Interview mit Miriam Zaunbrecher
Von Alexandra Reppe
Mit Inkrafttreten des neuen Gebäudeenergiegesetzes (GEG) im November 2020, welches den Rahmen für die Energieeffizienz bei Sanierungen und Neubauten vorgibt, kamen neue Verpflichtungen auf Bauherren und Vermieter zu. Nicht zuletzt durch steigende Energiepreise gewinnt die sogenannte Energieeffizienzklasse eines Hauses immer mehr an Bedeutung.
Doch wie kann man ein Haus überhaupt so bauen, dass es das notwendige Maß an Energieeffizienz mitbringt? Darüber haben wir mit Miriam Zaunbrecher, einer Online Marketing Managerin des Unternehmens „objego” gesprochen. Für diese verfasst sie seit drei Jahren Fachtexte über Themen wie Immobilien, Nebenkosten und Vermietung und ist zudem für die Betreuung der Website verantwortlich.
Die Gründung von objego fand bereits im Jahr 2020 statt, mit dem Ziel, die private Verwaltung von Immobilien grundlegend zu verändern. Erreicht werden sollte das unter anderem durch die Anpassung an die Bedürfnisse einer modernen Vermieter-Generation, aber auch durch die umfassende Digitalisierung. Dabei liegt der Fokus auf einer benutzerfreundlichen und intuitiv bedienbaren Software, die zur Vereinfachung täglich anfallender Aufgaben von Vermietern beitragen kann.
Alexandra Reppe: Willkommen, Frau Zaunbrecher. Sie beschäftigen sich oft mit Themen, die das Bauen und Vermieten energieeffizienter Gebäude betrifft. Was bedeutet eigentlich „energieeffizientes Bauen“ und was muss dabei beachtet werden?
Miriam Zaunbrecher: Das energieeffiziente Bauen heißt nichts anderes, als dass der Fokus auf den kleinstmöglichen Energieverbrauch beim Bauen und Betreiben eines Bauwerks gerichtet wird. Dazu zählen unter anderem Faktoren, wie die Warmwasserbereitung, das Heizen, die Lüftung und die Kühlung. Eine hohe Bedeutung hat in diesem Zusammenhang das Gebäudeenergiegesetz (GEG), weil dieses genau vorschreibt, wie viel Gas, Strom, Heizöl und Co. von einem energieeffizienten Haus verbraucht werden darf. Auf unserer Website haben wir dazu die damit in Zusammenhang stehenden Energieeffizienzklassen einfach erklärt.
Alexandra Reppe: Soviel zur Theorie. Doch welche Schritte muss man konkret einleiten, wenn man den Bau eines solchen Gebäudes anstrebt?
Miriam Zaunbrecher: Um das zu verstehen, muss man zunächst wissen, welche Maßnahmen den Energiebedarf eines Gebäudes optimieren können. Dazu zählt in erster Linie, dass eine kompakte und massive Bauweise angestrebt wird. Wenig Verlust von Wärme muss durch eine gute Wärmedämmung gewährleistet sein, gleichzeitig ist es wichtig, dass die Luft- und Winddichtheit des Gebäudes erzielt wird.
Einen großen Stellenwert hat in diesem Zusammenhang heute die Nutzung von erneuerbaren Energien. Eine intelligente und sparsame Anlagentechnik ist beispielsweise durch Heizung und Belüftungsanlage gegeben.
Wärmeverluste vermindern
Alexandra Reppe: Können Sie hier noch etwas genauer werden? Welche Kriterien machen beispielsweise eine kompakte Bauweise aus und wie kann wenig Wärmeverlust erzielt werden?
