Von Bastian Kissing

Die derzeit hohen Zinsen motivieren zwar nicht zum Immobilienerwerb, denn aktuell liegen die Bauzinsen zwischen 3,9 und 4,6 Prozent und die EZB hat kürzlich den für die EU geltenden Leitzins auf 4,5 Prozent erhöht. Doch die weiteren Entwicklungen geben aufgrund der schwierigen wirtschaftlichen Lage kaum Anlass zur Hoffnung auf baldige Besserung. Ein weiteres Warten auf einen günstigen Zeitpunkt könnte damit lang werden.

Nachvollziehbar ist deshalb eine sofortige Sondierung des Immobilienmarktes für kommende Eigentümer, zumal die bewährten Methoden, den Immobilienkredit und die Baufinanzierung zu senken, auch unter diesen Umständen greifen. In diesem Ratgeber unterstützen wir unsere Leser bei ihrem Traum vom Eigenheim zu finanzierbaren Kosten.

Mit einem Vergleichsportal die besten Angebote finden

Die Methode, allein auf das Beratungsgespräch der Hausbank zu setzen, hat ausgedient. So mag die Konsultation zwar gründlich sein, weswegen sie sich als Ergänzung immer noch lohnt. Doch an günstigere Angebote kommen Kunden heute durch einen Anbietervergleich, denn die Hausbank berät immer nur zu den eigenen Angeboten.

Auf den Immobilienkredit und die Baufinanzierung spezialisierte Dienstleister finden unsere Leser unter anderem auf www.baufi24.de. Diese Vergleichsportale listen die attraktivsten Angebote gleich mehrerer Banken nach den gewünschten Eckdaten auf und übernehmen die Abwicklung mit dem
Kreditgeber.

Eine hohe Eigenkapitalquote überzeugt die Banken

Die Aufnahme von Darlehen ist für den Erwerb von Immobilien der übliche Weg, der von 89 Prozent aller Eigentümer beschritten wird. Doch Experten raten davon ab, sich ganz auf den Kredit zu verlassen. Wer keinen Eigenanteil mitbringt, muss die volle Darlehenssumme tilgen und bringt die Bank dazu, das Ausfallrisiko hoch zu taxieren, was die Zinskosten in die Höhe schnellen lässt. Eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent sollte es mindestens sein, und wer es schafft, 40 Prozent der Darlehenshöhe aus eigenen Mitteln zu stemmen, kann die Kreditkosten um bis zu einem Prozent pro
Monat senken. Für die Einbringung von Eigenkapital eignen sich neben den verfügbaren Ersparnissen unter anderem Wertpapiere, Wertsachen, Bausparverträge und Lebensversicherungen.

Zweiter Kreditnehmer

Üblicherweise zieht man mindestens zu zweit in das Eigenheim und teilt ein gemeinsames Interesse am neuen Haus. Deshalb empfiehlt sich ein gemeinsamer Kreditantrag, sodass die Bank bei einer Haftung über eine doppelte Sicherheit verfügt. Das geringere Ausfallrisiko wirkt sich nach einer Verivox-Studie erheblich auf die Zinskosten aus, denn diese fallen bei einem Immobiliendarlehen zu zweit um durchschnittlich 31 Prozent geringer aus.

Welche Fördergelder sind möglich?

Es ist kein Geheimnis, dass der Bund im Zuge der Energiewende Maßnahmen unterstützt, die zur Einsparung von Strom beitragen und dazu dienen, sich selbst auf Basis von regenerativer Energie zu versorgen. Die PV-Anlagen auf den Dächern von immer mehr Häusern sind die sichtbarsten
Anzeichen für diesen Trend. Förderkredite können Bauherren von der KfW und dem BAFA sowie von regionalen Förderbanken beantragen. Weitere Subventionen winken bei familienfreundlichen und barrierefreien Bauprojekten.

Eine Eigenbeteiligung hat viele Gesichter

Zwar sind die Zeiten schon lange vorbei, in denen Eigentümer sich selbst um den Hausbau kümmerten. Doch in der Eigenbeteiligung lebt zumindest ein Teil dieser Tradition fort. Bauherren können auf diese Weise beim Hausbau tatkräftig mit anpacken oder handwerklich versierte Freunde und Bekannte um eine entsprechende Mithilfe bitten.

Für diese Tätigkeiten eignen sich vor allem Leistungen von überschaubarer Komplexität, die keine ordentliche Ausbildung verlangen wie die Bodenverlegung, Malen und Tapezieren sowie Gartenarbeiten. Wichtig ist, dass keine schwerwiegenden Fehler passieren, da Eigentümer leicht auf den Kosten sitzenbleiben.

