Die Berliner Allee ist als Teil der Bundesstraße 2 wichtige Ausfallstraße in Richtung Malchow und Barnim. Zugleich ist es eine durch mittelständischen Einzelhandel und Dienstleister geprägte Einkaufsstraße, die heute unter beträchtlichen Aufwertungsdruck steht. Der Pankower Ortsteil Weißensee entwickelt sich mehr und mehr zu einem bevorzugten Wohnstandort.
Vor allem der Abschnitt der Berliner Allee zwischen Antonplatz und dem Weißen See hat eine Einzelhandelsdichte, die über die reine Nahversorgung hinausgeht, und fast schon Zentrendichte erreicht.
Der Wochenmarkt auf dem Antonplatz ist die größte Stärke der Einkaufsstrasse, weil sein Frischeangebot zu den Markttagen die Attraktivität als Einkaufsstraße steigert. Die Straßenbahn kann an den Markttagen auch Kunden aus Prenzlauer Berg anlocken.
Standortgemeinschaft: IG City Weissensee e.V.
Die Interessengemeinschaft City Weissensee e.V. ist in Pankow die stabilste Arbeitsgemeinschaft in einer Geschäftsstraße. Herausragend ist das Engagegemt, jährlich eine opulente Weihnachtsbeleuchtung zu finanzieren, was jedoch einen erheblichen Kraftakt für die beteiligten Akteure darstellt.
Doch blickt man in die Internetseite der Händlergemeinschaft, so fehlt dort schlicht und einfach die Kundenorientierung und Kundenwerbung, wie sie heute die großen Einkaufscenter organisieren. Das Rathaus Center Pankow glänzt etwa mit modernsten „Neuro-Marketing“ und betreibt mit der Eigenmarke Limbic®-Retail-Management Shopping-Center-Management mit Begeisterung. „Shopping Lust“ und „Aktionsspaß“ werden inszeniert. Der vom Center Manager Cengiz Hermann intendierte Enthusiasmus überträgt sich vom Design und Konzept bis auf die Kunden.
Das Rathaus Center gehört nach einer Phase der Neupositionierung zu den beliebtesten Einkaufscentern in Berlin.
Autofahrer-Potential wird in der City-Weißensee verschenkt
Unter den City-Infos findet man nicht etwa Hinweise zu Parkplätzen und Lagepläne, sondern zum Teil veraltete Links, die zu merkwürdigen Internetseiten aus der Anfangszeit des Internets im vorigen Jahrhundert führen. Die IG Alt-Pankow ist darunter, die erst im Dezember 2016 ihre Selbstauflösung beschlossen hat, oder der Kunstverein Pankow, der für Reisen nach Würzburg und Bamberg wirbt. Die nahe Kunsthochschulen Weißensee jedoch fehlt.
Auch díe CDU Weißensee hat es mit einem Link hinein geschafft, was angesichts der in der BVV-Pankow vertretenen Parteienvielfalt etwas „bodenständig-merkwürdig“ ist.
Die unter City-Branchen alphabetisch aufgeführte Branchenvielfalt gibt einen Eindruck, was möglich wäre, wenn man sich nur mit den heutigen Möglichkeiten von „smartmobilen Marketing“ befassen würde. Größtes Manko: die für die Kunden so wichtigen einheitlichen Öffnungszeiten werden nicht kommuniziert.
Die IG City Weißensee e.V. verschenkt somit beachtliches Potential, Umsatzpotential und Marktchancen. Vor allem aber könnte der Trend in Richtung auf Aufwertung und höhere Kundenerwartungen verpasst werden.
Zentren- und Einzelhandelskonzept Pankow 2016
Das Zentren- und Einzelhandelkonzept für ganz Pankow zeigt auf: es gibt in allen Branchen noch Zuwachspotentiale. Auch wenn die Konkurrenz durch eCommerce und große Online-Shops wächst, kann die als Stadtteilzentrum (STZ) kategorisierte Berliner Allee quantitativ und qualitativ zulegen.
Allerdings ist dies kein „Automatismus“! Drei Tage Blumenfest im Sommer und „30 Tage Weihnachtsbeleuchtung im Jahr“ sind nur „Sympathiewerbung“. Ohne Dauer-Werbekonzept und ohne aktives Angebotsmarketing wird nur das vorhandene Nahversorgungspotential ausgeschöpft.
Aufwertungsdruck, Wandel und Risiken
Die Berliner Allee wird sich in den nächsten 5 Jahren erheblich wandeln. Erfahrene Händler scheiden altersbedingt aus. Manche Geschäfte werden auch wegen steigender Mieten in Not geraten. Die im Hintergrund laufende Immobilienspekulation könnte ein Übriges tun. Trotz guter Potentiale droht ein Abstiegsszenario, wenn es phasenweise zu weiteren größeren Leerstand kommt. „Downtrading“ ist ein schwer zu bremsender Prozess.
Leerstand bedeutet Verlust von Urbanität, Lebendigkeit, Kundenfrequenz und mittelbar auch Wertverlust. Aufgrund der wachsenden Konkurrenz des Onlinehandels stehen auch in vielen Warensegmenten nur noch 80% des bisherigen Umsatzpotentials zur Verfügung.
