In Pankow haben sich mehrere Mieterinitiativen aus Häusern der GESOBAU zusammengeschlossen und wenden sich gegen geplante umfangreiche Sanierungsmaßnahmen. Neben den Mietern der Wohnanlage Hallandstrasse/Trelleborger Strasse sind Mieter aus der Pestalozzistrasse 4 und aus der Florapromenade 21 beteiligt. Die Mieter haben sich angesichts anstehender Sanierungsvorhaben in aller Eile organisiert und haben eine eigene Internet-Seite ins Leben gerufen.

Wohnhaus Pestalozzistraße 4 in Alt-Pankow

Das „Bündnis Pankower Mieterprotest“ hat sich zusammengeschlossen, weil bevorstehende Sanierungsmaßnahmen und die geplante energetische Sanierung zu beträchtlichen Mieterhöhungen und auch zur Verdrängung einkommensschwacher Mieter führen. Auch mehrere Härtefälle sind zu verzeichnen. Vereinzelte Mieter sind auch schon angesichts der Sanierungsankündigungen ausgezogen.

Im der Hallandstrasse/Trelleborger Strasse wurde bevorstehende Sanierungsarbeiten aufgrund des Mieterprotests in letzter Minute gestoppt. Die GESOBAU überprüft derzeit noch einmal die geplanten Baumaßnahmen.

Alle drei Wohnanlagen sind unzweifelhaft sanierungsbedürftig. Die GESOBAU hat im Rahmen der laufenden Bestandsanierung in Pankow bereits erhebliche Wohnungsbestände modernisiert. Einige Wohnhäuser sind noch übrig – und sollen nun an die Reihe kommen.

Die drei Wohnanlagen haben zum Teil erhebliche Wartungs- und Reparatur-Rückstände und auch Schäden – eine Instandsetzung und Sanierung wurde offensichtlich planvoll vorbereitet.

Die GESOBAU strebt dabei eine Vollsanierung der gesamten Gebäude an – und muss sich aufgrund der Finanzierungsauflagen der öffentlichen KFW-Förderbank an energetische Standards halten – die an die Kreditgewährung und Finanzierung geknüpft sind.

Das bedeutet: Wärmedämmung und energiesparende Ausführung der Haustechnik. Auch ist eine Energieträgerumstellung und die Stillegung von Gasetagenheizungen aus Sicherheitsgründen geplant – die z.T. von Mietern eingebaut und betrieben werden.

Für die Mieter bedeutet dies auch: 9% der Kosten der energetischen Sanierung werden künftig auf die Mieten umgelegt, die danach auf zum Teil nicht mehr tragbare Größenordnungen steigt.

Bei den Modernisierungsankündigungen im Januar 2013 hatte die GESOBAU angekündigt, Miethöhen von 7,56 €/m² nicht überschreiten zu wollen – im Einzelfall wurden Mietern berechnete Neu-Mieten zwischen 4,31 €/m² und 6,36 €/m² in den Duldungsvereinbarungen vorgelegt.

Für viele langjährige Mieter sind diese Miethöhen nicht tragbar – auch wenn sie im Spektrum der nach dem Mietenbündnis vereinbarten Miethöhen liegen – oder nur leicht überschreiten.

Der Unwillen der Mieter hat aber nicht nur mit den Mieterhöhungen zu tun, sondern auch mit der vorgesehenen Abbruch der von Mietern vorgenommenen Einbauten. Auch komfortable Bad- und Küchenausstattungen sind dabei, mit gefliesten Wänden. Im Einzelfall wird auch die Vergrößerung der Wohnfläche durch neu geplante Balkone zum Kosten-Problem.

In der Pestalozzistrasse 4 wird auch offenbar, wie schwierig die Problematik ist:

Nach einer Mieterversammlung am 5.3.2013 hatte die GESOBAU die Mieter des Hauses Pestalozzistrasse 4 noch einmal schriftlich über ihre Standpunkte informiert. Demnach soll es bei der Planung bleiben, künftig eine Zentralheizung mit Brennwerttechnik plus Solarthermie zu betreiben, alte Gasheizungen sollen stillgelegt und entfernt werden. Die Dämmung und der Fensteraustausch stehen im wirtschaftlichen Zusammenhang um den Effizienzhausstandard 115 zu erreichen. Am Neubau der Balkone soll zudem festgehalten werden.

Die GESOBAU will sich auch an die gesetzlichen Bestimmungen halten und mietereigene Einbauten bei der Berechnung der künftigen Modernisierungsumlagen berücksichtigen. Ferner werden Instandhaltung und anrechenbare Modernisierung sauber und nachprüfbar voneinander getrennt abgerechnet.