Miriam Zaunbrecher: Ja. Für Bauherren und -firmen ist es wichtig, dass ein energieeffizientes Gebäude sowohl platzsparend als auch kompakt gebaut sein muss. Das bedeutet: Je offener und weiter die Räume, desto schlechter wird die Energiebilanz am Ende ausfallen. Stellen Sie sich stattdessen ein quaderförmiges Gebäude vor, dessen Ausrichtung nach Süden hin geht und mit dem dadurch viel Sonnenlicht eingefangen werden kann. Diese Bauweise wird als kompakt bezeichnet und wirkt nicht zuletzt dem Flächenfraß beim Bauen entgegen, der unserer Umwelt so sehr schadet.
Wenig Wärmeverlust und Hitzeentwicklung wird vor allem dann ermöglicht, wenn nicht ständig ein Nachproduzieren von Wärme erforderlich ist. Aus diesem Grund ist es bei einer Sanierung so wichtig, dass sowohl für eine ausreichende Dämmung als auch für eine effiziente Heizungsanlage gesorgt wird. Im Falle von Neubauten hilft die massive Bauweise, weil dadurch viel Wärme gespeichert und das Auskühlen der Innenräume verhindert wird. Vergessen sollte man jedoch keineswegs die gute Wärmedämmung für Dachflächen, Wände, Keller und ähnliche Bereiche des Hauses.
In den Sommermonaten heizen sich die Räume vieler Häuser schnell auf. Verhindert werden kann auch das durch die Errichtung eines Massivbaus, der in besonders sonnigen und warmen Regionen zusätzlich durch einen Sonnen- und Wärmeschutz ergänzt werden sollte. Wichtig ist es immer, beim Bauen und Sanieren ein Ziel im Auge zu behalten: Dass später so wenig wie möglich geheizt oder gekühlt werden muss.
Eine Dämmung kann noch so gut sein. Wenn das Gebäude nicht ausreichend dicht ist, erfüllt sie ihren Zweck nicht oder nur unzureichend. Durch hochwertige Türen und dreifachverglaste Fenster entsteht kein unnötiger Luftaustausch. Somit sind auch Feuchtigkeitsschäden, die langfristig Schimmel hervorrufen können, viel unwahrscheinlicher. Vergessen sollte man dabei jedoch nicht, dass Frischluft eine hohe Bedeutung für den Wohnkomfort hat. Deswegen benötigt das Gebäude stattdessen ein gutes Lüftungskonzept mit spezifischen Anlagen.
Alexandra Reppe: Erneuerbare Energien – ein Begriff, der heutzutage in aller Munde ist. Gibt es für Bauherren überhaupt immer die Möglichkeit, in ausreichendem Maß über diese zu verfügen?
Miriam Zaunbrecher: Ja, denn bereits beim Bauen kann weitestgehend auf die Nutzung fossiler Brennstoffe verzichtet werden. Allerdings ist es meist vom Standort abhängig, welche Energien wirklich eingesetzt werden können. So lassen sich Solar- und Photovoltaikanlagen naturgemäß am besten an sonnigen Standorten verwenden. Auch der Einsatz einer Wärmepumpe zählt zu den umweltfreundlichen Alternativen.
Für einen energiesparenden Betrieb sollte eine möglichst flexible Steuerung von Heizung, Lüftung, Kühlung und anderen Geräten gewährleistet sein. Durch intelligente Lösungen können gleich mehrere Aufgaben miteinander verbunden werden, wie zum Beispiel eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. So lässt sich die maximale Wärmeenergie im Gebäude halten.
Alexandra Reppe: Worauf kommt es neben geeigneter Technik noch an, um energieeffiziente Baukonzepte umsetzen zu können?
Vom Energieeffizienzhaus zum Passivhaus
Miriam Zaunbrecher: Daneben kommt es hauptsächlich auf die verwendeten Materialien und Baustoffe an. Einige dämmen besser als andere und sorgen deswegen für ein höheres Maß an Energieeffizienz. Vor allem Holz ist an dieser Stelle ein wichtiger Baustoff. Es gibt jedoch auch solche, die kaum Energie im Rahmen von Herstellung und Transport verbrauchen und deswegen auf andere Art und Weise energieeffizient sind. Bekanntermaßen zählen dazu Leichtbetonbaustoffe, wobei Bauherren darauf achten sollten, dass diese regional hergestellt wurden.
Für Bauherren ist es nicht immer einfach, sich einen umfassenden Überblick über sämtliche verfügbare Baustoffe zu verschaffen. Gesagt sei deswegen an dieser Stelle, dass man grundsätzlich mit fast jedem Baustoff energieeffizient bauen kann. Worauf es ankommt, ist das jeweils genutzte Gesamtkonzept.
Alexandra Reppe: Um welche Baukonzepte handelt es sich dabei und kann man sich tatsächlich immer frei zwischen diesen entscheiden, wenn man ein Haus bauen möchte
Miriam Zaunbrecher: Im Rahmen unserer Arbeit mit Bauherren und Vermietern begegnen uns immer wieder bestimmte Konzepte, die sich zum energieeffizienten Bauen eignen. Dazu gehört zum Beispiel das sogenannte Passivhaus. Dieses weist eine besonders starke Dämmung auf, sodass es fast ohne zusätzliche Heizenergie auskommt. Daher rührt auch der Name, denn das Haus sollte möglichst passiv – allein durch Sonneneinstrahlung – erwärmt werden. Erreichen kann man das bautechnisch gesehen durch große Fensterfronten im Süden. Durch diese kann Sonne in das Haus gelangen und es aufwärmen. Keine oder nur sehr kleine Fenster sollten auf der Nordseite eingebaut werden.
Ein weiteres beliebtes Baukonzept ist das Nullenergiehaus. Dieses entspricht weitestgehend dem Passivhaus, wobei jedoch eine ausgeglichene Energiebilanz den entscheidenden Unterschied macht. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn ausschließlich Strom verbraucht wird, der vom Haus selbst erzeugt wurde. Wichtig dabei: Strom, den man im Alltag, beispielsweise durch Haushaltsgeräte verbraucht, findet dabei keine Berücksichtigung.
Energieautarke Gebäude kommen gänzlich ohne eine externe Energieversorgung aus und benötigen deswegen nicht einmal einen Gas- oder Stromanschluss. Hierbei wird also sichergestellt, dass sogar der Strom für TV, Waschmaschine und Elektroauto vom Haus selbst produziert werden kann.
Wenn man ein Haus bauen möchte, sollte man sich grundsätzlich immer darüber informieren, welche Konzepte in der jeweiligen Gegend umgesetzt werden können. Es gibt noch einige weitere Konzepte, wobei man vorsichtig sein sollte, wenn diese offenbar nur von einem einzigen Anbieter umgesetzt werden. Nicht selten handelt es sich dabei im Grunde um Standardlösungen, die sich nur geringfügig von anderen Konzepten unterscheiden. Grundsätzlich sind diese zwar nicht als schlechter, aber eben auch nicht als besser zu verzeichnen. Möglicherweise verlangen die Anbieter jedoch mehr Geld dafür.
Alexandra Reppe: Wo sehen Sie persönlich wichtige Vor- und Nachteile beim energieeffizienten Bauen?
Miriam Zaunbrecher: Wenn das energieeffiziente Bauen richtig umgesetzt wird, hat es viele Vorteile. Dazu gehört, dass eigene Energiekosten gespart und gleichzeitig der Wert der Immobilie maßgeblich gesteigert werden kann. Eine immer größere Bedeutung haben zudem der Umweltschutz und nicht zuletzt eine Steigerung des persönlichen Wohnkomforts.
Entscheidet man sich zum Beispiel für die Anbringung von modernen Photovoltaikanlagen auf dem Dach, kann man sich damit weitestgehend unabhängig von Energiedienstleistern machen und so das Risiko minimieren, von Energiepreiserhöhungen betroffen zu sein. Ein wichtiges Thema sind in dem Zusammenhang natürlich auch die Fördergelder.
