Herzlich Willkommen! Die „Informationsveranstaltung „Zusätzlich – außerhalb des formellen Verfahrens –“ am Mittwoch, dem 11. März 2015 im BVV-Saal im Rathaus Mitte war nur spärlich besucht. Baustadtrat Carsten Spallek und seine Stadtplanungsamtsleiterin Frau Kristina Laduch begrüßten die Zuschauer vom Podium.

In der ersten Reihe saßen aufmerksame Zuhörer: Hendrik Thomsen, ex CA Immo AG und heute Geschäftsführer in der Groth-Gruppe, daneben Thomas Groth, ebenfalls Geschäftsführer der Firmengruppe. Beide hörten aufmerksam zu – und achteten wohl auch auf die Darstellungen Spalleks, der durch die langen Vertragsverhandlungen und Auseinandersetzungen längst seine Amtsneutralität verloren hat.

Spallek hatte sich gut vorbereitet, und trug in einem bebilderten Vortrag die bisherigen Planungsschritte vor, die zur Vertragsgestaltung mit der CA Immo AG geführt hatten. Dabei trug er die Sicht des heutigen Investors vor.

Stadtrat Spallek und die „Thomsen-Bombe“

Die Seltsamkeit der „Informationsveranstaltung“ fiel nur Insidern des „Stadtentwicklungstheaters“ Mauerpark auf. Die stille Anwesenheit des von der CA Immo AG zur Groth-Gruppe gewechselten Geschäftsführers Hendrik Thomsen in der ersten Reihe wirkte wie eine Einflußnahme und Überwachung. Weder Politik noch Compliance Management der CA Immmo AG sind bis heute je auf den Gedanken gekommen, dass ein Austausch der Verantwortlichen nach dem spektakulären Fronten-Wechsel geboten sein kann, um das Verfahren und auch handelnde Personen vor dem „Infekt der Korrumpierung“ zu schützen, und ein rechtsstaatliches Planverfahren zu schützen.

17 Jahre bis zum städtebaulichen Vertrag

Spallek ließ die Abläufe noch einmal Revue passieren: Vom ersten Entwurf des Landschaftsarchitekten Prof. Lange 1994 über die Realisierung der Bauabschnitte 1-5 im Zeitraum 1995 bis 2005 wurden 10 Jahre gebraucht. Weitere sieben Jahre vergingen bis zum Abschluß des bis heute umstrittenen städtebaulichen Vertrages, der laut Powerpoint-Projektion auf den 23.11.2012 datiert.

Der Zeitpunkt ist von Bedeutung, denn der Senat hatte in seiner Sitzung am 30.10.2012 den städtebaulichen Vertrag zwischen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, der Abteilung Stadtentwicklung, Bauen, Wirtschaft und Ordnung des Bezirksamtes Mitte von Berlin und der CA Immo GmbH beschlossen.

Rechtsgeschäftlich war zu diesem Zeitpunkt aber bereits ein Verkauf an die Groth-Gruppe getätigt (siehe: Mauerpark: Der Rubikon wurde überschritten! | 10.2.2015 | Michael Springer) – ein Umstand der noch bei einem etwaigen späteren Normenkontrollverfahren von entscheidender Bedeutung sein kann, sollte es jemals einen Aufstellungsbeschluß für einen Bebauungsplan gegen.

Flächenbilanz mit Schieflage

Spallek machte erneut seine Version der Flächenbilanz auf, die er in einer Folie zusammenfaßte: demnach geht er von „8,6 ha Grünfläche im Osten“ aus. Er schreibt dabei nicht „Pankow, oder Prenzlauer Berg“ – eine Begriffsbildung, die zugleich Ausdruck einer in der Kommunalpolitik in Berlin-Mitte verbreiteten Haltung ist. „10,5 Hektar Gewerbe im Westen“ markieren Spalleks seltsame Eingangsbilanz.

Die Planung sieht danach günstig für das Grün aus: 15,6 ha Grünflächen incl. 2 ha grünverträgliche Nutzungen sollen entstehen, einschließlich der sog. Mauerparkerweiterungen. Und 3,5 ha Wohnen sollen dafür in Anspruch genommen werden.

Was Spallek verschweigt: das was als „Gewerbe“ bezeichnet wird, ist seit 1994 im Flächennutzungsplan und im aufwändig durch Gutachten und Umweltgutachten untersetzten Landschaftsprogramm als Grünzug von übergeordneter Bedeutung ausgewiesen.
Das „Gewerbe“ im umstrittenen nördlichen Teil nimmt auch nur Teilflächen ein – und planungsrechtlich handelt es sich lediglich um eine „geduldete Nutzung“. Stadtplaner finden für derartige Nutzungen mit Baulager, Schuppen, Materiallager und kleinere Werkstätten auch ein treffenderes Wort: Stadtgerümpel.

Das Bezirksamt Berlin-Mitte hatte diese wilde Nutzung über lange Jahre geduldet, diese konnte sich nach und nach zum Faustpfand des Flächeneigners CA Immo AG entwickeln, nachdem das Land Berlin einen Flächenankauf 1999 aufgrund der Finanzlage der Stadt noch abgelehnt hatte.

Spallek und Laduch als Flächennutzungsplaner

Spallek und Laduch erläuterten noch einmal die komplizierte Flächenbilanz und die Lage von Erweiterungsflächen. Dabei nahmen beide eine ausschließlich „vorhabenbezogene Sicht“ ein. Die durch die Flächennutzungsplanung Berlins vorgegebene „stadträumliche Perspektive“ wurde abermals völlig ausgeblendet.

Kristina Laduch ist schon seit Bürgermeister Zellers Zeiten im Amt, und hat im Jahr 2000 rechtwidrige sanierungsrechtliche Genehmigungen für ein Geschäftshaus in der Münsstraße erteilt. Als Stadtplanungsamtsleiterin ist sie nicht unumstritten, und war schon zeitweilig vom Dienst suspendiert. Bankkaufmann und Diplomkaufmann Carsten Spallek fehlt wie vielen in Berlin an entscheidender Stelle in der Stadtplanung tätigen Politikern der Blick für Planungsrecht und Raumbedeutsamkeit. Er wird damit zur idealen Ansprechpartner für Investoren, die sich über parlamentarisch und gesetzlich abgesicherte Planungsrechte hinwegssetzen wollen.
Weder Spallek noch Laduch waren sich des Umstands gewahr, dass sie im Rahmen ihrer Planungsaktiitäten längst die „Ebene der raumbedeutsamen Flächennutzungsplanung“ beschritten haben, und Planungen mit Tragweite für ganz Berlin in Gang setzen wollen.

Dank der Publikumsnachfrage konnte man zumindest erahnen, wie problematisch die Lage längst ist. Frau Kienitz, Gruppenleiterin in der “Verbindlichen Bauleitplanung” im Nachbarbezirk Pankow, die gleichzeitig rund 110 Bebauungspläne zu bearbeiten hat, mahnte öffentlich eine „bessere Koordinierung mit dem Bezirk Pankow“ an.

Eine Lüge: „Die Fläche war nie Grünfläche!“

Spallek verstieg sich in seiner öffentlichen Darstellung jedoch zu einer Lüge: „Die Fläche war nie Grünfläche!“ Nach Spalleks Auffassung war die Fläche seit 1872 Bahngelände und zu Letzt „Gewerbefläche“. Spallek machte sich damit die falsche „Objektivierung“ des Investors zu eigen, obwohl gerade ein Baustadtrat zur Unparteilichkeit und Neutralität angehalten ist.

Schlimmer noch: Spallek hatte im Jahr 2014 selbst die Rodungsarbeiten auf der betreffenden Fläche genehmigt ( Mauerpark: Planverfahren abgeknickt durch Technik | 5.3.2014 | Pankower Allgemeine Zeitung ).

Keine Antwort auf drei Fragen sind auch drei Antworten

Auf drei Fragen der Redaktion gab es von Stadtrat keine Antwort:

– Ist der Vorhabenträger Groth u-Invest Elfte GmbH & Co Gleimstraße KG rechtskräftig im Grundbuch eingetragen?
– ist der vorhabenbezogene Bebauungsplan nach §13 Baugesetzbuch überhaupt zulässig?
– Ist das vorgesehene Erschließungskonzept mit den Anforderfungen des §4 der Bauordnung Berlin vereinbar?

Spallek mochte sich nicht äußern, da möglicherweise ein „Gerichtsverfahren“ anhängig sei. Tatsächlich wurden „Fachaufsichtsbeschwerden“ und mögliche spätere Normenkontrollanträge angekündigt. Die Nichtbeantwortung der Fragen schuf jedoch weiteren Aufschluß darüber, in welch „wackeligen Zustand“ das laufende Planverfahren ist.

Weitere Einzelaspekte und Kuriositäten

Ein Mitarbeiter des Stadtplanungsamtes Berlin-Mitte mußte auch öffentlich erklären, dass die Eigentumsfrage am „Gleimtunnel“ noch nicht geklärt sei. Dies ist ein hochinteressanter Aspekt, denn die CA Immo AG hat im Rahmen der Privatisierung des Bundeseisenbahnvermögens, und Übertragung in die Vivico Real Estate GmbH, die 2007 von der CA Immo AG gekauft wurde, sind Brücken und Tunnel über öffentlichen Straßen vermögensrechtlich nicht eindeutig zugeordnet worden.
Dies kann nun dazu führen, dass es zunächst keine öffentlich-rechtlich zu genehmigende Grundstückszufahrt für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gibt. Die Groth u-Invest Elfte GmbH & Co Gleimstraße KG hat damit nun auf lange Zeit ein im Sinne der Bauordnung von Berlin „nicht erschlossenes Grundstück“. Das Planverfahren wäre vollends gescheitert.

Stadtrat Spallek zeigte ganz unbeabsichtigt seine gefährliche städtebauliche Inkompetenz, als er sich zum Thema des „Kreisels“ vor dem Gleimtunnel äußerte: „Dies soll ein Stadtplatz werden, der dem Quartier neue Identität verleihen soll!“.

Der von einem Ingenieurbüro aus Werder entworfene „Kreisel“ hat die Dimensionen einer Verkehrsinsel in Brandenburger Vorortstädten Berlins. Der Kreisel verlangsamt den Verkehr, macht aus der überörtlichen Verbindungsstraße Gleimstraße eine „Erschließungsstraße“ – eine verkehrsplanerische Umwidmung, die kaum durch „vorhabenbezogene Bebauungspläne“ erfolgen kann.
Der „Verkehrsplaner“ äußerte sich persönlich, und plante auch munter eine Beseitigung des Kopfsteinpflasters im Gleimtunnel und dessen Asphaltierung. Dabei führte er eine „Erleichterung des Radverkehrs an“. Offenbar ist dem Herrn, der nicht einmal eine Bauvorlageberechtigung zu haben hat entgangen, dass es längst zwei Angebotsstreifen für Radfahrer im Gleimtunnel gibt.
Offenbar ist dem Herrn auch nicht klar, welches unmittelbare Verkehrsrisiko sein „Kreisel“ für Radfahrer schafft.

Lärmschutzgutachter mit Schwächen

Angesprochen auf die Lärmschutzfragen am Moritzhof offenbarte der von der Groth-Gruppe eingesetze Gutachter Schwäche. Ihm waren nur zwei von aktuelle vier Ziegen aufgefallen. Auch über die Zahl und Anwesenheit von Kindern und Jugendlichen auf dem Moritzhof und den angrenzenden Freiflächen bestanden gravierende Differenzen.
Die Lärmgutachter haben auch das Motiv für die Riegelbebauung geliefert, und sich dabei auf geltende Normen und Regeln berufen. Allerdings wurden zwei wichtige Aspekte ausgelassen: die Gleisanlagen liegen erheblich tiefer als das zu planende Niveau der Erdgeschosse. Ferner fahren Züge im Bereich des Nordkreuz nur mit niedrigen Tempo.