Welches Immobiliendarlehen sollte gewählt werden?

Eigentümer können zwischen mehreren Kreditarten wählen. Die erste Wahl besteht darin, ob der Zinssatz fest oder variabel sein soll. Die meisten Eigentümer favorisieren den festen Zinssatz,
weil er ihnen Sicherheit vor Erhöhungen bietet und die Kalkulation bei der Tilgung erleichtert. Dennoch haben feste Zinssätze auch Nachteile, da Eigentümer nicht von sinkenden Zinskosten profitieren können. Außerdem lassen sich Banken die Garantie auf eine lange Sollzinsbindung gern etwas kosten und verlangen im Endeffekt mehr als für variable Zinssätze, die Kreditgebern
größere Freiräume eröffnet.

Greifen Bauherren und Kreditnehmer zu einem endfälligen Immobiliendarlehen, zahlen sie nur die monatlichen Monatszinsen und müssen am Ende der Laufzeit den Kreditbetrag in Gänze zurückzahlen. Dieses Modell ist allerdings trotz der größeren finanziellen Freiräume, zum Beispiel für mögliche Investitionen, weniger beliebt, weil die Verantwortung für Eigentümer groß ist, die Darlehenssumme am Fälligkeitstag verfügbar zu haben. Bis zur Tilgung des endfälligen Darlehens bleibt der Schuldenberg zudem gleich. Allerdings ist die vorzeitige Tilgung meistens umstandslos möglich.

Diese Kreditmöglichkeiten haben Eigentümer:

• Reduzierung der Grundsteuer
• Umgehung von Bereitstellungszinsen
• Flexible Sonderkonditionen
• Wege zum Sparen.
  

Reduzierung der Grundsteuer

Eigentümer sind in Deutschland zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet. Doch es gibt Ansatzpunkte, die Steuer zu senken, indem die Immobilie und das Grundstück separat voneinander erworben werden. Weiterhin lässt sich der Wert des Grundstücks, der als Gradmesser für die Höhe der Steuern herangezogen wird, dadurch reduzieren, indem das bewegliche Inventar ebenfalls getrennt vom
Grundstück ausgewiesen wird.
Bewegliches Inventar sind sämtliche nicht in die Wohnung eingebundenen Einrichtungsgegenstände wie Einbauküchen, Möbel, Haushaltsgeräte, Swimmingpools, Unterhaltungselektronik, Fernsehgeräte, Alarmanlagen und Parabolantennen.

Umgehung von Bereitstellungszinsen

Wer ein Immobiliendarlehen beantragt und die Bank mit dem Beginn der Vertragslaufzeit zu lange warten lässt, riskiert, dass diese in Form von Bereitstellungszinsen Aufschläge auf die Zinskosten erhebt. Diese bewegen sich üblicherweise im Rahmen von 0,25 Prozent und werden je nach Vertrag und Anbieter nach drei, sechs oder zwölf Monaten erhoben.

Die meisten Eigentümer achten zwar darauf, diesen Zeitrahmen für den Abruf des Kredits einzuhalten. Ein gewisser Spielraum ist aber geboten, um unnötige Kosten zu verhindern, denn oft sind unvorhergesehene Zwischenfälle wie ein Baustopp aufgrund von Lieferengpässen der Grund für die Sonderzinsen.

Flexible Sonderkonditionen

Gelingt es Eigentümern, das Darlehen schneller zurückzuzahlen als geplant, bedeutet dies eine erhebliche Senkung der Gesamtkosten für die Tilgung der Monatszinsen. Das Recht auf eine vorzeitige Sondertilgung kann sich damit lohnen, wenn sich während der Kreditlaufzeit ein warmer Geldregen einstellt. Realistische Möglichkeiten dafür sind ein beruflicher Aufstieg, Erbschaften,
Schenkungen und Aktiengewinne. Umgekehrt schützen vereinbarte Ratenpausen vor möglichen Liquiditätsproblemen, während bedarfsgerechte Anpassungen des monatlichen Tilgungssatzes
Kreditnehmern eine größere Flexibilität bescheren. Die Kehrseite dieser Sonderkonditionen besteht darin, dass diese zumeist etwas kosten und sich schnell in höheren Monatszinsen wiederfinden.

Wege zum Sparen gibt es viele

Wie interessierte Eigentümer erkennen können, ist die Anzahl an bewährten Methoden bei der Baufinanzierung groß. In der Summe können diese einen erheblichen Spareffekt bewirken, sodass es sich auch angesichts der enormen Gesamtkosten, die mit der Eigenheimfinanzierung verbunden sind, lohnt, die Chancen dafür zu ergreifen.