Dennoch gilt das energieeffiziente Bauen als vergleichsweise kostenaufwendig, zumal die Einhaltung strenger Auflagen notwendig ist. Da die Planung und Umsetzung energiesparender Maßnahmen teilweise komplexes Fachwissen erfordert, sollten Bauherren immer mit Energieexperten zusammenarbeiten. Diese sind mit den gesetzlichen Bestimmungen vertraut und so in der Lage, geeignete Maßnahmen vorzuschlagen.
Fördergelder und geförderte Baustandards
Alexandra Reppe: Kommen wir nochmal auf das Thema Fördergelder zurück: Welche gesetzlichen Vorgaben und Förderstandards müssen dafür erreicht werden?
Miriam Zaunbrecher: Die Bundesregierung nutzt grundsätzlich zwei Werkzeuge, um energieeffiziente Baumaßnahmen voranzutreiben. Damit sind auf der einen Seite die Förderungen gemeint, die über KfW-Bank oder Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle laufen, und andererseits die gesetzlichen Vorgaben, die im GEG festgehalten sind. Daraus abgeleitet ergeben sich wiederum die wichtigsten Standards, die man als Bauherr beachten muss.
Für viele Bauteile werden vom GEG Mindestdämmwerte vorgeschrieben, die zu erreichen sind. Hält ein Haus exakt diese Werte ein, gilt es als sogenanntes Referenzgebäude für die KfW-Standards. Das KfW-Effizienzhaus 40 verbraucht höchstens 40 Prozent der Primärenergie des Referenzgebäudes. Ob das der Fall ist oder nicht, muss immer rechnerisch ermittelt werden.
KfW-Energieeffizienzhäuser 40 Plus erfüllen den KfW-40-Standard, verfügen aber zusätzlich über eine stromerzeugende Anlage, wie zum Beispiel eine Photovoltaikanlage. Wichtig ist, dass ein Stromspeicher vorhanden ist. Der Stromverbrauch und die -erzeugung müssen zudem nachweisbar sein. Vorgeschrieben ist dafür außerdem eine Lüftungsanlage, die über eine Wärmerückgewinnung verfügt.
Alexandra Reppe: Ihren bisherigen Ausführungen entnehme ich, dass das effiziente Bauen bereits mit der richtigen Planung eines solchen Gebäudes beginnt. Wie könnte diese konkret aussehen und worauf müssen Bauherren unbedingt achten?
Miriam Zaunbrecher: Ein gutes Energiesparkonzept zeichnet sich dadurch aus, dass bereits in der Planung alles bedacht wird, bevor die eigentliche Bauphase startet. Wichtig sind hierbei bereits Aspekte, wie die Ideenfindung des Bauherrn und ein darauf basierender erster Architekten-Entwurf. Zum Beispiel verfügen diese über die nötige Expertise, um einen kompakten Grundriss zu planen, wobei die jeweiligen Standortgegebenheiten von Anfang an mitbedacht werden.
Dazu zählen zum Beispiel die Durchschnittstemperaturen, Sonneneinstrahlung, Bodenbeschaffenheit sowie umliegende Häuser in der nahen Umgebung. Zudem kann in diesem Prozess bereits die sparsame Umsetzung geplant werden.
Alexandra Reppe: Was ist bei der Zusammenarbeit von Bauherren mit Bauleitung und Gewerken zu beachten?
Miriam Zaunbrecher: Hierbei kommt es vor allem auf eines an: die gute Abstimmung untereinander. Es ist wie mit jedem gemeinsam durchgeführten Projekt: Damit dieses zum gewünschten Ergebnis führen kann, ist es wichtig, dass alle Anliegen und Wünsche bereits zu Beginn offen miteinander kommuniziert werden. Andernfalls kann es später zu Streitigkeiten kommen, die den Bauprozess verlangsamen.
Anstatt jedoch alles auf mündlicher Ebene auszudiskutieren, sollten Auftraggeber und -nehmer einen Bauvertrag aufsetzen, in dem unter anderem festgelegt wird, welcher Energiestandard zu erreichen ist. Auch dazu in Bezug stehende Maßnahmen sollten bereits im Vertrag festgehalten werden. Beiden Vertragsparteien dient das als Absicherung.