Eine Drohung zum Schluß, die keine ist

Spallek hatte zum Ende der Veranstaltung noch einmal eine Drohung parat, die nicht explizit ausgesprochen wurde. Wie schon auf der ersten Info-Veranstaltung (außerhalb des formellen Verfahrens), die auf Beschluß der BVV-Mitte zustande kam, wurde das „Menetekel“ eines fortbestehenden Gewerbegebietes in die Wand gemalt.
Spallek selbst blieb vorsichtig: „was ich mir nicht wünsche ist, ….!“. Doch auf Spalleks Nachfrage wiederholte Groth die Drohung, eine Nutzung als Gewerbegebiet fortzusetzen.

Mit der Drohung wurde inzwischen die ganze Hybris der Hauptbeteiligten offenbar: ein amtierender Baustadtrat in der Bundeshauptstadt Berlin droht mit der Fortsetzung einer „seit langem widerrechtlich geduldeten Gewerbenutzung“ auf einer im Flächemnutzungsplan festgelegten „überörtlichen Grünverbindung“ und „Klimaachse“.

Und ein formell noch nicht im Grundbuch eingetragener Vertreter einer „Groth u-Invest Elfte GmbH & Co Gleimstraße KG“ droht auf einem baurechtlich nicht erschlossenen Grundstück mit einer Fortsetzung einer nicht genehmigten (sondern bisher geduldeten) Gewerbenutzung, für die er schon im Vorgriff die Baufreimachung veranlaßt hat.

Offenbar befinden sich entscheidende Akteure längst in einem „überparlamentarischen Wahnsystem“.

Kommentar: Bürger schützt euren Flächennutzungsplan!

Der „Fall Mauerpark“ wird noch in die Baugeschichte des deutschen Planungsrechts eingehen! Der Fall zeigt klar de Konsequenzen einer zu weit vorangetriebenen Liberalisierung des Baurechtes auf. Die Bürgerinnen und Bürger müssen nun aufpassen, und sich schützend vor ihren Flächennutzungsplan stellen, der die letzte Verteidigungslinie gegenüber einem „politisch-performativen“ Baurecht und einem „Investoren-Baurecht“ ist.

Die Bezirksverordneten in Berlin-Mitte sollten nun handeln – und mit einem Planaufstellungsbeschluß reagieren, und die „Nichtigkeit des Vorhaben- und Erschließungsplans 1-64a VE“ vorbereiten.

Das Planungsverfahren ist unrettbar mit Rechtsverstössen und unzulässigen Methoden gestaltet worden. Die Realisierung des bisherigen Vorhabens ist unabsehbar gestört und kann durch Normenkontrollanträge zu Fall gebracht werden.

Ein Neuanfang muß her und auch die neuen städtebaulichen Entwicklungsgebote beachten. Insbesondere die vorbereitete Verwaltungsvereinbarung zwischen Berlin-Mitte und dem Bezirk Pankow über eine erneute Verschiebung der Grenzlinie beider Bezirke ist ein Grund, das Thema Mauerpark als übergeordnetes Thema zu behandeln.

Eine Wohnungsbaupolitik der geregelten Innenstadtverdichtung benötigt die Festlegungen des Berliner Flächennutzungsplans – damit Baurecht nach Recht und Gesetz und transparenten Regeln für alle umgesetzt werden kann.

Der Mauerpark ist von zentraler Bedeutung für die Bezirke Berlin-Mitte und Pankow, und von zentraler Bedeutung für die Sportstadt Berlin. Auch als grünes Gegengewicht zu den immer wieder durch Festivitäten und Sicherheitsabsperrungen gesperrten Freiflächen im engeren Hauptstadtviertel rund um Reichstag und Tiergarten ist der Mauerpark unverzichtbar.

Weitere Informationen:

In der Rubrik „Dossier“ auf der Titelseite der Pankower Allgemeine Zeitung sind alle bisher erschienenen Beiträge
zum Thema Mauerpark zu finden!