Kommentar | Von Michael Springer
„Die Bürger Schildas waren gemeinhin als äußerst klug bekannt, weswegen sie begehrte Ratgeber der Könige und Kaiser dieser Welt waren. Da der Ort auf diese Weise langsam aber sicher entvölkert wurde, verlegte man sich auf eine List: Die Schildbürger begannen, allmählich ihre Klugheit durch Narrheit zu ersetzen. Dies war so erfolgreich, dass sie mit der Zeit in ihrer Narrheit verblieben und dafür genauso bekannt wurden wie ehedem für ihre Klugheit.“
423 Jahre nach Erstveröffentlichung der Erzählungen der Schildbürger ist von der modernen Steigerungsform zu erzählen: „Von den Pankower Toren.“ — Genauer noch: von den „Rot-Rot-Grünen Pankower Toren.“
Es geht um das große, städtebaulich bedeutendste Entwicklungsvorhaben in Pankow, das vom Grundstücksinvestor so benannte Projekt „Pankower Tor.“
Als das 34,3 ha große Grundstück des ehemaligen, 2016 stillgelegten Rangierbahnhofs Pankow für einen Schnäppchenpreis erworben wurde, regierte in Berlin noch der „rot-rote Rotstift“ und eine tiefgreifende Sparpolitik.
Investor Kurt Krieger und seiner damaligen Grundstücksgesellschaft war großer Stolz anzumerken, weil an herausragender Stelle ein „Pankower Tor“ den Weg in die Zukunft eröffnen sollte.
— Es liegt heute eine gewisse Tragik im Namen, denn nicht nur der Investor, sondern alle Beteiligten Akteure erkennen bald den Doppelsinn der Namensgebung, weil hehre Ziele, Versprechen und Wünsche sich mit dem eingeschlagenen Weg zur Erlangung von Baurecht und Bebauungsplans nicht realisieren lassen.
Vorhabenbezogener B-Plan / Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
Zwischen bezirklicher Sparpolitik und Beharrlichkeit des Investors wurde die Chance zur Anwendung des besonderen Städtebaurechts im April 2018 vertan, als man in völliger Verkennung der Planungsnotwendigkeiten eine „Grundsatzvereinbarung zwischen dem Bezirksamt Pankow, der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen und der Krieger Handel SE“ schloß, die eine Flächenaufteilung des Areals in vier Bereiche vorsah.
- Gebiet zwischen Mühlenstraße und Berliner Straße
- Östlich der Berliner Straße: urbanes Stadtquartier
- Westlich der Prenzlauer Promenade: Fachmarktstandort für Möbel
- Gebiet östlich der Prenzlauer Promenade mit Ringlokschuppen.
Ausgeklammert blieben die nicht im Eigentum des Investors befindlichen Flächen zwischen Stettiner Bahn und dem geplanten Fachmarkt-Standort am S-Bahnhof Pankow-Heinersdorf.
Dies fiel in die Amtszeit von Bausenatorin Katrin Lompscher (DIE LINKE), die damit die Anwendung des einzig sinnvollen öffentlich-rechtlichen Instrumentariums des besonderen Städtebaurechts zum massiven Einsatz von Städtebau-Fördermitteln des Bundes sowie von EU-Fördermitteln ausschloß.
Das ursprüngliche Junktim, Baurecht nur gegen Entwicklung der Gesamtfläche, einschließlich Ringlokschuppen und Lok-Ausbesserungswerk, zu gewähren, wurde damit baupolitisch zur Disposition gestellt — und in eine unbekannte Zukunft verschoben.
Zudem wurde verabsäumt, soziale Bodenpreise, Planungswertausgleiche und Mietbindungen rechtswirksam zu binden.
Ein fataler städtebaulicher Fehler, denn zu diesem Zeitpunkt war längst die Planung einer Tram-Linie durch das Plangebiet vorgesehen.
Eine Straßenbahn-Linie kann jedoch nicht mit öffentlichen Mitteln und Zuschüssen des Bundes einfach auf privaten Grund errichtet werden!
Das notwendige Planfeststellungsverfahren greift zudem weit über die vom Investor beplanten Flächen hinaus, und verlangt auch eine städtebauliche Lösung für die Anbindung an den Bahnhof-Pankow-Heinersdorf und die Unterquerung der A114.
In der Berliner Straße entsteht am U+S-Bahnhof Pankow ein Engpass für Fußgänger und Fahrgäste der Trams und Busse. Eine Verlegung der straßenmittig verlaufenden Tram-Gleise wird notwendig. Hierfür müssen Mittel des Steuerzahlers aufgewendet werden, die bisher der Realisierung eines Gesamt-Vorhabens auf privaten Grund geschuldet sind.
Es ist unschwer erkennbar: ohne Neuordnung der Eigentumsverhältnisse und Grundstücksrechte ist ein Ausbau der Tram-Linie gar nicht möglich.
