen etwa über genaue Wohnraumdaten, die bei künftigen Prüfungen eingesehen werden können.
In Prenzlauer Berg gibt es darüber hinaus noch eine weitere Behörde, die „Feriengäste mit eigenem KfZ“ erfaßt: Als Service für ihre Feriengäste bieten die Wohnungsvermieter einen Service, beim Ordnungsamt „Umweltplaketten“ und „Parkplaketten“ rechtzeitig vor Anreise zu besorgen. Ferienwohnungsbetreiber haben also sehr häufig „Behördenkontakt“.
Ein weiteres, für ganz Berlin zuständiges Amt, ist ebenfalls seit Januar 2014 tätig:
Das für die regionalisierte Aufgabe „zuständige Finanzamt für die Erhebung und Meldung der Übernachtungssteuer“ in Mahrzahn-Hellerdorf erfaßt längst alle gewerblichen Beherbergungsbetriebe, und muß wohl nur noch einige „Grauzonen“ bei zeitweilig genutzten Ferienwohnungen ausräumen.
Diese „Grauzone“ besteht bei jenen Ferienwohnungsbetreibern, die das Vermietungsgeschäft als reine „Vermögensverwaltung“ durchführen, ein Privileg für Immobilienbesitzer, über das ungern gesprochen wird.
Im Gewerberecht stellt die einfache Vermietung von (Ferien-)Wohnungen grundsätzlich eine bloße Nutzung des eigenen Vermögens dar. Vermögensverwaltung liegt vor, solange die wirtschaftliche Betätigung und insbesondere das Gewinnstreben noch eine geringe Intensität aufweisen (sog. „Bagatellschwelle“). Dies ist in der Regel der Fall, wenn die Vermietung keinen Verwaltungsaufwand erfordert, der nach Art und Umfang einer gewerblichen Vermietungstätigkeit entspricht.
Gewerberechtlich gesehen ist das Vermietungsgeschäft als reine „Vermögensverwaltung“ jedoch auf „Eigentümer“ beschränkt, nicht auf „Verfügungsberechtigte“, die etwa eine angemietete Wohnung als Ferienwohnung untervermieten.
Die Möglichkeiten zur Umsetzung und Kontrolle des Zweckentfremdungsverbotes sind damit bereits in weiten Teilen gesetzlich gegeben. Es bedarf nur der Behördenkoordination bei der Erfassung und Kontrolle der Übernachtungssteuer, und der gewerberechtlichen Überprüfung von Ermessens- und Streitfällen.
Aufgrund der steuerrechtlichen Regeln des „Übernachtungssteuergesetzes ÜnStG“ können die meisten Verwaltungsvorgänge sogar per „Eigendeklaration“ der Ferienwohnungsbetreiber und den Kontrolldienst von Gewerbeamt und regionalisierten Finanzamt für die Übernachtungssteuer gelöst werden.
Die Umzingelung der Ferienwohnung
Die „Umzingelung der Ferienwohnung“ ist bereits heute mit dem gegebenen rechtlichen und behördlichen Instrumentarium möglich, weil sich mehrere Ämter und Zuständigkeiten mit Teilaspekten befassen.
Doch auch zivilrechtlich steht die Ferienwohnung durch eine neue Rechtssprechung „unter Druck“. So ist der Betrieb von Ferienwohnungen von einer Erlaubnis des Vermieters abhängig. Ein im Januar 2014 ergangenes Urteil des BGH (8. Januar 2014 – VIII ZR 210/13) ist noch nicht rechtskräftig, und geht noch in die Berufung.
Und auch Nachbarn, die sich durch eine „hotelartige Nutzung“ gestört sehen, können sich mit Mietminderungsansprüchen gegenüber dem Hauseigentümer melden. In einem Klagefall wurde ein Abschlag von zehn Prozent zugesprochen (AG Mitte, 2. Dezember 2009 – 17 C 134/09).
Auch die Ferienwohnungsbörse AIRBNB gibt Regeln für „Responsible Hosting“ heraus, in denem auf geltende Gesetze und Rahmenbedingungen verwiesen wird.
Auch aus der Nachbarschaft kann Klage geführt werden, denn das Verwaltungsgericht Berlin hat am 21. Februar 2014 mit einem Beschluss festgestellt, dass …“Ferienwohnungen im allgemeinen Wohngebiet rücksichtslos sind.“ Eine Nutzungsuntersagung des Bezirks Pankow für einen Betreiber von 30 Ferienwohnungne hatte damit Bestand (Aktenzeichen VG 13 L 274.13).
Zu wenig Stellen, oder zu wenig Koordination?
Die Berliner Bezirke sind bislang der Meinung, 17 Stellen seien viel zu wenig für die Aufgabe. Doch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wiest die Kritik zurück. Sprecherin Daniela Augenstein, wies darauf hin, dass die Bezirke die Möglichkeit haben, Geld aus der „Sprinter“-Prämie für zusätzliches Personal einzusetzen. Insgesamt stehen hier fünf Millionen Euro jährlich zur Beschleunigung des Wohnungsbaus bereit, mit denen schnelle Baugenehmigungen in den Bezirksämtern von der Senatsverwaltung belohnt werden. Hierfür wurden insgesamt 72 neue Stellen geschaffen, unter denen auch die 17 Mitarbeiter für den neuen Aufgabenbereich Zweckentfremdung eingesetzt werden.
Für rechtliche Beratungen der Bezirke richtet auch die Senatsverwaltung zwei zusätzliche Stellen ein. Der Stellenplan soll auch schon im nächsten Jahr geprüft werden, …“ob und inwieweit das benötigte zusätzliche Personal ausreicht oder ob zusätzliches Personal zum nächsten Doppelhaushalt 2016/17 eingeplant werden muss“, sagte Daniela Augenstein.
Noch diskutieren die Berliner Bezirke und ihre Bürgermeister und Stadträte darüber, ob jeder Bezirk das neue Zweckentfremdungs-Gesetz allein regelt oder ob ein Verbund über eine Regionalisierung „wie beim Übernachtungssteuergesetz“ führen soll.
Eine zentrale Regelung könnte Kosten sparen, und letztlich wirksamer sein, als viele vereinzelte bezirkliche Zuständigkeiten.
Die denkbare mögliche Lösung, Zweckentfremdung und Übernachtungssteuer gemeinsam auf einem gemeinsamen Formblatt zu organisieren, wäre vermutlich zu einfach für die Berliner Verwaltung. Vermutlich muß erst eine Verwaltungsreform-Kommission eingesetzt werden, um Fragen wie „funktionale Arbeitsteilung“ zwischen, Datenschutz, Amtshilfe und Auskunftsersuchen sowie Zuständigkeiten und Mitzeichnungspflichten zu klären. m/s
Weitere Informationen:
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt: Zweckentfremdungsverbot
http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/zweckentfremdung_wohnraum/
IHK-Berlin: Vermietung von Ferienwohnungen/Zweckentfremdungsverbotsgesetz – Dok-Nr. 104696
Übernachtungssteuergesetz in Berlin (ÜnStG) – 23. 12. 2013 – Pankower Allgemeine Zeitung
https://www.pankower-allgemeine-zeitung.de/Aktuelle-News-Berlin-Pankow//2013/12/23/ubernachtungssteuergesetzin-berlin-unstg/