Baumängeln bereits in der Planung begegnen!
Alexandra Reppe: Interessant wäre an dieser Stelle zu wissen, was im schlimmsten Fall passieren kann, wenn man sich nicht an diese Empfehlung hält.
Miriam Zaunbrecher: Nun, beispielsweise kann es vorkommen, dass der Auftragnehmer trotz vorheriger Absprache nicht energieeffizient genug baut. Ohne einen schriftlichen Vertrag kann er dafür jedoch nicht belangt werden. Wichtig ist auch, dass man als Bauleiter oder Architekt alle am Bau Beteiligten darauf vorbereitet, dass das Energiesparen bei der Umsetzung des gesamten Projekts eine übergeordnete Rolle spielt. Nur dann, wenn alle Firmen und Fachkräfte rechtzeitig darüber informiert werden, kann das gemeinsam durchgeführte Projekt erfolgreich werden.
Alexandra Reppe: Dass es im Zuge eines Bauprojektes immer auch zu Baumängeln kommen kann, ist hinlänglich bekannt. Kennen Sie Methoden, mit denen man diesen vorbeugen kann?
Miriam Zaunbrecher: Baumängel erzeugen stets einen zusätzlichen Aufwand an Energie, weshalb sie besonders bei der Umsetzung eines energieeffizienten Hauses vermieden werden sollten. Besonders ungünstig ist es, wenn Handwerker häufiger als eigentlich notwendig zur Baustelle fahren, oder Maschinen und Werkzeuge erneut in Betrieb genommen werden müssen. Doch auch der Mangel an sich kann einen unnötigen Energieschwund bedeuten, was zum Beispiel dann der Fall ist, wenn sich Mängel an der Dämmung oder den Heizanlagen eines Gebäudes zeigen.
Im besten Fall kommt es also gar nicht erst zu Mängeln, oder diese werden zumindest schnell entdeckt und behoben. Damit das möglich ist, muss es allerdings ein lückenloses Mängelmanagement geben. Dazu gehört neben einer ausreichenden Bauüberwachung auch die sofortige Dokumentation der Mängel. Eine gute Zusammenarbeit ist ausschlaggebend, wenn es dann zur Mängelbeseitigung kommt.
Alexandra Reppe: Das hört sich nach ziemlich komplizierten Prozessen an. Benötigt man dafür entsprechendes Fachwissen?
Miriam Zaunbrecher: Die meisten Maßnahmen kann man meiner Ansicht nach mit der Digitalisierung der Prozesse entscheidend vereinfachen. Beispielsweise kann so die Visualisierung vor dem eigentlichen Baustart erleichtert werden, indem man als Bauherr bereits Einblicke ins geplante Energieeffizienz-Haus erhält.
Der Energieverbrauch lässt sich zum Beispiel durch alternative Varianten und Simulationen perfekt optimieren. Vor allem bei Großprojekten sehe ich da ein großes Einsparpotenzial. Die Digitalisierung bringt außerdem den Vorteil, dass Probleme schneller erkannt werden und eine Beschleunigung zahlreicher Abläufe erzielt werden kann. Dies gilt vor allem für das Projektmanagement. Durch weniger Arbeitszeit wird nämlich auch bedeutend weniger Energie verbraucht.
Nicht zuletzt möchte ich anmerken, dass Abstimmungen, die andernfalls vor Ort erfolgen müssten, heute auch digital problemlos möglich sind. Durch das Verzichten auf Arbeitswege kann zum Beispiel CO₂ gespart werden. Einwenden könnte man an dieser Stelle, dass es sich bei diesen Vorteilen eher um Kleinigkeiten handelt. Nicht außer Acht lassen sollten wir jedoch, dass weltweit täglich zahlreiche Bauprojekte stattfinden, sodass eine deutliche Verbesserung der Energiebilanz erzielt werden kann.