Derzeit ist aber auch nicht klar, wie eine Tramlinie weiter durch ein noch immer planungsbefangenes Gebiet am Ringlokschuppen in Richtung Weißensee geführt werden soll.
Die bislang erkennbare Trassenplanung für die Tram-Linie dient damit bisher vorwiegend zur Erschließung des geplanten Möbel-Fachmarktes, dessen Investor offenbar auch keine besondere Absicht hat, einen nahen Zugang zum S-Bahnhof Pankow-Heinersdorf zu gestalten.
Ohne eine geregelte Bodenordnung am S-Bahnhof Pankow-Heinersdorf, ohne Festlegung übergeordneter Entwicklungsziele, kann er wohl auch nicht zu einem rechtsfähigen Bebauungsplan kommen.
Ein langer Marsch ist damit heute vorprogrammiert, der noch Jahre dauern wird, bis man erkennt, wie notwendig Städtebaufördermittel werden, um die ambitionierten Pankower Pläne und noch undefinierte und ungenutzte Chancen in Angriff nehmen zu können.
BauGB, Abwägungsgebote und Nichtigkeit von B-Plänen
Seit 2015 hat sich in Berlin eine von großen Investoren gewünschte und beabsichtigte Aushebelung des gültigen Baurechts vollzogen. Die Bebauung der Nordfläche des Mauerparks war der Präzedenzfall, bei dem übergeordnete stadtklimatische Zielsetzungen mit abgeräumt wurden.
Die nach § 1 BauGB rechtlich vorgesehenen Abwägungsgebote werden seitdem zunehmend ausgehebelt, weil man eine Verdichtung und Innenentwicklung der Stadt fördern will. Planung, Genehmigungsplanung und Planverfahren mit Bürgerbeteiligung werden zugunsten maximaler baulicher Nutzung zu „Workshop-Verfahren“ vermengt. Aus echten Einspruchrechten von Betroffenen mit „durchsetzbaren Rechtsansprüchen“ werden sogenannte „partizipative Verfahren“ mit „eingeladenen und interessierten“ Öffentlichkeiten.
Am Pankower Tor findet nun ein solches vom Investor organisiertes „Beteiligungsverfahren“ statt, das de facto die von der Landesverfassung und dem Baurecht vorgesehene Planungshoheit ganz auf „Investoren und Vorhabenträger“ verlagern soll.
Die junge Generation, die heute in den Beruf eintritt, und nicht gleichzeitig Steuern, Renten und Mieten mit „Kapital-Anlage-Renditen“ bezahlen kann, soll offenbar auch hintergangen werden: das Wort Planungshoheit wurde bereits von den Webservern der Bundeszentrale für politische Bildung gelöscht ( Link: https://www.bpb.de/nachschlagen/lexika/recht-a-z/22691/planungshoheit ). Die Transformation zum „Neustaat“ wird offenbar voran getrieben!
Mit der im April geschlossenen Grundsatzvereinbarung zwischen Bezirk, Senat und Krieger Handel SE wurden praktisch alle Abwägungsgebote zum Klimaschutz, Umweltschutz und Naturschutz ausgesetzt.
Vor allem aber wurde das Abwägungsgebot nach §1 BauGB (7) ausgesetzt, das verpflichtet, „öffentliche und private Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.“ — Der Grund: die privaten geplanten Investitionen ziehen millionenschwere Bauverpflichtungen der öffentlichen Hände nach sich, die sich faktisch selbst die Hände gebunden haben, um noch Städtebaufördermittel einsetzen zu können!
Jeglicher aufzustellender B-Plan wird damit nicht nur rechtsfehlerhaft, sondern erfüllt mehrfache Sachgründe, die zu dessen Nichtigkeit führen.
Auch die vom Investor im ersten (gescheiterten) Werkstattverfahren Zusicherungen zu „bezahlbaren Wohnungen“ mit Ziel-Mieten von 6,50 €/Quadratmeter gehören heute längst ins Reich der Fabeln. Denn die Bodenpreise und Baupreise sind seit 2014 geradezu explodiert. Eine Gelegenheit zur rechtskräftigen Vereinbarung einer „sozialen Bodenordnung“ mit festgelegten Bodenpreisen, sozialen Erwerbsklauseln (z.B. für Genossenschaften, Baugruppen) und Fördermittel-Zugängen wurde ausgerechnet von drei mit satten Mehrheiten regierenden „Rot-Rot-Grünen Pankower Toren“ verpaßt. Während heute das Volksbegehren Deutsche Wohnen & Co. enteignen startet, haben Rot-Rot-Grün in Pankow, unter Federführung von Bausenatorin Katrin Lompscher, die kommunale Planungshoheit an den Investor übereignet!
Investor in Höchstverwertungs-Not?
