Von Jula Kiene

Der Bau eines Eigenheims steht für viele Menschen auf der persönlichen Wunschliste weit oben. Doch das Bauvorhaben ist eng verknüpft mit einer der größten finanziellen Verpflichtungen, die man im Leben eingehen kann: der Baufinanzierung. Angesichts der Tatsache, dass die Kreditlaufzeiten für Bauvorhaben bis zu 35 Jahre betragen können und über die Zeit beträchtliche Zinslasten nach sich ziehen, ist eine sorgfältige Planung und Informationsbeschaffung unerlässlich.

Dieser Artikel bietet eine wertvolle Orientierungshilfe auf dem Weg zur idealen Baufinanzierung und liefert hilfreiche Tipps, wie sich die eigenen finanziellen Ressourcen effektiv nutzen lassen, um den Traum vom Eigenheim nicht nur zu verwirklichen, sondern dabei auch langfristig finanziell abgesichert zu sein.

Wie teuer darf die Immobilie sein?

Vor dem eigentlichen Bauvorhaben gilt es zunächst, ein grobes Budget für die Verwirklichung des Eigenheim-Traums festzulegen. Dazu sollten für alle wesentlichen Posten im Vorfeld Kostenvoranschläge eingeholt werden – für eventuell noch unbekannte Ausgaben sollte man zudem großzügige finanzielle Reserven einkalkulieren, um unvorhergesehene Kosten abdecken zu können.

Werden die benötigten Mittel stark unterschätzt, passiert es schnell, dass zusätzliche Finanzierungen bei der Bank erforderlich werden. Diese Nachfinanzierungen sind oftmals mit höheren Kosten verbunden als das ursprüngliche Darlehen und steigern so die monatliche finanzielle Belastung durch Zinsen und Tilgung erheblich. Eine Finanzierung, die bereits an der Grenze des Machbaren kalkuliert wurde, wird so rasch zu einer finanziellen Überforderung und kann in der Folge zu Überschuldung führen.

Ebenso wichtig ist es, die aufgenommenen Kreditmittel ausschließlich für den vorgesehenen Zweck zu verwenden. Auch wenn es verlockend sein mag, zusätzliche Ausgaben für höherwertige Ausstattungen wie ein luxuriöseres Badezimmer oder hochwertigeren Parkettboden zu tätigen, sollte man sich strikt an das vorgegebene Budget für die einzelnen Gewerke halten. Denn bereits kleinere Mehrkosten, die sich in verschiedenen Bereichen ansammeln, summieren sich schnell zu einer beträchtlichen Summe.

Tipp: Für eine schnelle und realistische Bewertung des finanziellen Spielraums ist der Einsatz von Tools wie einem Hypothekenrechner eine wertvolle Hilfe. Dabei werden die aktuellen Hypothekenzinssätze als Grundlage für die Berechnungen verwendet, sodass die individuelle Baufinanzierung möglichst genau geplant werden kann.
Die monatliche Kreditrate sollte dabei so festgelegt werden, dass der Betrag dauerhaft tragbar ist und über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg finanzierbar bleibt. Die Dauer der Kreditlaufzeit beeinflusst wiederum den möglichen Preis des Bauvorhabens: Sie sollte am besten so geplant werden, dass spätestens bis zum Rentenbeginn die Schuldenfreiheit eintritt.

Angebote verschiedener Kreditgeber vergleichen

Um bei der Baufinanzierung finanziell vorteilhafte Konditionen zu sichern, ist es sinnvoll, sich nicht ausschließlich auf die eigene Hausbank zu verlassen – auch wenn dort bereits eine langjährige Kundenbeziehung besteht. Dieser sogenannte „Hausbank-Effekt“ führt nicht selten zu weniger günstigen Bedingungen, da der Markt für Baufinanzierungen durch eine starke Konkurrenz zwischen den Anbietern gekennzeichnet ist.

Für die günstigste Baufinanzierung sollten deshalb Angebote verschiedener Kreditgeber eingeholt und miteinander verglichen werden. Vor der Entscheidung sollte man sich auch gründlich über die vorgeschlagenen Konzepte informieren: Besonders bei Bauspar-Sofortfinanzierungen, die auf den ersten Blick vorteilhaft erscheinen können, ist Vorsicht geboten, da sie oft komplexer und kostenintensiver als einfache Bankkredite sind.

Wichtig ist, zum Finanzierungsgespräch Unterlagen über das Wunschobjekt mitzubringen und sich über die Grundlagen von Zinsen und Tilgung zu informieren. Dabei sollte auch beachtet werden, dass beworbene Zinssätze häufig nur unter idealen Bedingungen gelten und das eigene Angebot höher ausfallen kann. Es gilt: Ein unverbindliches Angebot basiert in der Regel auf allgemeinen Konditionen und wird nach genauerer Prüfung der persönlichen finanziellen Situation angepasst.