Für die IG City Weißensee kommt daher eine schwierige Phase, weil es nicht ausreicht, nur als Händler und Akteure an einem Konzept zu arbeiten. Auch die Immobilien-Eigner und Verwalter müssen sich aktiv mit dem Wandel befassen und ihre Möglichkeiten zur Risikominderung aktivieren. Mit dem neuen Vorstand Kai-Uwe Agatsy ist nun auch ein Ansprechpartner für Gewerbemieter und Vermieter vorhanden, der auf immobilienwirtschaftlicher Augenhöhe verhandeln kann, und der zugleich den Blick für das Ganze aufzeigen kann.
Geschäftsstraßenmanagement: Ambiente, Flair & Attraktivität einfach einbauen?
In Berlin ist es besonders schwierig, ein effektives Geschäftsstraßenmanagement zu organisieren. Der hohe Filialisierungsgrad, Konkurrenz und der Generationenwechsel erschweren eine Organisation.
Organisatorisch sind Standortgemeinschaften in Berlin meist als „Ruderboote“ in Vereinen organisiert. Die Mitglieder blicken zum Vorstand am Heck, und schauen gleichzeitig nicht genug in den Markt und zum Kunden.
Erkennbar ist es an den Internetseiten: Die „Wir-sind-Perspektive“ sorgt für hohe Werbekosten und auch für das Scheitern guter Bemühungen.
Teure Internetagenturen werden beauftragt, die nicht in der Lage sind, die „Sie-finden-Perspektive“ für die Kunden im Kommunikations-Design umzusetzen. In fast allen Standortgemeinschaften in Berlin spielt sich das gleiche Drama ab: hoher organisatorischer Zeitaufwand überfordert die mittelständischen Akteure, das Naheliegende wird nicht bedacht: „Kunden einfach einladen!“.
Ambiente, Flair & Attraktivität sind die Voraussetzungen für Urbanität und florierendes Geschäftsleben. Doch kann man Ambiente, Flair & Attraktivität nicht einfach im „Design-Markt“ einkaufen.
Sie entstehen erst als Synergien aus gemeinsamen Verabredungen, Handlungen und Konzepten. Stadtimage, Handelsidentität und Positionierung zu den Zielgruppen müssen gemeinsam verhandelt und gestaltet werden.
Vor allem muss an einer „digitalen Handelskultur“ gearbeitet werden, denn durchfahrende Fahrgäste der TRAM und Autofahrer steigen nur aus, wenn Sie auf ihren Smartphones oder Navigationscomputern auch Internetseiten, Öffnungszeiten und lockende Angebote finden.
Gestaltungssatzungen als Mittel
In Hamburg gibt es eine Gestaltungssatzung, die im Bereich der Binnenalster nur weiße Leuchtreklamen erlaubt, und so Hamburgs nächtliche Skyline prägt. Es ist in mögliches Vorbild, um Weißensee im Stadtimage und in der Handelsidentität beträchtlich aufzuwerten und nachhaltig zu positionieren.
Es würde in Weißensee aber auch Gentrifizierungsgegner auf den Plan rufen. Die Gustav-Adolf-Straße mahnt als schlimmes Beispiel für diesen Konflikt, der auch Arbeits- und Lebenschancen kostet, und einige sogar schon vernichtet hat.
Das Verbot der großflächigen, bunten Folienwerbung in Schaufenstern könnte einen Trend zum Billig-Image und Downtrading stoppen. Andererseits empfehlen Werbeagenturen die bunte Beklebung von Schaufenstern um Leerstand zu kaschieren – mit fatalen Folgen: Wildwuchs und Verlust von Identität drohen.
Die Stadt Venlo an der niederländischen Grenze hat deshalb Werbung im Stadtbild streng reguliert. In Venlo sieht man, wie schön geordnet und attraktiv Werbung sein kann und zu einem ruhigen Stadtbild beiträgt. Die Stadt Mönchengladbach übernimmt gerade die Regeln, und hat eine entsprechende Satzung über die Gestaltung von Werbeanlagen erarbeitet. Auch in Pankow und Weißensee kann man aus den neuen Chancen dieser Städte lernen.
Markt & Leerstandsmanagement
Die Marktverwaltung Rainer Perske ist neues Mitglied der Standortgemeinschaft. Perske hat ein gutes Gespür für Kunden und Standortpotential. Er könnte neue Ideen einbringen und neue Handelspotentiale benennen.
Die Märkte in Pankow, einschließlich des Marktes im Mauerpark, bringen viele Neugründungen hervor. So manche Designer, Künstler und Kunsthandwerker suchen auch zeitweilige Pop-Up-Stores. Marktbetreiber erfahren noch vor der Wirtschaftsförderung von diesen Wünschen.
Wenn es gelingt, Marktstände und Pop-Up-Stores als Konzept zur Leerstandsüberbrückung zu etablieren, könnten mehr Urbanität, Vielfalt und Anziehungskraft entstehen. Eigenschaften, die helfen, den Wandel kreativ zu meistern und mit Gewinn zu überstehen.
Vor allem: man kann sofort mit dem „Business Improvement“, der „Verbesserung von Geschäftschancen,“ loslegen, ohne erst Antragsverfahren, Wettbewerbe und Fördermittelausschüsse abzuwarten.
Weitere Informationen:
