Im Quartier nördlich der Wisbyer Strasse – dicht am Prenzlauer Berg – gibt es massive Veränderungen. Die Wohnungsgenossenschaft „Vineta 98“ hat ihren kompletten Bestand saniert und ca. 50 Dachgeschosswohnungen neu gebaut. Baulücken wurden durch neue Baugemeinschaften aufgekauft. Sanierungsdruck gibt es nun auch bei den GESOBAU-Mietern des Wohnblocks Hallandstraße 27 – Trelleborger Strasse 39-43 in 13189 Pankow.

GESOBAU plant energetische Sanierung in der Hallandstr. 27/Trelleborger Str. 39-43

Die landeseigene GESOBAU plant am Haus und in den 32 Wohnungen umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen und eine energetische Sanierung mit Fassadendämmung und Anstrich, Isolierung der Kellerdecke und des Dachbodens.
Neu: auch der Einbau einer elektrischen Lüftungsanlage in jeder Wohnung ist geplant – bislang war dies in Pankow noch der Ausnahmefall.
Vorgesehen ist auch der Austausch aller Fenster, obwohl es in dem Gebäude auch viele Energiespar-Fenster älterer Bauart gibt. Die bisher installierten Gasetagenheizungen sollen durch einen Fernwärmeanschluss ersetzt werden – inklusive aller Rohrleitungen und neuer Heizkörper.
In den Küchen sollen alle Gasherde durch Elektroherde ersetzt werden. Was die Mieter besonders ärgert: auch die Bäder sollen komplett erneuert werden, obwohl diese in einem guten Zustand, gefliest und mit Bädern ausgestattet sind. Nach der geplanten Sanierung finden die Waschmaschinen hier keinen Platz – und müssen in die Küchen verlegt werden. Besonders für Familien mit 2 Kindern wird die Wohnküchen-Nutzung unmöglich. Das gesamte Leitungsinventar mit Wasser-, Abwasser- und Elektrosträngen soll auch erneuert werden.

Die geplante Modernisierung bedeutet für die Mieter einen gravierenden Eingriff in ihre bislang preiswerten Wohnungen. Die GESOBAU ist dem Mietenbündnis mit dem Senat von Berlin beigetreten und plant eine nur 9%ige Umlage der anrechenbaren Modernisierungkosten (erlaubt wären 11%).

Mieter-Verdrängung nach energetischer Sanierung absehbar:

Dennoch würde eine Erhöhung der Kaltmiete um 40% bis 67% nach der Modernisierung erfolgen – eine Steigerung von derzeit ca. 5 €/m² auf dann 7 €/m² Kaltmiete. für viele Mieter mit kleinen Einkommen und für Familien wäre das das Aus:
Einige zahlen heute rund 35% des Nettoeinkommen für die Miete – nach Modernisierung kommen im Einzelfall sogar 70% heraus.

Die Betriebskostenvorauszahlung soll zwar um ca. 7 € gesenkt werden, die Grundmiete aber um 160 bis 180 Euro erhöht werden (Angabe für eine Wohnung im 2. OG Trelleborger Str. 41).

Die Sanierung sollte eigentlich im März starten – mit Baulärm, Staub und Verdunklung vom 4.3.2013 bis voraussichtlich zum 15.11.2013 – insgesamt 8 Monate Bauzeit. Doch die Mieter haben sich organisiert und eine Petition verfasst.

Mieter verärgert:

Die Mieterinitiative bemängelt das Vorgehen der GESOBAU. So sind rund drei Wochen Bauchaos in den eigenen vier Wanden ohne WC und ohne fliesendes Wasser geplant. Umsetzwohnungen wurden nicht angeboten.
Ferner wird die Vernichtung von Investitionen beklagt, die Mieter in geflieste Bader, Einbauküchen, moderne Fenster, sowie in moderne Gasetagenheizungen investiert haben, bzw. durch ihre aktuelle Miete noch mitbezahlen.

Ungeklärt ist die Berechnung der tatsächlichen Energieeinsparung durch die geplanten Maßnahmen. Es existiert weder ein Gutachten noch eine transparente Berechnung. Die Energiekosten für Heizung und Warmwasser werden z.B. mit 0,48 €/m² und Monat in der Modernisierungsankündigung mit unrealistisch niedrigen Werten angekündigt.

Ferner sind bislang die Beseitigung von Schimmel und feuchten Wänden noch unterblieben, die z.B. durch ausgebliebene Reparaturmaßnahmen an Regenrinnen, Schaden an Dachgauben oder verstopften Balkonabflüssen in letzter Zeit entstanden sind.

Kritik an der GESOBAU:

Besonders verärgert sind die Mieter, über die Haltung der GESOBAU:

„Verweise auf eine „soziale Härte“ erfuhren vonseiten der Gesobau bisher folgende, aus unserer Sicht empörende Antwort:
„Eine soziale Härte sei durch die Mieterhöhung nicht gegeben, da die soziale Härte bereits jetzt vorliegt“ (Zitat). Mit anderen Worten: Einkommensschwachen Familien, die aufgrund von Arbeitslosigkeit, Ausbildung oder Alleinerziehung bereits jetzt mehr als 30 bzw. 35% ihres monatlichen Nettoeinkommens für die Miete aufwenden müssen, würde es nichts ausmachen, zukünftig nochmal 170 oder 180 Euro mehr zu zahlen.
Dies ist die Reaktion eines kommunalen Unternehmens, das damit wirbt, Mitglied im „Bündnis soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ zu sein und das sich darin zu folgender Aussage bekennt: „Sozialverträgliche Miethöhe für Bestandsmieter durch Einführung individueller Lösungen mittels einer Sozialklausel.“

„Der Verweis auf das Wohngeldamt führt hier zu einer absurden Konsequenz: Der kommunale Vermieter GESOBAU erhöht die Miete, wodurch die Mieter gezwungen sind, erstmalig oder mehr Wohngeld zu beantragen, ebenfalls bei der Kommune. Die Wohngeldempfänger reichen das Geld durch; die Stadt bezahlt sich also von der linken in die rechte Tasche selbst und sorgt auf diese Weise für ein deutliches Ansteigen des Mietspiegels. Dies kann nicht im Sinne der Stadt sein.“ heißt es in der Petition der Mieterinitiative.

Petition an den Stadtplanungsausschuß

Die Mieterinitiative hat die Petition verfasst, und sich unmittelbar an den Stadtentwicklungsausschuß gewendet. Stadtrat Jens-Holger Kirchner (Bündnis 90/Grüne) hat sich unmittelbar bereit erklärt, ein Gespräch zwischen der GESOBAU und den Mietern zu führen, um die Angelegenheit zu vermitteln.

Forderungen der Mieter:

Die Mieter-Interessengemeinschaft fordert ein Maßnahmenbündel zur Senkung der Mietkosten:
– Erhohung des Instandsetzungsanteils in den baulichen Planungen
– Deutliche Senkung der Modernisierungsumlage (z.B. Fassade, Bäder)
– Verzicht auf den Austausch bereits existierender moderner Fenster bzw. Heizungsanlagen und Heizkorpern
– Zielstellung: eine Moderate Mieterhohung, die es ALLEN Mietern gestattet, dauerhaft wohnen zu bleiben!

Politisch brisant:

Die GESOBAU hält sich mit der geplanten Modernisierung an die von der Energieeinsparsverordnung (ENEV) gesetzlich vorgeschriebenen Vorgaben – und will nach den für 2013 geltenen Ausführungsvorschriften bauen. Die Mietsteigerungen führen aber ausgerechnet in den von einkommensschwachen Mietern bewohnten bisherigen Sozialwohnungen zu unbilligen Härten.

Die ENEV-Gesetzgebung ist gemeinsam mit EU gesetzlich harmonisiert und gesetzlich verankert – um den durch internationale Verträge zugesagten Kohlen-Dioxid-Ausstoß bis 2020 zu begrenzen. Die Politik muß sich nun mit den drängenden sozialen Folgen der Energiewende im Wohhnungsbau befassen. Die Verdrängung einkommenschwacher Mieter in ungedämmte Stadtrandwohnungen kann nicht das Ziel von Wohnungspolitik sein.

Der Deutsche Mieterbund warnt bereits bundesweit zu diesem Thema: Mieterbund-Direktor Siebenkotten: „Energiewende und energetische Sanierung der Gebäudebestände treiben die Wohnkosten weiter in die Höhe. Verantwortlich hierfür ist nicht zuletzt das geltende Mietrecht, wonach der Vermieter 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen darf. Fallen Modernisierungskosten in Höhe von 200 Euro pro Quadratmeter an, bedeutet das für den Mieter eine Mieterhöhung von 1,83 Euro pro Quadratmeter und Monat. Liegen die Modernisierungskosten bei 300 Euro pro Quadratmeter, kostet das den Mieter 2,75 Euro pro Quadratmeter und Monat mehr als bisher. Diese Beträge sind auch bei einer erfolgreichen und guten Sanierung nicht über niedrigere Heizkosten finanzierbar.“

„Konsequenz der jetzigen gesetzlichen Mieterhöhungsregelung ist auch, dass selbst für unwirtschaftliche Modernisierungsmaßnahmen oder Modernisierungen, die kaum Energie und damit kaum Heizkosten sparen, hohe Mieterhöhungen rechtlich zulässig sind.“

Siebenkotten weiter: „Diese gesetzliche Mieterhöhungsregelung ist ungerecht. Die Kosten der energetischen Modernisierung werden ungleich verteilt. Im Ergebnis zahlt allein der Mieter die Kosten. Die geltende Mieterhöhungsvorschrift ist außerdem schon dem Grunde nach falsch. Sie knüpft den Umfang der Mieterhöhung an die Kosten der Modernisierung, ohne zu fragen, ob die energetische Sanierung sinnvoll und erfolgreich war, ob tatsächlich Energie und damit Heizkosten eingespart werden“, sagte der Mieterbund-Direktor. „Aus unserer Sicht muss diese Mieterhöhungsvorschrift (Paragraph 559 BGB) ersatzlos gestrichen werden. Stattdessen sollte im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete die energetische Qualität der Wohnung für die Bestimmung der Miete mitentscheidend werden.“

Stadtrat Jens-Holger Kirchner erklärte in der Sitzung des Stadtplanungsaussuschuß, dass er bereits unmittelbar nach Bekanntwerden Kontakt mit Herrn Franzen von der GESOBAU gesucht hat und sagte seine weitere Unterstützung zu.
Mietervertreter und Stadtrat Jens-Holger Kirchner streben nun einen Verhandlungstermin mit der GESOBAU in der kommenden Woche an.
Die Zeit drängt: am 4. März 2013 sollen die Baumaßnahmen eigentlich beginnen. m/s