Alexandra Reppe: Nun ist das Haus gebaut und soll vermietet werden. Gibt es Dinge und Fallstricke, auf die private Vermieter achten müssen?
Wie wichtig sind Effizienzklasse, Bedarfs- und Verbrauchsausweis?
Miriam Zaunbrecher: Vielen Vermietern sind Begriffe wie Effizienzklasse, Bedarfs- und Verbrauchsausweis geläufig. Nicht selten wissen sie jedoch nicht genau, was es damit auf sich hat. Wir haben das vor allem bei privaten Vermietern bemerkt, dass diese oft unsicher darüber sind, welche Rolle zum Beispiel der Energieausweis spielt, oder wie die Energieeffizienzklasse für Häuser berechnet werden soll. Auf unserer Website nehmen wir uns diesen Themen an.
Alexandra Reppe: Welche Informationen kann man denn im Energieausweis finden und wofür haben diese Bedeutung?
Miriam Zaunbrecher: Zunächst sollte man sich die Aufkleber vergegenwärtigen, die auch auf Waschmaschinen, Kühlschränken und Fernseher zu finden sind. Diese zeigen an, wie hoch der Stromverbrauch des jeweiligen Geräts ausfällt, beziehungsweise wie viel Wasser bei Benutzung benötigt wird. Diese Geräte werden – entsprechend der Höhe ihres Verbrauchs – in entsprechende Energieeffizienzklassen eingestuft. Seit dem Jahr 2021 reichen diese von Klasse A für den besonders sparsamen Verbrauch bis zur Klasse G, für solche, die einen besonders hohen Verbrauch haben.
Alexandra Reppe: Soviel zu den Geräten. Doch wie verhält es sich mit den Effizienzklassen für Gebäude?
Miriam Zaunbrecher: Spannend ist, dass diese nach dem gleichen Prinzip funktionieren. So wird im Energieausweis der berechnete Energiebedarf von Gebäuden ausgewiesen. Die Klassen reichen hier allerdings von A+ für neue Gebäude mit einem sehr geringen Heizbedarf bis zur Klasse H. Letztere wird in erster Linie Altbauten zugeteilt, die energetisch unsaniert sind.
Je nachdem, welcher Art der Energieausweis entspricht, werden darin entweder der Verbrauch oder der Energiebedarf in kWh pro m² Wohnfläche, der nötig ist, um das Haus mit Warmwasser zu versorgen und zu beheizen, angegeben. Diese Werte geben Rückschlüsse darauf, mit welchen jährlichen Energiekosten pro Quadratmeter Wohnfläche zu rechnen ist.
Der Energieausweis enthält grundsätzlich Angaben wie das Baujahr eines Gebäudes, die Art der Heizung, den Energieverbrauch oder -bedarf, die Energieeffizienzklasse der Immobilie und die Art des Ausweises.
Alexandra Reppe: In welchen Fällen benötigen Vermieter den Energieausweis?
Miriam Zaunbrecher: Laut Gebäudeenergiegesetz wird ein Energieausweis immer dann notwendig, wenn man eine Immobilie neu vermieten oder verkaufen möchte. Handelt es sich hingegen um eine bereits vermietete Immobilie oder nutzt man sie selbst zum Wohnen, muss keine Erstellung des Energieausweises erfolgen.
Das Gleiche gilt für Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche oder solche, die unter Denkmalschutz stehen. Für diese kann sogar dann auf den Energieausweis verzichtet werden, wenn ein Verkauf oder eine Vermietung stattfinden soll.
Alexandra Reppe: Ich danke Ihnen für das Gespräch, Miriam Zaunbrecher!
Miriam Zaunbrecher ist Autorin und Mitarbeiterin der objego GmbH in Essen; Anbieter einer Softwareplattform zur Immobilienverwaltung.
Alexandra Reppe ist Autorin, und schreibt Ratgeberinhalte für Webseiten und andere digitale Medien.