Das vom Investor Krieger Handel SE durchgeführte beschränkte städtebauliche Wettbewerbsverfahren hat sechs renommierte und interdisziplinäre Planerteams aus Architekten, Stadt-, Freiraum- und Verkehrsplaner:innen zusammengeführt, die seit Dezember 2020 städtebauliche Entwürfe „für ein lebenswertes, urbanes Stadtquartier“ in recht unterschiedlicher Qualität präsentieren.
Der qualitativ besonders herausragende städtebauliche Entwurf der Arbeitsgemeinschaft „Nöfer Gesellschaft von Architekten mbH, CKSA l Christoph Kohl Stadtplaner Architekten, Fugmann Janotta Partner Landschaftsarchitekten, STADT+VERKEHR Ingenieurbüro Terfort, Buro Happold“ sieht eine besonders hohe bauliche Verdichtung vor.
Dipl.-Ing. Tobias Nöfer, der sich heute als Architekt an vielen Orten in Berlin bewährt, hat eine neue Solidität, Materialität und Opulenz im Bauen vorangetrieben. Mit seiner neo-klassizistischen Haltung sorgt er für viel Zuspruch in Berlin, bei echten Investoren, die in Qualitäten denken.
Nöfer hat vermutlich schon lange in Pankow vorgearbeitet, denn einige schwierige städtebauliche Details wurden besonders kreativ und solide gelöst:
– die Querung der Berliner Straße durch den Panke-Trail,
– die Einbindung des Parks und der Durchgang in Richtung Hadlichstraße
– die Unterführung der Tramlinie unter der A114
– die Setzung städtebaulicher Akzente
– und die kluge, längst fällige Positionierung von Hochhäusern.
Die neuen Pläne werden die Erwartungswerte und den Wert des Baulands im Pankower Umfeld enorm steigen lassen. Der fehlende Umweltausgleich und die Bebauung der Kaltluftschneise kosten dagegen viel Geld für die zu planenden Umwelt- und Klimaschutz-Ausgleichsmaßnahmen.
Der Investor steht nun unter Höchstverwertungs-Druck, wenn er seine infrastrukturellen Zusagen und für „bezahlbare Wohnungen“ einhalten will.
Vor allem wird das kommende B-Plan-Verfahren erschwert, weil weder Bezirk noch Berliner Senat Haushaltsvorsorge für die flankierenden und nachfolgenden städtebaulichen Maßnahmen getroffen haben. Selbst elementare Grundstücksfragen werden noch in das Planverfahren hinein wirken und es weiter verzögern.
Der lange Marsch der Pankower Toren
Für die „Rot-Rot-Grünen Pankower Toren“ geht der lange Marsch der stadtentwicklungspolitischen Verzögerungen damit noch jahrelang weiter.
Wenn der Investor im im Juni einen Sieger-Entwurf kürt, muss die Politik klären, wie sie die notwendigen flankierenden Maßnahmen zum Bau der Tram, zur Einbindung des U-Bahnhofs und Umsteigepunktes am S-Bahnhof Pankow und die Anbindung zum S-Bahnhof Pankow-Heinersdorf aus öffentlichen Mitteln finanzieren will, die auch Voraussetzungen für einen zu genehmigenden bzw. genehmigungsfähigen B-Plan-Entwurf sind.
Die baupolitischen Ziele der Wohnungspolitik, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ruhen bisher allein auf der Zusage des Investors.
Wohnungen mit Tiefgaragen, wie sie im Entwurf der „Arge Nöfer & Planungspartner“ angedacht sind, sorgen nicht nur für höhere Baukosten, sondern sind auch möglicherweise wegen der Brandgefahren von E-Fahrzeugen, Hybrid- und Wasserstoff-Antrieben keine geeignete Lösung.
Die Regierungsfähigkeit der drei Parteien steht in Frage! Sie müssen begründen, warum sie zwar in der Lage sind, in Pankow einen Klima-Notstand auszurufen, aber bei einem so bedeutenden städtebaulichen Vorhaben keine rechtlichen Voraussetzungen schaffen, um Klimaschutz- und Ausgleichsmaßnahmen mit EU-Fördermittel für Klimaschutz, Energie und Bauen in Anspruch nehmen zu können. Das Kissingenviertel ist laut Umweltatlas bereits heute vierfach belastet: Lärm, Luftschadstoffe, Grünflächenversorgung und Bioklimatische Belastung.
Die aktuelle Klage des Naturschutzbundes Deutschland e.V. (NABU) wegen der Mißachtung des Bundesnaturschutzgesetzes beim Artenschutz der Kreuzkröten tut ein Übriges, den vorhersehbaren „langen Marsch der Pankower Toren“ abermals um eine Dekade zu verlängern!
Erst wenn die Planungsperspektive für das Gebiet östlich der Prenzlauer Promenade mit Ringlokschuppen geklärt und das Planfeststellungsverfahren für die Tram-Linie gesichert ist, kann es auch mit der Planung am Pankower Tor weiter gehen!