Kreditgeber bewerten bei der Erstellung eines verbindlichen Angebots verschiedene Faktoren. Dazu gehören positive Aspekte wie Beamtenstatus, festes Einkommen oder gute Immobilienlagen, aber auch kritische Punkte wie Selbstständigkeit, variable Gehaltsanteile oder Immobilien in weniger attraktiven Lagen.

Lange Zinsbindungen wirken sich vorteilhaft aus

Eine längere Zinsbindung bei Baufinanzierungen bietet in der aktuellen Niedrigzinsphase erhebliche Vorteile. Die momentan niedrigen Zinsen ermöglichen es einerseits, Immobilienkredite zu sehr günstigen Konditionen aufzunehmen. Dadurch, dass die Zinsen gering sind, kann zudem ein größerer Teil der Rate für die Tilgung des Darlehens verwendet werden, was eine schnellere Rückzahlung ermöglicht. Allerdings gilt: Ein Anstieg des Zinsniveaus kann schnell zu einer erhöhten monatlichen Belastung führen.

Gerade bei Finanzierungen, die finanziell eng kalkuliert sind, empfiehlt es sich deshalb, von der Möglichkeit einer langfristigen Zinsbindung Gebrauch zu machen. Viele Kreditgeber bieten neben der klassischen Zehnjahresbindung auch Optionen für längere Laufzeiten bis zu 20 Jahren. Obwohl für längere Bindungszeiten in der Regel höhere Zinsen anfallen, bietet dies die Sicherheit einer konstanten Rate über einen langen Zeitraum.

Ein wichtiger Aspekt hierbei ist das Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB, welches bei Baufinanzierungen nach zehn Jahren greift. Dieses Recht erlaubt es, die Finanzierung vorzeitig ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu beenden, sollte man sich von der langfristigen Zinsbindung lösen wollen. Dies bietet Flexibilität, falls sich die finanziellen Umstände oder Marktkonditionen ändern.

Eigenleistungen sinnvoll einbringen

Eigenleistungen können einen wesentlichen Beitrag zur Reduzierung des Finanzierungsaufwands bei Bauprojekten leisten und sollten deshalb keinesfalls unterschätzt werden. Nicht alle Aufgaben müssen zwingend von Fachkräften ausgeführt werden – vieles lässt sich mit etwas handwerklichem Geschick eigenständig oder mit Unterstützung von Freunden und Familie auch alleine bewältigen. Das spart nicht nur Geld, sondern auch Zeit, sodass dem baldigen Umzug nichts mehr im Wege steht.

Es ist jedoch wichtig, den Umfang der Eigenleistungen im Vorfeld realistisch zu bewerten und darauf zu achten, sich nicht zu überschätzen. Der Versuch, nach einem vollen Arbeitstag noch mehrere Stunden auf der Baustelle aktiv zu sein, führt schnell an die physischen und psychischen Grenzen. Eigenleistungen sollten daher nur dann in die Finanzierungsplanung einbezogen werden, wenn sie realistisch und verlässlich umgesetzt werden können – eine zu optimistische Einschätzung birgt das Risiko einer finanziellen Unterdeckung.

Tipp: Wichtig ist, dass private Bauhelfer bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft angemeldet werden müssen, um die gesetzliche Unfallversicherung sicherzustellen. Wird diese Anmeldung vernachlässigt, können Bußgelder von bis zu 10.000 Euro entstehen, die die Einsparungen durch die Eigenleistungen schnell zunichtemachen können.

Staatliche Fördermittel und Zuschüsse nutzen

Staatliche Förderungen und Zuschüsse spielen beim Bau vom Eigenheim eine wichtige Rolle. In der Bundesrepublik gibt es eine Vielzahl von Förderoptionen, die dabei helfen, die Kosten zu reduzieren. Ein Beispiel ist das Wohn-Riestern, das aufgrund staatlicher Zuschüsse trotz seiner Komplexität durchaus für viele attraktiv sein kann. Hierbei wird ein Teil des Einkommens eingezahlt, um staatliche Förderungen zu erhalten. Auch die Wohnungsbau-Prämie ist eine Förderung, die auf Eigenleistungen in Bausparverträgen gewährt wird, sofern bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden.

Ein wichtiger Bestandteil der Förderlandschaft ist zudem die KFW-Förderung. Sie umfasst verschiedene Programme, die den Kauf, Bau oder die Sanierung von Immobilien unterstützen – einschließlich zinsvergünstigter Darlehen und Förderdarlehen für energieeffizientes Bauen.

Neben diesen bundesweiten Programmen gibt es auch spezielle Förderungen von Ländern und Gemeinden. Diese sind oft auf lokale Bedürfnisse zugeschnitten und variieren von Region zu Region. So bieten manche Gemeinden Zuschüsse in bestimmten Wohngebieten an, um demografischen Herausforderungen zu begegnen.