Lars Holborn von der GESOBAU erklärte in einem Schreiben vom 7.3.2013:
„1. Die GESOBAU hat keinerlei lnteresse daran, wohnende Mieter zu verdrängen. Jeder Kunde, der den Härtefall anzeigt, wird von uns intensiv geprüft. Es werden alle zur Verfügung stehenden Informationen (z.B. angemessene Wohnungsgröße‚ Einkommen‚ persönliche Situation‚ gesundheitliche Aspekte) in die Prüfung einbezogen. Derzeit sind 6 Härtefallprüfungen anhängig.“

„2. In 4 Fällen wurden konkrete Wohnungsangebote zur Endumsetzung gemacht. wovon 3 Mieter bereits neue Verträge im Bestand der GESOBAU bestätigt haben. In einem Fall wurde nach individueller Härtefallprüfung ein Angebot zur Nettokaltmiete nach Modernisierung von 6,20 € ausgesprochen (Rückäußerung des Kunden noch offen). Für eine weitere Mieterin werden gerade Grundrissthemen im Rahmen einer Umsetzung innerhalb des Hauses diskutiert. Rechte aus bestehenden Verträgen werden natürlich übertragen.“

4. Individuelle Zusatzthemen werden über Ergänzungen zur Modernisierungsankündigung jedes Mieters formuliert und verbindlich zwischen uns und dem Mieter vereinbart. Von 27 bestehenden Verträgen liegen 10 Duldungen vor. In weiteren 7 Fällen ist die Duldung wegen endgültiger Umsetzung innerhalb der GESOBAU nicht mehr erforderlich. Mit den restlichen 10 Mietem werden aktiv Gespräche geführt.

Für Außenstehende wird schon an der gestelzten bürokratischen Sprache des Schreibens klar, wie problematisch die Kommunikation der GESOBAU mit ihren Mietern ist: „Jeder Kunde, der den Härtefall anzeigt, wird von uns intensiv geprüft.“ – das klingt eher bedrohlich, als eine „helfende Hand“. Und Worte wie „Endumsetzung“ verschlimmbessern auch gut gemeinte Absichten ungemein – und umschreiben das Faktum der Verdrängung aus der alten Wohnung.
Ob hier eine Kommmunikation zweier Vertragsparteien auf Augenhöhe stattfindet – ist auch nicht erkennbar.

Wie wenig einfühlsam die Kommunikation geführt wird, und wie Härtefälle zum Auszug gedrängt werden, illustriert ein besonderer Fall.

So wird in einem Fall einer Hartz4-Empfängerin mitgeteilt, die erhöhte Miete nach einer Modernisierung bedeute keine soziale Härte, „da bereits vor der Mieterhöhung nach Modernisierung der Anteil der Miete am Einkommen bei 40% und damit über diesem Richtwert liegt.“

Das Schreiben der GESOBAU vom 12.02.2013 fordert die Mieterin praktisch indirekt zur Aufgabe der Wohnung auf. Die freundliche Grußformel „Für weitere Fragen stehen wir gern zur Verfügung – mit freundlichen Grüßen“ konnte angesichts der existenziellen Bedeutung dieses Schreibens von der Mieterin nur als böser Zynismus wahrgenommen werden.

Mit Sicherheit hätte hier eine Mieterberatung und Sozialberatung eine sensiblere Vorgehensweise gewählt – nun ist überaus viel Unmut entstanden und die Mieter sind überwiegend verärgert.

Politische Reaktionen in Pankow

Nach Vorsprache der Mieterinitiativen im BVV-Stadtplanungsausschuß und nach Gesprächen mit Bezirkspolitikern ist das Thema auch im politischen Raum angekommen. Stefan Liebich (MdB – Die LINKE) besuchte die Mieterinitiative in der Pestalozzistrasse 4 bereits am 14. Februar 2013 und sagte seine Unterstützung zu.

Am gleichen Tag verabschiedete der Stadtplanungsausschuß der BVV Pankow am Nachmittag eine einstimmige Beschlußfassung:

1. Keine Mieterin und kein Mieter soll durch eine Sanierung und damit verbundene Mietsteigerungen aus einer öffentlichen Wohnung verdrängt werden. Die BW Pankow fordert die GESOBAU auf, dementsprechend zu handeln und dies den Mieterinnen und Mietern deutlich zu machen.

2. Nach dem Berliner Mietenbündnis soll auch nach Modemisierungen eine verträgliche Mietbelastung modernisierter Wohnungen gewährleistet bleiben. Die jetzt aufgerufenen Mieten von deutlich über 7 € für Bestandsmieter entsprechen diesem Kriterium nicht. Hier ist eine deutliche Absenkung zugunsten der vorhandenen Mieterinnen und Mieter notwendig. Ziel ist die Absenkung auf 5,50 €/m’‚ orientiert am Mietspiegel 2011, der in einfacher Wohnlage nach Modemisierung auf Vollstandard einen Mittelwert von 5,02 € und einen Maximalwert von 6,10 € vorsieht.

3. Die BW Pankow fordert die GESOBAU auf, den Schwerpunkt auf die Instandhaltung der Gebäude zu legen. Modernisierungsmaßnahmen sind so behutsam und kostengünstig wie möglich durchzuführen, Ziel ist nicht die Schaffung hochwertigen Wohnraums sondern von Wohnraum für niedrige und mittlere Einkommen – Mietereinbauten (insbesondere Bäder) sind auf Wunsch der Mieterinnen und Mieter weitgehend zu erhalten. Dämmmaßnahmen der Fassaden sind aufgrund der hohen Kosten auf ein Mindestmaß zu reduzieren. Soweit rechtlich möglich sind die Fassaden nur zu sanieren.

4. Die BW Pankow fordert die GESOBAU auf, im Falle sozialer Härten die Warmmieten entsprechend der Vorgaben der Rechtsprechung und des Bündnisses für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten auf 3096 des Haushaltsnettoeinkommens zu kappen und weiterhin bei der Frage der Angemessenheit des Wohnraumes die vorhandenen Spielräume zu nutzen, damit die Mieterinnen und Mieter in ihrem angestammten
Wohnumfeld bleiben können.

5. Die BW Pankow spricht sich dafür aus, dass die GESOBAU – wie andere städtische und private Wohnungsbaugesellschaften – in Zusammenarbeit mit dem Bezirk und über den Bezirk Pankow eine eigentümerunabhängige Mieterberatung als Mittler zwischen GESOBAU und den Mieterinnen und Mietern einschaltet.

Klaus Mindrup (SPD) äußerte sich dezidiert: „Die landeseigene GESOBAU hat die Aufgabe für sozialen Wohnraum auch für Arme zu sorgen, und darf nicht Arme auf die Straße drängen“.

Baustadtrat Kirchner bot auch seine Vermittlung für Gespräche zwischen GESOBAU und Mietern an und hat noch vor Ostern Gespräche mit der GESOBAU geführt, deren Ergebnis noch nicht veröffentlicht ist.

Andreas Otto (Bündnis 90/Grüne), Mitglied der Abgeordnetenhausfraktion und deren Bau- und wohnungspolitischer Sprecher, reichte bereits eine „Kleine Anfrage – Mietenbündnis in den Mühen der Ebene angekommen?“ ein, in dem er detaillierte Nachfragen an den Senat stellt.“ Teilt der Senat den Eindruck, dass die GESOBAU in den unter Frage 5 genannten Häusern ein Modernisierungs – Vollprogramm umsetzen will, dass in Teilen über das notwendige Maß hinaus geht und manchen Mieterhaushalt finanziell überfordert?“.

Haus in der Florapromenade 21 – Foto: Mietergemeinschaft

Die Mieter haben ihrerseits einen Forderungskatalog an die GESOBAU aufgestellt wollen diesem am 8.4.2013 öffentlich machen.

Das „Bündnis Pankower MieterProtest“ fordert von der GESOBAU:
– eine schonende Sanierung der Häuser, die auf die sozialen Belange der Bestandsmieter Rücksicht nimmt und deren Eigenleistungen anerkennt
– eine Miete nach Sanierung in Höhe des aktuellen Mietspiegelmittelwerts
– eine Deckelung der Miete nach Sanierung bei Transferleistungs-Empfängern, die sich an der Wohnraumaufwendungs-Verordnung bemisst
– die Durchführung eines Sozialplanverfahrens mit Abschluss einer individuellen Modernisierungsvereinbarung (analog zum Verfahren zwischen GEWOBAG, Bezirksamt und Mieterberatung bei Sanierungsvorhaben im Prenzlauer Berg).

Ferner lädt das „Bündnis Pankower MieterProtest“ am 11. April 2013 zur Vollversammlung der Mietergemeinschaften ins Stadtteilzentrum Pankow ein.

Die GESOBAU muss nun auch über die atmosphärische Wirkung ihrer Modernisierungsankündigungen nachdenken, die mit „Wir machens Ihnen schön“ eingeleitet werden, und mit Nachhaltigkeit und Energieeinsparung werben – von den betroffenen Mietern aber als „nachhaltig teuer“ betrachtet werden.
Auch wenn es in den geplanten baulichen Einzelmaßnahmen noch technische uns soziale Optimierungsmöglichkeiten gibt, stehen nun die hohen Kosten für Klimaschutz und Energieeinsparung bei sozial schwachen Mietern im Konflikt mit deren finanzieller Leistungsfähigkeit. Die schwierige Wohnungsmarktlage erfordert daher einen „sozialen Ausgleich im Bestand“ – und das wird ein schwieriges Unterfangen, für Vermieter und Mieter.

Weitere Informationen:

Vollversammlung der Mietergemeinschaften „Bündnis Pankower MieterProtest“
11.04.2013 von 17:30-21:00 Uhr
Stadtteilzentrum Pankow – Schönholzer Straße 10 – 13187 Berlin-Pankow
2. OG Gruppenraum

Internetseite des „Bündnis Pankower MieterProtest“

Artikel der PANKOWER ALLGEMEINE ZEITUNG zum Thema:
Sanierungsdruck auch bei der GESOBAU am 1.3.2013

Vorbildliche Sanierungspolitik der GEWOBAG in Pankow 18.3.2013